Тема 2.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)[5].
Тема 2.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)[5]. - Конспект Лекций, раздел Образование, Аюпов Х.Ф. КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ В Основе Затратного Подхода Лежит Принцип Замещения, По Которому Инвестор Не ...
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.
Сущность затратного подхода (метода) заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).
В условиях рыночных отношений недвижимость приобретается для того, чтобы получить доход или какие либо удобства от владения ею в будущем.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше подходит доходный метод, или метод капитализации дохода (МКД). Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики часто применяют этот подход (метод).
Применение затратного метода необходимо при:
1. анализе нового строительства;
2. определении варианта использования земли;
3. реконструкции зданий;
4. оценке для целей налогообложения;
5. для выявления сверх доходов при оценке недвижимости;
6. оценке для целей страхования;
7. оценке последствий стихийных бедствий;
8. оценке специальных зданий и сооружений.
Стоимость недвижимости по затратному подходу (методу) - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.
Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (со всеми изъянами).
Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
Ограничения, связанные с применением (подхода) метода
1. 3атратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
2. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно если зданию более 10 лет.
3. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для
Тема 1.2. Рынки объектов оценки.
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам:
1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра
Тема 1.3. Понятия: «стоимость», «цена», «затраты».
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты».
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л
Тема 1.4. Виды стоимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.
2. Принцип вклада
Тема 1.6. Основы теории стоимости денег во времени.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня".
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о
Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет — это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовая формула при платежах в конце периода:
FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ;
где: (1+i)n-1/i — фактор накопления денежной единицы за период при платежах (
Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула:
PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где:
I /(1-1/(1+I)n) — фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем
Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула:
PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где:
i/(1+I)n–1 — фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае
Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ
Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке
Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Алгоритм метода следующий:
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи
Тема 2.2. Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива
Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т
V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с
Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи
Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
Методы определения поправок.
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
- анализ парных продаж;
- регрессионный анализ.
Качественные:
Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ
Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол
Список используемых источников
1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997.
2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995.
3. Тарасевич Е.И. Ме
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов