Состояния объекта оценки

Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки; особенности инженерного обеспечения объекта оценки; техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Выводы по данному разделу должны выявлять соответствие технических характеристик объекта оценки современным стандартам по эксплуатации и функциональности для недвижимости аналогичной полезности.

Для анализа характеристик объекта оценки обычно требуется его специальное обследование. Основные требования к его проведению, содержатся в рассматриваемом нами стандарте РОО - обследование недвижимости для целей оценки.

Основными задачами обследования объектов оценки являются:

- оценка стоимости объекта оценки;

- оценка пригодности объекта для использования в соответствии со своим предназначением (или в составе комплекса);

- оценка технического состояния объекта оценки с целью диагностики повреждений;

- оценка технического состояния объекта с целью обоснования решения о его реструктуризации, модернизации или изменении функционального назначения;

- техническая инвентаризация и регистрация объектов оценки.

Формами проведения обследования являются: техническая экспертиза, паспортизация и освидетельствование.

Техническая экспертиза - целесообразность применения, исследование свойств, анализ качеств, расчеты прочности и т.д. ­

Паспортизация - обследование в целях технической инвентаризации объекта путем сбора достоверных данных для создания (формирования) стандартного пакета документации, примерный перечень данных, включаемых в пакет.

Освидетельствование - синтетическая форма, сочетающая в себе по содержанию, приемы технической экспертизы и паспортизации - область применения; обследование для целей оценки стоимости объекта.

В настоящее время основные способы сбора данных об объекте при освидетельствовании следующие;

- анализ документации;

- результаты натурных наблюдений визуальными методами;

- другими неразрушающими методами контроля без применения специальных приборов и оборудования.

Обследование недвижимости для целей оценки включает три этапа освидетельствования: подготовительные работы, техническое обследование, анализ и оформление результатов освидетельствования.

Подготовительные работы - предварительное ознакомление с объектом, сбор исходных документальных материалов об объекте, подготовка рабочих материалов об объекте, подготовка рабочих материалов для обследования: первичный осмотр объекта в натуре, с целью установления соответствия основных параметров объекта, которые заявлены; улучшения: состав, типы и состояние; классификация объекта оценки.

Техническое обследование - цели и задачи (сбор фактических данных о характеристиках и фактического состоянии улучшений, соответствии проектной документации), проводимое оценщиком или с привлечением экспертов: измерения, обмерные работы, методики проведения, технологические карты, схемы, перечни показателей. Существуют общие способы измерений (обмеров): с применением укрупненных показателей или подробных обмеров, поэлементно или в целом по объекту, измерение технических характеристик, определение производственных мощностей, анализ других показателей в зависимости от вида объекта оценки. При выборе единиц измерения для соответствующих объектов оценки, должно выполняться основное требование (сопоставимость единиц измерения). Техническая экспертиза зданий и сооружений - это сфера деятельности специалистов, имеющих соответствующие лицензии, но и оценщикам (и заказчикам) необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, уметь правильно задавать соответствующие вопросы и правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Одной из основных задач оценщика при обследовании объекта оценки является определение его физического износа. Различаются два основных вида физического износа: нормальный или естественный, либо индивидуальный.

Нормальный (нормативный) физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте.

Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ - утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНИП, ошибок в проектах.

Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый - когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Устранимый - затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ, может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

Износ элементов зданий определяется в - соответствии с нормативными документами, которые могут быть также использованы оценщиком. В первую очередь, это ВСН-53-86 (р) «Правила оценки износа зданий» Госгражданстроя.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Причи­ной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект может быть устранимым и неустранимым.

Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее установку на новом объекте.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации, хранения.

Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

- внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

- видимые и невидимые при осмотре;

- легко - и трудноустранимые;

- развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легко устранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки. [9]

Недостатки - отсутствие нeкoтopыx важных качеств, характеристик при сравнении с аналогичными объектами или их избыток, предусмотренных проектом, невозможность унификации.

Процедура оценки объекта недвижимости начинается с его освидетельствования, проведения интервью с руководителями и собственниками. При посещении объекта оценщик должен провести его осмотр. Он зачастую дает наиболее обширную информацию о состоянии оцениваемого объекта. Перед началом осмотра рекомендуется ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту, а также провести беседу с представителями технических служб, ответственных за его эксплуатацию. При ознакомлении с технической документацией необходимо, установить, какие основные изменения были внесены в проект, проводилась ли реконструкция, даты текущего и капитальных ремонтов, были ли на объекте аварии и какие мероприятия были осуществлены для ликвидации последствий.

Осмотр объекта рекомендуется осуществлять совместно с представителем, ответственным за его техническое состояние. В процесс е осмотра надо обращать внимание на наличие маяков, марок и других внешних признаков, по которым; фиксируются дефекты в конструкциях.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оцениваемый объект:

- в эксплуатируемом или на консервации;

- охраняется ли объект;

- действуют ли основные системы инженерного оборудования;

- каков тепловой и влажностный режим в помещениях.

При осмотре объекта полезно проводить различные способы его фиксации: дефектные ведомости, словесное описание фото-, кино-, видеофиксация, аудиозапись, электромагнитные и другие электронные способы с фиксацией всего объекта, а также повреждений и дефектов, например трещин, мест фильтрации воды в подземных сооружениях, провалов грунта, изъянов отделки, отсыревания стен и т.д.

При анализе исходных данных необходимо сверить данные учета объектов с их фактическим составом. Часто приходится сталкиваться с фактами, когда один и тот же объект в инвентарных ведомостях может быть учтен под разными наименованиями. Необходимо установить точное наименование оцениваемого объекта в соответствии с данными бухгалтерского учета и при составлении отчета избегать использования различных наименований одного и того же объекта оценки.

В соответствии с требованиями к техническому заключению об освидетельствовании объекта, как к составной части отчета об оценке, в содержание включают:

- пояснительную записку, дающую общую характеристику объекту;

- описание конструктивных решений;

- поэлементное описание;

- эксплуатационные данные;

- характеристику физического состояния;

- степень функционального износа (соответствия современной нормативной базе, в т. ч. эргономике, экологии и безопасности человека);

- современному конструктивному и эстетическому решению);

- иллюстративный материал в виде схем, планов, графиков, эскизов, фото-, кино-, видео-, аудиозаписей.

Основные результаты освидетельствования объекта должны быть отражены в отчете об оценке, а именно:

- выводы по результатам анализа освидетельствования объекта;

- на основе заключения объекта;

- на основе заключения о наличии ограничений по текущему и перспективному использованию объекта оценки;

- о степени соответствия фактического использования объекта проектному назначению;

- текущее состояние конструкции и основной элементной базы;

- перечень основных факторов, вызывающих уменьшение стоимости объекта оценки;

- дата проведения обследования.