Методы определения поправок. - Конспект Лекций, раздел Образование, Аюпов Х.Ф. КОНСПЕКТЫ ЛЕКЦИЙ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ Методы Внесения Поправок Делятся На:
Количественные:...
Методы внесения поправок делятся на:
Количественные:
- анализ парных продаж;
- регрессионный анализ.
Качественные:
- относительный сравнительный анализ;
- метод общей группировки;
- персональные интервью.
Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т. е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.
Корректировка может производиться в двух основных формах:
- в денежном выражении;
- в процентах.
Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.
Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.
Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:
- независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются);
- кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).
Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:
1. Имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.
2. Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.)
3. Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.
4. Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.
5. Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.
6. Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.
Третий вид поправки- общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен. Если разброс цен невелик, например, около 1 %, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.
Различными сегментами рынка недвижимости используются разные единицы сравнения.
На рынке продажи земельных участков используются следующие единицы:
- цена за 1 сотку;
- цена за 1 га;
- цена за 1 застроенный лот;
- цена за 1 фронтальный метр (вдоль дороги или побережья);
- цена за единицу плотности застройки.
При анализе застроенных участков могут использоваться следующие характеристики: .
- цена за 1 м2;
- цена за 1 м2 площади, сдаваемой в аренду;
- цена за 1 м3 строительного объема;
- цена за комнату или квартиру;
- цена за единицу, приносящую доход (стадионы за одно посадочное место, гаражи - за одно место парковки).
Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Вместо усреднения возможно использование нечетких оценок и корректировок.
Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.
Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Методы определения поправок.
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Пояснительная записка
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для
Тема 1.2. Рынки объектов оценки.
Рынок недвижимости можно классифицировать по различным параметрам:
1. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок. Даже в различных ра
Тема 1.3. Понятия: «стоимость», «цена», «затраты».
Теория оценки базируется на основополагающих понятиях «стоимость», «цена» и «затраты».
Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой л
Тема 1.4. Виды стоимости.
В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в две основные группы:
1. Стоимость в обмене как выражение меновой ст
Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.
1. Остаточная продуктивность — это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитали предпринимательство.
2. Принцип вклада
Тема 1.6. Основы теории стоимости денег во времени.
Вся методология оценки недвижимости построена на аксиоме "деньги завтра не есть деньги сегодня".
Основными операциями, позволяющими сопоставлять разновременные деньги, являются о
Я функция: текущая стоимость аннуитета
Аннуитет — это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени. Принято различать обычный и авансовый аннуитеты. В
Расчет будущей стоимости обычного аннуитета.
Базовая формула при платежах в конце периода:
FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ;
где: (1+i)n-1/i — фактор накопления денежной единицы за период при платежах (
Я функция: взнос на амортизацию единицы
Базовая формула:
PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); где:
I /(1-1/(1+I)n) — фактор взноса на амортизацию единицы при платежах (поступлениях), осуществляем
Я функция: формирование фонда возмещения
Базовая формула:
PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n) где:
i/(1+I)n–1 — фактор фонда возмещения при платежах (поступлениях), осуществляемых 1 раз в год;
Алгоритм затратного (подхода) метода оценки недвижимости
Последовательность действий при применении затратного метода следующая.
1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывае
Метод количественного анализа
Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладн
Метод разбивки по компонентам
Этот метод использует показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку.
Например: Затраты на кладку 1м2 стены из керамического кирпича на конец 1997г. со
Метод сравнительной единицы
Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится
Метод разбиения на виды износа
Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компонента: физический износ, функциональный износ и внешний износ.
Физический износ
Метод срока жизни
В теории оценки для определения срока жизни введены следующие понятия: срок экономической жизни, срок физической жизни, эффективный возраст. Эти понятия проиллюстрированы на рисунке
Метод рыночной выборки
Этот метод основан на анализе текущих сопоставимых продаж аналогичных объектов.
Алгоритм метода следующий:
Шаг 1. Отбор сопоставимых продаж и получение необходи
Тема 2.2. Доходный подход (метод) оценки недвижимости
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами являются покупка для непосредственного прожива
Метод прямой капитализации
Под капитализациейдохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее т
V= NOI/R
На этой простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходной недвижимости.
Если в проведенном анализе стоимости используется доход за один год (или
Метод капитализации доходов
В методе прямой капитализации определение стоимости производится путем одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая с
Метод сравнительного анализа продаж
(Sales Comparison Approach) - метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учи
Алгоритм метода
Метод САП предполагает использование следующего алгоритма, состоящего из трех этапов.
1. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:
Состояния объекта оценки
Главной необходимостью проведения - обследования объекта оценки является анализ характеристик объекта оценки, по следующим позициям: особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объ
Согласование результатов оценки, полученных разными методами
Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. В зависимости от целей оценки и имеющейся информации каждый из трех методов оценки применим в бол
Список используемых источников
1. Болдырев В.С, Федоров Л.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М.: Азбука. 1997.
2. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости М.: РОО, 1995.
3. Тарасевич Е.И. Ме
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов