Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. - Конспект Лекций, раздел Образование, Аюпов Х.Ф. КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ 1. Остаточная Продуктивность — Это Чистый Доход, Отнесенный ...
1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.
2. Принцип вклада – принцип вклада гласит, что стоимость каждого элемента объекта недвижимости, определяется вкладом, который этот элемент вносит в общую стоимость этого объекта, иначе стоимость каждого элемента, равная той величине, на которую уменьшится общая стоимость объекта при отсутствии данного элемента.
3. Принцип предельной доходности (продуктивности) гласит, что, последовательность внесения улучшений сопровождается ростом стоимости объекта, опережающие затраты на создание улучшений, вплоть до достижения максимальной производительности. Однако существует предел когда затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсировать достижение наивысшей величины стоимости объекта.
4. Принципсбалансированности – стоимость создается и поддерживается достаточной сбалансированностью элементами имущества, чем более гармоничен элемент здания, тем больше спрос на имущество со стороны рынка и тем больше его стоимость.
5. Принцип экономической величины (экономический размер). Это оптимальный характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта
6. Экономическое разделение заключается в том, что имущественные права на недвижимость следует разделять или объединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности.
Возможны следующее виды экономического разделения:
-Физическое разделение прав: на воздушное пространство, недра,
-По времени владения – пожизненное владение, различные виды аренды.
-Разделение по праву пользования – лицензии, ограниченное право пользования.
-Разделение по виду имущественных прав – совместная аренда, корпорации, ООО, ЗАО и т.д.
-Разделение по залоговым правам.
Принципы, связанные с рыночной средой.
1. Зависимость – стоимость объекта зависит от его местоположения - это основной фактор, определяющий стоимость недвижимости. Стоимость объекта зависит от местности и инфраструктуры, где расположена недвижимость.
2. Соответствие– достигается максимальной стоимостью, которая достигается при определении степени однородности в районе застройки расположенных по соседству дорогих и дешевых объектов, которое уменьшает стоимость дорогой недвижимости и увеличивает стоимость дешевых.
3. Спрос и предложение – не всегда спрос удовлетворяет предложение.
4. Конкуренция– возможность получения прибыли, порождает конкуренцию. Возможность получения больших выгод, порождает жесткую конкуренцию, следовательно, следует учитывать, что в случае конкуренции - цена сможет измениться.
5.Принцип изменениягласит что, социальные, экономические, политические и др. факторы постоянно действуют на рынок и влияют на стоимость недвижимости, в связи с этим оценщик должен вносить дополнительные поправки: возрастной состав, экономические факторы, процентные ставки кредитования и др.
Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для
Тема 1.2. Рынки объектов оценки.
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам:
1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра
Тема 1.3. Понятия: «стоимость», «цена», «затраты».
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты».
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л
Тема 1.4. Виды стоимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст
Тема 1.6. Основы теории стоимости денег во времени.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня".
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о
Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет — это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовая формула при платежах в конце периода:
FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ;
где: (1+i)n-1/i — фактор накопления денежной единицы за период при платежах (
Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула:
PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где:
I /(1-1/(1+I)n) — фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем
Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула:
PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где:
i/(1+I)n–1 — фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае
Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ
Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке
Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Алгоритм метода следующий:
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи
Тема 2.2. Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива
Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т
V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с
Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи
Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
Методы определения поправок.
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
- анализ парных продаж;
- регрессионный анализ.
Качественные:
Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ
Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол
Список используемых источников
1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997.
2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995.
3. Тарасевич Е.И. Ме
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов