Реферат Курсовая Конспект
Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом - раздел Физика, КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА Тема: Физический и моральный износ недвижимости. Методы его компенсации Для Определения Стоимости Складского Комплекса Затратным Подх...
|
Для определения стоимости складского комплекса затратным подходом используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации следующих этапов оценки.
1. Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта (складского комплекса).
1.1. Определяем объем здания складского комплекса:
Vзд = 760 × 6,5 = 4 940 м3.
1.2 Определяем стоимость нового строительства складского комплекса как его полную восстановительную стоимость по сборнику УПВС.
1.2.1. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 1969 года. По сборнику УПВС восстановительная стоимость 1м3 в ценах 1969 года здания складского комплекса объемом 4 940 м3 для группы капитальности 4 для второго территориального пояса составляет 16,2 руб. (студенты выбирают номер территориального пояса согласно своему варианту. Тогда:
Свосст1969 = V × C= 4 940 × 17,7 = 87 438 руб.
1.2.2. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах1984 года. Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года К69-84 для данного вида объектов недвижимости составляет: = 1,19. Тогда:
Свосст1984 = Свосст1969 × К69-84 = 87 438 × 1,19 = 104 051 руб.
1.2.3. Определяем величину восстановительной стоимости в ценах 2010 года. Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года К84-010 для данного вида объектов недвижимости составляет 69,74. Тогда:
Свосст2010 = Свосст2010 × К84-010 = 104 051 × 69,74 = 7 256 тыс. руб.
1.2.4. Определяем величину восстановительной стоимости с учетом коэффициентов косвенных издержек (Ккизд), прибыли предпринимателя (Кпр), и налога на добавленную стоимость (Кндс).
Согласно условиям задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным методом, косвенные издержки составляют 20 % от восстановительной стоимости, значение норматива прибыли предпринимателя принимаются равным 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость составляет 18 %. Тогда:
Ккизд = 1,2; Кпр = 1,25; Кндс = 1,18.
Свосст = 7 256 × 1,2 × 1,25 × 1,18 = 12 843 тыс. руб.
2. Определение износа.
2.1. Определение физического износа. Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС. Полученные данные сводим в таблицу 7.
Таблица 7
Наименование элементов здания | Удельный вес конструктивного элемента здания (выбирается из таблицы 4.1.3.4 для здания объемом до 5000 м3 (т.к. наше здание – 4 940м3) | Физический износ конструктивного элемента здания, % (из таблицы 4.1.3.6) | Средневзвешенное значение физического износа конструктивного элемента здания, % |
1. Фундаменты | 11,2 (40 · 28/100) | ||
2. Стены | 4,5 | ||
3. Перекрытия. | 3,2 | ||
4. Крыши | 1,2 | ||
5. Полы | 9,2 | ||
6. Проемы | 0,8 | ||
7. Отделочные работы | 0,4 | ||
8. Санитарно-технические и электротехнические работы | 2,8 | ||
9. Прочие работы | 0,3 | ||
Итого | 33,6 | ||
Физический износ здания, % | 33,6 |
3. Определение функционального износа.
Функциональный износ определяется устранимыми функциональными недостатками (т.е. устранимым функциональным износом). Определение функционального износа осуществляется табличным способом (таблица 8).
Таблица 8
Мероприятия по устранению функциональных недостатков здания | Сумма затрат на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения), тыс. руб. | Сумма затрат на добавление необходимых элементов при строительстве здания в прошлом (стоимость восстановления), тыс. руб. | Устранимый функциональный износ, тыс. руб. |
1. Установить систему кондиционирования | |||
2. Установить охранную систему видеонаблюдения | |||
3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения | |||
4. Оборудовать офисное помещение | |||
Итого | |||
Устранимый функциональный износ), % | 74 / 12 843 · 100 =0,6% |
Нахождение данного объекта недвижимости в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса, т.е. имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость данного объекта. Соответственно можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.
4. Определение накопленного износа.
Накопленный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа:
Снак = Сфиз + Сфукц + Свнеш = 33,6 + 0,6 + 0 = 34,2 %.
5. Определяем стоимость земельного участка как произведение площади земельного участка (760 м2) и рыночной стоимости земельного участка за один квадратный метр (4 940 руб. / м2).
Сзем = 760 · 4 940 = 3 754 400 руб.
6. Определяем рыночную стоимость складского комплекса затратным подходом:
Сзат = Свосст – (Свосст · Снак / 100) + Сзем = 12 843 – (12 843 · 0,342/ 100) +
+ 3 754,4 = 12 205 тыс.руб.
– Конец работы –
Эта тема принадлежит разделу:
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования... САНКТ ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ... КИНО И ТЕЛЕВИДЕНИЯ...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов