Пояснительная записка - Конспект Лекций, раздел Образование, Аюпов Х.Ф. КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ
Различные Блага (Предметы, Вещи, Имущество) Создаются, Продаю...
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависти его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности.
В данной методической разработке особое место уделяется теоретическим и методологическим подходам и методам оценки объектов недвижимости, а также практике разработки оценочных проектов по различным объектам недвижимости. В конце приводятся вопросы для самоконтроля.
Методическая разработка предназначена для студентов, обучающихся на отделении с применением дистанционных образовательных технологий, специальности 120714 Земельно-имущественные отношения.
Введение
Первоначально оценка недвижимости проводилась для целей налогообложения. Упоминания о первых в мире попытках такой оценки относятся к 17-му веку в Миланском герцогстве и в Тироле. В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы.
С отменой крепостного права в 1861г., в России возникли предпосылки проведения кадастровых работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Для формирования земского бюджета предметами налогообложения становились недвижимые имущества. Размер налогообложения определялся доходностью и ценностью облагаемых имуществ. Начинает создаваться нормативно-правовая база оценки. В 1864г. выходит «Положение о земских учреждениях» - на селе и 1870г., «Городовое положение для учета имущества» в городах. Появляются первые инструкции для оценочных комиссий, выпущенные в 1871г. городскими думами, где предлагаются два основных способа сбора информации для выполнения оценочных работ: рассылка бланков вопросников - владельцам и разъездной (экспедиционный) способ сбора статистических данных.
В это время выходят в свет научные работы, методики по теории и практике оценки таких известных ученых как Н.Н. Романов и В.В. Докучаев. В своих работах, они впервые в оценочной теории, предложили деление городской недвижимости на доходную и потребительскую. Чуть позже, накопленный в отдельных местах опыт позволил ввести классификацию недвижимости на восемь основных типов, а в качестве основных единиц измерения были приняты: для земель - квадратная сажень; для построек - кубическая сажень.
В современной России, и в частности, в Москве, оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 г.г. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и Российскими организациями. А в 1993г. Была создана первая общероссийская профессиональная организация оценщиков Российское Общество Оценщиков (РОО). В марте 2003 г. РОО торжественно отметило свое десятилетие. Позже России возникли и другие профессиональные организации оценщиков (Лига Независимых Экспертов; Национальная Коллегия Оценщиков и др.), но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России.
Одной из основных форм государственного регулирования оценочной деятельности является разработка стандартов оценки, которые устанавливают определения фундаментальных понятий, относящихся к оценке имущества, и предлагают основные принципы осуществления оценочной деятельности.
Международные и национальные стандарты оценки способствуют формированию единого понятийного аппарата в зарубежных странах и в современной России.
В настоящее время особенностями развития оценочной деятельности в Российской Федерации является отставание законодательной база от практики, а также несоответствие основных положений теории оценки ориентированных на развитые экономические отношения нашей российской действительности.
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Пояснительная записка
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Тема 1.2. Рынки объектов оценки.
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам:
1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра
Тема 1.3. Понятия: «стоимость», «цена», «затраты».
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты».
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л
Тема 1.4. Виды стоимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.
2. Принцип вклада
Тема 1.6. Основы теории стоимости денег во времени.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня".
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о
Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет — это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовая формула при платежах в конце периода:
FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ;
где: (1+i)n-1/i — фактор накопления денежной единицы за период при платежах (
Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула:
PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где:
I /(1-1/(1+I)n) — фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем
Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула:
PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где:
i/(1+I)n–1 — фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае
Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ
Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке
Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Алгоритм метода следующий:
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи
Тема 2.2. Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива
Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т
V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с
Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи
Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
Методы определения поправок.
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
- анализ парных продаж;
- регрессионный анализ.
Качественные:
Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ
Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол
Список используемых источников
1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997.
2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995.
3. Тарасевич Е.И. Ме
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов