ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Недвижимость (недвижимое имущество)- земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (Real estate, Realty).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость)относятся земельные… К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего…
1)жилье (жилые помещения):
квартиры в многоквартирных жилых домах;
индивидуальные жилые дома (старого типа - домовладения и нового типа - коттеджи);
Маркетинг недвижимости - вид деятельности, имеющий целью определение потребностей рынка в конкретных видах объектов недвижимости и включающий в себя… Анализ рынка недвижимости - вид деятельности, имеющий целью обеспечения…
Каждая из выделенных в определении 7 - частных целей анализа рынка является самостоятельным направлением деятельности, включающим свой ряд задач,… Наиболее характерный пример общей задачи - оценка и прогнозирование стоимости… Прогнозирование стоимости, как и прогнозирование состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности…
Анализзаконодательной и нормативной базы
Анализсостояния корпоративной деятельности(ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
Анализобъема и структуры предложения, спроса,соотношения спрос/предложение
Анализобъема и структуры сделок,отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
Анализценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
Прогнозированиеконъюнктуры рынка
Анализ ценовой ситуациивключает следующие этапы:
Типизацияобъектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
Исследование влиянияпараметров качества и размеров на цену
Исследование влияниярасположения на цену
Оперативная оценкастоимости
Анализсостояния рынка
Анализ доступности и ликвидностивключает:
Анализхарактера развития и состояния экономикирегиона
Анализдемографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе…
СТОИМОСТЬ, ЦЕНА. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА
Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично – по ньюансам содержания.
Рыночная стоимостьобъекта недвижимости - наиболее вероятная цена, за которую… Рыночная стоимостьобъекта недвижимости- цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни…
· физические: природные (земля, климат, природные ресурсы); искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);
· социальные: размер семьи; уровень жизни; окружение;
· экономические: уровень дохода; налоговая политика; финансово-кредитная система; уровень цен; уровень занятости…
ТИПИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Наиболее распространенной является классификация квартир по типам в зависимости от характеристики жилого дома:
· 5-этажные панельные ("хрущевки");
· 9-этажные панельные;
Типизация квартир по размеру
По размерам квартиры типизируют обычно выделением групп с различным числом комнат:
1-комнатные (общая площадь в среднем 31-38 кв. м); 2-комнатные (44-56 кв. м); 3-комнатные (57-78 кв. м); 4-комнатные и более (более 100 кв. м).
Средние значения общей и жилой площади квартир различной категории качества приведены в таблице.
общая
жилая
общая
жилая
общая
жилая
5-этажный
… В попытке упростить анализ на практике переходят от цены квартир к цене 1 кв.… Кроме того, выше было показано, что вводимое таким способом допущение о линейном характере зависимости стоимости…
Типизация квартир по местоположению
Районирование квартир в пределах города имеет ту же цель, что и типизация по качеству: уменьшение разброса цен в выборке. Первоначально массив данных по городу следует разделить по административным районам городов, затем рассмотреть территориально-экономическое зонирование, районирование с учетом географических условий, экономико-экологических критериев,
Результаты типизации жилья по качеству и местоположению рекомендуется зафиксироват в табличной форме.
Макс, этажность
ДАННЫЕ О ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ
Материальную основу рынка жилья составляет жилой фонд, а точнее - та его часть, которая находится в частном владении (прежде всего… Жилищный фонд- это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм… · многоквартирные жилые дома; индивидуальные жилые дома;
Новое жилье
Ввод нового жильяслужит материальной базой первичного рынка жилья и в дальнейшем - дополнением вторичного. Характеристики ввода жилья аналогичны характеристикам приватизации: объем (темп) ввода, структура нового жилья по качеству и местоположению. С точки зрения анализа рынка эти характеристики могут измеряться теми же единицами, что и аналогичные характеристики приватизированного фонда.
Обработка листингов и данных о сделках позволяет получить не только данные о ценах, но и такие характеристики рынка, как:
·объем предложения - число квартир, поступивших на продажу за определенный… ·структура предложения - доля (процент) квартир различных типов (по качеству, размеру, местоположению) в общем объеме…