Методические рекомендации по определению стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом рассмотрим. Согласно условиям задачи, площадь оцениваемого объекта составляет 760 м², а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 6 (студенты выбирают харак­теристики объектов-аналогов согласно своему варианту.

Таблица 6

Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.

1. Рассмотрим характеристики объектов-аналогов. Цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-анало­гов 2 и 3, поскольку по площади они рядом оцениваемому объекту. Од­нако у объекта-аналога 2 нет офиса и парковки, а у объекта-аналога 3 есть офис, а у нас он не имеется.

2. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравни­ваем объекты-аналоги 2 и 3 по их стоимости сделки (С_сд2 и С_сд3):

К_{оф+парк} = С_сд1 – С_сд2 = 25 050 – 21 400 = 3 650 тыс.руб.

3. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 1:

К_оф = 25 050 – 21 400 = 3 650 тыс. руб.

4. Определяем поправку на наличие парковки и благоустроенной терри­тории:

К_{оф+парк} – К_оф = 0 тыс.руб.

5. Определяем стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом поправок на наличие офиса и парковки. Поскольку элемент объекта-аналога 1 превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте (у объекта ана­лога 1 есть офис, а у оцениваемого объекта офис отсутствует), то дела­ется минусовая коррек­тировка:

С_{н(оф+парк)} = С_сд1 – К_парк = 21 400 тыс.руб.

6. Поскольку в районе А, где расположен объект-аналог 1, цены рыноч­ных сделок с данным видом объектов недвижимости (складскими комплек­сами) на 5 % дешевле, чем в других районах, то скорректируем стоимость оце­ниваемого объекта недвижимости на местоположение (в районе Б, где нахо­дится оцениваемый объект, он будет продаваться на 5 % дороже, а, соответст­венно, его стоимость также будет на 5 % дороже):

С_н(мест) = 21 400 · 1,05 = 22 470 тыс. руб.

7. Поскольку годовой рост стоимости объектов данного вида недвижимо­сти за период 10 лет составит 65 % (согласно общим условиям задачи), то сделаем корректировку на время.

Среднегодовая динамика роста стоимости – 6,5 % (65 /10). Соответст­венно, за полгода (6 месяцев) цена продажи недвижимости данного вида вырас­тит на 3,25 %. Поскольку рост цены прогнозируется равномерным, то скоррек­тированная на время (окончательная) стоимость оцениваемого объекта недви­жимости составит:

С_н = 22 470 · 1,0325 = 23 200 тыс. руб.

Таким образом, стоимость недвижимости, определенная сравнительным подходом, не равна цене предложения (по условиям задачи состав­ляет 23 200 тыс.руб.), но на 8 650 тыс. руб. больше ее.