Стоимость объекта недвижимости - раздел Образование, Оценка стоимости объекта недвижимости Стоимость Объекта Недвижимости По Методу Дисконтирования Денежных Потоков V...
Стоимость объекта недвижимости по методу дисконтирования денежных потоков VDI определяется по формуле:
Таблица 7 - Расчёт стоимости здания доходным подходом
Наименование показателей
Значение показателей по годам
1 год
2 год
3 год
4 год
5 год
1. Полезная площадь здания, кв.м.
3 458
3 458
3 458
3 458
3 458
2. Полезная площадь подвала, кв.м.
3. Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади здания в месяц, тыс.руб.
0,758
0,834
0,918
1,001
1,111
4. Ставка арендной платы за 1 кв.м. полезной площади подвала в месяц, тыс.руб.
0,458
0,504
0,555
0,610
0,671
5. Потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс.руб.
23 590,48
34527,60
38 093,33
41 537,50
46 102,06
6. Потенциальный валовой доход от аренды подвала тыс.руб.
2 506,18
3 677,19
4 049,28
4 450,56
4 895,62
7. Итого потенциальный валовой доход, тыс.руб
26 096,66
38204,79
42 142,61
45 988,06
50 997,68
8. Коэффициент заполняемости
0,6
0,85
9. Действительный валовой доход, тыс.руб.
15 657,00
29576,21
34 795,54
34 795,54
34 95,54
10. Фонд оплаты труда персонала, тыс.руб.
540,00
756,00
793,80
833,52
875,28
Окончание таблицы 7
11. Отчисления на социальные нужды персонала, тыс.руб.
162,00
226,80
238,14
250,06
262,59
12. Плата за коммунальные услуги, тыс.руб.
2 178,54
3 122,64
3 356,88
3 608,76
3 879,48
13. Прочие расходы, тыс.руб.
1 400,49
2 007,48
2 158,08
2 319,96
2 493,96
14. Амортизационные отчисления на полное восстановление здания, тыс. руб.
1 862,11
1 862,11
1 862,11
1 862,11
1 862,11
15. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания, тыс. руб.
5 677,62
7 975,23
8409,01
8874,41
9373,42
16. Остаточная стоимость здания, тыс.руб.
158682,98
156820,88
154 958,77
153 096,66
151 234,55
17. Налог на имущество, тыс.руб.
1 586,83
1 568,21
1 549,59
1 530,97
1 512,35
18. Налог на прибыль, тыс.руб.
1 678,51
4 586,13
6 236,81
7 116,54
8 022,39
19. Чистый операционный доход от аренды помещений здания, тыс.руб.
8 576,15
20 206,63
26 809,35
30 328,27
33 951,67
21 Чистый операционный доход от аренды помещений
кафе, тыс. руб.
450,09
690,24
793,78
912,85
1 049,78
22 Реальный денежный поток, тыс.руб.
9 026,24
20896,87
27 603,13
31 241,12
35 001,45
23 Ставка дисконтирования, %
24 Коэффициент дисконтирования
0,85
0,70
0,50
0,24
0,06
25 Дисконтированный денежный поток, тыс.руб.
7 672,31
14 627,81
13 801,57
7 497,87
1 999,29
26 Затраты на ремонт здания (инвестиции), тыс.руб.
27 Текущая стоимость перепродажи здания (реверсии), тыс.руб.
56 835,72
28 Стоимость здания по методу дисконтирования денежных потоков, тыс. руб.
72 095,72
VI СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать.
В результате полученных расчетов, целесообразно выбрать наиболее важный для данного объекта недвижимости. Так как оцениваемое здание является коммерческим, и главная цель от его использования – получение дохода, то наиболее важным в данном случае подходом является доходный подход. Главное преимущество этого дохода в том, что он гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода. Следовательно, в этом аспекте доход определяется как главный фактор ценообразования.
Если говорить об остальных подходах, то затратный подход в данном случае не занимает главную позицию, так как в основном полезен для новых объектов, а так же для объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Что касается сравнительного подхода, то информация о сопоставимых объектах недвижимости не является исчерпывающей, полностью достоверной и проверенной.
На основании этого, полученным различными методами оценкам присваиваются весовые коэффициенты (коэффициенты значимости) в долях единицы (доходный подход = 0,5; затратный=0,25 и сравнительный=0,25).
Средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости V и принимается в качестве его рыночной стоимости.
(26)
V =(173 943,78+65 972,37)*0,25+72 095,72 *0,5=96 206,47 тыс.руб.
где , , - коэффициенты значимости оценок стоимости объекта недвижимости, полученные затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно.
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования... Южно Уральский государственный университет... Научно исследовательский институт...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ:
Стоимость объекта недвижимости
Что будем делать с полученным материалом:
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Определение накопленного износа здания
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE (6)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
D
Характеристики сопоставимых объектов аналогов
На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица4.
Таблица 4- Характеристики сопоставимых объект
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объекто
Потенциальный валовой доход от аренды здания
Для определения стоимости объекта доходным подходом методом дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за ве
Действительный валовой доход от аренды здания
Действительный валовой доход от аренды помещений здания EGI определяется по формуле:
EGI = PGI * k, (14)
где: k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в
Реальный денежный поток
Реальный денежный поток CF определяется как общий чистый операционный доход от аренды помещений здания с учётом дополнительного дохода от кафе.
CF = NOIЗ + NOI
Коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования для n-го года эксплуатации здания определяется по формуле:
, (20)
где - ставка дисконтирования в k-ом году эксплуатации
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия)
Текущая стоимость перепродажи здания (реверсия) определяется в конце срока его коммерческого использования по формуле :
(22)
где: – дисконтированны
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Цели курсовой работы достигнуты – закреплены теоретические знания и получены практические навыки по оценке недвижимости, которые могут быть использованы в будущей профессиональной д
К КУРСОВОЙ РАБОТЕ
по дисциплине " ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ "
Специальность 060800 "ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НА ПРЕДПРИЯТИИ (ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ)"
Квали
Характеристика оцениваемого объекта
Тип оцениваемого объекта недвижимости:
Здание офисного типа
Адрес:
Город Челябинск, улица Советская, дом 12
Правовой ре
Характеристика объектов, сопоставимых с оцениваемым
( объектов аналогов)
Для расчета стоимости объекта по сравнительному подходу (рыночному подходу) методом парных сравнений выбраны 4 сопоставимых с оцениваемым объекта - А
КУРСОВОЙ РАБОТЫ
Курсовая работа выполняется каждым студентом самостоятельно в соответствии с собственным вариантом расчетов.
Для определения собственного варианта расчетов студентам необ
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:
Определение накопленного износа здания
Накопленный износ здания D определяется по формуле:
D = DP + DF + DE, (4)
где: Dp – физический износ здания, тыс. руб.;
D
Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости
Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом VCA определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)
Характеристики сопоставимых объектов аналогов
На основании исходных данных о характеристиках объектов А, Б, В и Г, сопоставимых с оцениваемым объектом заполняется таблица 3.
Таблица 3
Характеристики сопоставим
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов аналогов
Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1
Текущая стоимость здания
Текущая стоимость здания PVB определяется по формуле
, (19)
где: – единовременные затраты (инвестиции) на ремонт помещений здания, тыс. руб.
Результаты расчето
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
Полученные тремя подходами значения стоимости объекта недвижимости необходимо проанализировать. Для этого кратко описываются преимущества и недостатки каждого из использованных мето
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов