рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Экономика
/
Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости

Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости - раздел Экономика, ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ ä В Литературе По-Разному Определяются Физические Характ...

Ä В литературе по-разному определяются физические характеристики недвижимости, оказывающие наибольшее влияние на специфику ее рынка. К их числу относят материальность, полезность, неоднородность, стационарность, уникальность, неповторимость, износ и т.д.

По мнению ряда авторов важнейшее значение имеют такие характеристики, как стационарность, уникальность, долговечность (и противоположное последнему качество - длительность создания). Все остальные качества так или иначе могут быть сведены к указанным. Именно поэтому данным характеристикам и уделяется основное внимание.

Имея в качестве составных частей земельный участок, здания, сооружения и т.д., любой объект недвижимости обладает такими физическими признаками, как:

•стационарность (привязанность к определенному месту на земной поверхности);

•уникальность (отсутствие абсолютных аналогов);

•долговечность (длительность срока службы - например, в соответствии с действующими в России строительными нормами выделяются шесть типов жилых зданий со сроками службы от 15 до 150 лет)

и длительность создания объектов (сроки строительства могут составлять от нескольких месяцев до нескольких лет).

К этим качествам следует добавить также характеристики, присущие земельным участкам - невоспроизводимость и ограниченность земли, которые являются причиной существования ренты.

Стационарность и уникальность недвижимого имущества внутренне связаны между собой, поскольку привязка к строго определенному участку поверхности земли является и важнейшим фактором, отличающим данный объект недвижимости от иного. (Наряду с этим могут быть и другие факторы, определяющие специфику данного объекта недвижимости - например, конструктивные особенности здания или сооружения, влияющие на возможности его функционального использования и срок жизни). Вместе с тем они и имеют самостоятельное значение, оказывая влияние на функционирование рынка недвижимости.

Так, стационарность, привязанность к определенному месту на земле означает, что спрос и предложение, покупатель и продавец встречаются не на рынке недвижимости вообще, а на конкретном, территориальном (локальном) рынке.

Рынок недвижимости прежде всего - локальный рынок. Вместе с тем, на него влияет, и серьезно, общая макроэкономическая, социальная, политическая ситуация. Развитие рынка недвижимости и его основные параметры существенно отличаются даже в рамках единой национальной экономики, испытывая на себе прямое влияние состояния и особенностей (экономических в первую очередь, но не только) региона.

Национальный рынок недвижимости представляет собой мозаикуиз региональных рынков, существенно отличающихся друг от друга активностью, уровнем цен, доходности, рисков.

Ä Региональные различия в рынках недвижимости весьма наглядно видны на примере уровня цен на рынках жилья в Москве и Петербурге. Если в начале 90-х годов эти рынки стартовали примерно с одного уровня в 20-50 долл. за кв. м, то к середине 90-х годов цены в Москве были примерно в два раза выше, чем в Петербурге (800-1000 против 400-500 долл. за кв. м).

Уникальность, невзаимозаменяемость объектов недвижимости влечет за собой и уникальность каждой сделки на рынке.

В отличие от других рынков, где встречаются значительные массы покупателей, с одной стороны, и продавцов, с другой, на рынке недвижимости друг другу противостоят два субъекта - продавец и покупатель, каждый из которых находится в совершенно конкретном социальном, финансовом, психологическом состоянии. Совершение сделки является в конечном счете результатом столкновения их интересов, оценки объекта, настроений. Цена, по которой продается объект, так же уникальна, как и сама сделка.

Каждая сделка на рынке недвижимости представляет собой уникальное по своим характеристикам явление. Уникальна и цена в каждой сделке.

Из сказанного вытекает, что применительно к рынку недвижимости следует весьма осторожно относиться к средним показателям - средняя стоимость квартиры, средняя цена квадратного метра и пр. За ними могут скрываться весьма существенные различия в реальных ценах на конкретные объекты.

Долговечность недвижимого имущества определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же ее объект переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса. Особенно это заметно на рынке коммерческой недвижимости, однако экономическая конъюнктура (а также политическая и социальная обстановка) оказывает влияние и на спрос на рынке жилой недвижимости.

Вместе с тем однажды созданное недвижимое имущество длительное время остается на рынке как составная часть предложения. Данное предложение может носить скрытый характер, если эта недвижимость используется, но оно может принять форму явного предложения, если недвижимое имущество по каким-либо причинам перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке, что существенным образом повлияет на ценовую ситуацию.

Ä Примеры подобного рода довольно легконайти в современной России. Свертывание производства на крупных градообразующих предприятиях, национальные конфликты приводят к массовой миграции населения, что вызывает и резкое обесценивание недвижимости в отдельных регионах страны.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Введение... Настоящий курс посвящен теоретическим вопросам функционирования рынка... Его общая цель познакомить вас с основными особенностями недвижимого имущества как объ екта рыночных отношений...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Физические характеристики недвижимости и их влияние на функционирование рынка недвижимости

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
1.1. Понятие недвижимости имущества 1.2. Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность 1.3. Физиче

Понятие недвижимости имущества.
Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости. Развернутое опр

Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность
Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделения в категорию особого рода вещей. Эта необходимость вытекает из

Особенности недвижимости как экономического актива
Ä В экономической теории традиционно принято деление всех активов (вещей, ценностей) на два крупных класса: реальные активы (здания, сооружения, оборудование, товары) и финансовыеактивы (налич

Понятие рынка недвижимости
Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта

Рынки недвижимости разного функционального назначения
Как уже отмечалось, недвижимое имущество способно выполнять различные функции, выступая и как предмет потребления, и как составная часть реальных активов, используемых в процессе хозяйственной дея

Рынки операций с недвижимостью
О многообразии операций с недвижимостью уже шла речь выше, и фактически каждая из них может быть основанием для выделения особого сегмента рынка. Однако важнейшее значение среди всего спе

Рынки профессиональной деятельности на рынке
Традиционно в профессиональной деятельности на рынке недвижимости принято выделять четыре основных направления, которым соответствуют четыре профессиональные группы. Представление об этих направле

Первичный и вторичный рынки недвижимости
Еще раз обратим внимание на такую характеристику недвижимости как ее долговечность. Долговечность недвижимого имущества, возможность его неоднократного представления на рынке в качестве части сово

Трансакционные издержки на рынке недвижимости
Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек). Развернутая к

Риски на рынке недвижимости
Ä В общем виде под риском понимается возможность отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми. На рынке недвижимости в

Проблема ликвидности на рынке недвижимости
Несовершенство рыночной информации, высокий уровень трансакционных издержек, локальность рынков недвижимого имущества, многообразие рисков на рынке недвижимости вплотную подводят нас к еще одной

Рынок недвижимости и реальная экономика
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров

P=f(C).
До тех пор, пока затраты на строительство ниже цен, сложившихся на рынке недвижимости, строительство будет продолжаться. Но затраты с увеличением объемов строительства растут (это связано с необход

Влияние отдельных факторов на состояние рынка
Рассмотренная схема позволяет проследить, как изменение отдельных параметров рыночной конъюнктуры может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости. Влияние экономической конъюнктуры:

Принципы оценки недвижимости
Поскольку оценка недвижимости - субъективный процесс, то неизбежно возникает вопрос: а насколько можно доверять выводам оценщика? Конечно, очень важно, чтобы оценщик соблюдал правила проф

Затратный метод
В основе настоящего метода лежит принцип замещения. Главная идея затратного метода оценки - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного. Метод

Алгоритм применения затратного метода.
1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения. Оценка может проводиться с использованием различных методов. Метод количественного ана

Доходный подход (метод капитализации дохода)
Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение. Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, кот

Особенности оценки отдельных типов недвижимости
Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отве

Собственные и заемные средства в финансировании развития недвижимости
Первая задача девелопера - найти оптимальное соотношение между собственными и заемными средствами, т.е. такое, которое обеспечивало бы максимальную эффективность собственного капитала и одновремен

Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента
Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финансирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ

Основные методы финансирования девелопмента
Анализ международного опыта финансирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов: • за счет краткосрочного финансирования

Краткосрочное финансирование девелопмента коммерческим банком
Первый вариант финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя в

Долгосрочное финансирование
Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) к

Сочетание краткосрочного и долгосрочного финансирования
Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипо

Использование ценных бумаг при финансировании недвижимости
В конце 80-х годов в США, Великобритании и ряде других стран стали возникать проблемы в финансировании девелопмента. Одной из причин этого послужило укрупнение проектов как таковых, что привело к

Особенности финансирования недвижимости в российских условиях
Ä Выше уже шла речь об основных особенностях российского рынка недвижимости, факторах, определяющих его своеобразие и влиянии, которое они оказывают на финансирование проектов девелопмента. П

Выпуск ценных бумаг (облигаций). Жилищные займы
Ä Облигация, как известно, - это долговое обязательство, по которому заемщик гарантирует кредитору выплату фиксированной суммы через определенные периоды времени и возврат основной суммы долг

Банковское краткосрочное кредитование
Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.