Метод количественного анализа

Все темы данного раздела:

Пояснительная записка
  Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для

Тема 1.2. Рынки объектов оценки.
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам: 1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра

Тема 1.3. Понятия: «стоимость», «цена», «затраты».
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты». Стоимость - это деньги или денежный экви­валент, который покупатель готов обменять на какой­ л

Тема 1.4. Виды стоимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы: 1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст

Принципы, основанные на представлениях пользователя.
Это три принципа: полезности,замещения,ожидания. 1. Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство. 2. Принцип вклада

Тема 1.6. Основы теории стоимости денег во времени.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня". Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о

Начисление по простому проценту. Начислении по сложном проценту.
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n Все дальнейшие рассуждения будут построены на эффекте сложного процента. Риск - оцененная степень неопределенности получ

Я функция: накопленная сумма денежной единицы
(будущая стоимость единицы) Базовая формула: FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n), где n – число лет; (1+i)n – фактор накопле

Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет — это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В

Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовая формула при платежах в конце периода: FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ; где: (1+i)n-1/i — фактор накопления денежной единицы за период при платежах (

Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула: PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где: I /(1-1/(1+I)n) — фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем

Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула: PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где: i/(1+I)n–1 — фактор фонда возмещения при платежах (по­ступлениях), осуществляемых 1 раз в год;

Тема 2.1. Определение стоимости недвижимости затратным подходом (методом)[5].
В основе затратного подхода лежит принцип замещения, по которому инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведе

Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении за­тратного метода следующая. 1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арен­дован, то учитывае

Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдель­ным компонентам здания, включая их установку. Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со

Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении. Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится

Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится пу­тем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Физический износ

Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни вве­дены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти по­нятия проиллюстрированы на рисунке

Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопостави­мых продаж аналогичных объектов. Алгоритм метода следующий: Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение не­обходи

Тема 2.2. Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, по­чему люди покупают недвижимость. Другими причи­нами являются покупка для непосредственного про­жива

Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается полу­чение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т

V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки до­ходной недвижимости. Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или

Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стои­мости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с

Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимос­ти объекта путем сравнения недавних продаж сопо­ставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи

Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов. 1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объек­тов на соответствующем рынке. Источники информации:

Методы определения поправок.
Методы внесения поправок делятся на: Количественные: - анализ парных продаж; - регрессионный анализ. Качественные:

Тема 3.2. Методика сбора и обработки информации, обеспечивающей процесс оценки.
Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данные, зависят

Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ

Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол

Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком
На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих об

Список используемых источников
  1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997. 2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995. 3. Тарасевич Е.И. Ме