Выселение из жилых помещений

В соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьив любое время расторгнуть договор найма.

Это право вытекает из сущности жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении (например, в связи с переездом на постоянное жительство в другую местность) расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя, не предупреждая заблаговременно об этом наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели, переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без его предварительного ремонта. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

Некоторые считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение. Вместе с тем между ними имеются различия. Правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, при обмене прекращение пользования прежним жилым помещением возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий (учреждений, организаций) допускается с согласия их руководителей; в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР достаточно устного согласия членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя.

Расторжение договора найма по инициативе наймодателя. Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. В ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения, это не тождественные понятия. Например, при выезде нанимателя жилого помещения, его смерти действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, так как в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом.

В ЖК РСФСР установлен круг случаев выселения с предоставлением гражданам жилого помещения.

Жилищный кодекс также значительно расширил число случаев выселения граждан при расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке за счет сокращения числа случаев выселения в административном порядке.

В ЖК РСФСР выселение в административном порядке сохраняется только для лиц, которые проживают в жилом помещении (доме), грозящем обвалом, а также в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение. Однако при этом необходимо иметь в виду, что постановлением Конституционного Суда РФ от 5 февраля 1993 г. практика выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора без возможности последующего обращения в суд, сложившаяся в результате применения ст. 90 и 99 ЖК РСФСР, признана не соответствующей Конституции РФ. Как указывается в постановлении Конституционного Суда РФ, правило об обжаловании постановления прокурора о выселении лишь вышестоящему прокурору "лишает заинтересованную сторону возможности защитить свои интересы в судебном порядке, что противоречит Конституции Российской Федерации, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Необходимость обжалования действий прокурора в судебном порядке следует из того, что судебный контроль представляет собой дополнительную гарантию проверки законности и обоснованности вынесенного постановления о выселении в административном порядке. Исключение же возможности судебной проверки административных решений представляет собой существенное ограничение прав граждан, что недопустимо в демократическом обществе и противоречит... Конституции Российской Федерации'[172]

Конституционный Суд отметил, что "договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора"[173].

Выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает в качестве основного вида выселения выселение с предоставлением гражданам другого благоустроенного жилого помещения. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, за исключением случаев, указанных в Кодексе. Таким образом, выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

В ЖК РСФСР закреплено не только общее правило, но и наиболее важные основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Граждане выселяются из жилых домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 91 ЖК РСФСР).

В ЖК РСФСР указывается, что предоставляемое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно находиться в черте данного населенного. пункта и быть размером не меньше того, которое ранее занимал выселяемый. Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишки жилой площади, помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом права на дополнительную площадь.

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя, а при выселении в административном порядке — в постановлении прокурора (ст. 96 ЖК РСФСР).

Выселение граждан в связи со сносом жилых домов государственного, муниципального или общественного жилищных фондов обычно связано с осуществлением плановой застройки городов и других населенных пунктов. Как известно, промышленное и жилищное строительство нередко связано со сносом небольших жилых домов или домов устаревших типов.

Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных, муниципальных или общественных нужд, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому отводится земельный участок. В иных случаях сноса дома (например, в связи с его непригодностью) гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется предприятием (учреждением, организацией), которому принадлежит дом, либо органом местного самоуправления.

Предоставление жилого помещения нередко связано с угрозой обвала дома. Как известно, жилые помещения под влиянием времени, природных условий и в результате их использования постепенно изнашиваются и могут прийти в состояние, грозящее обвалом. Признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов государственной власти, которые осуществляют контроль за состоянием жилых домов, находящихся на подведомственной им территории.

Угроза обвала дома зачастую вызвана его высокой степенью непригодности, когда дом является аварийным. В федеральном жилищном законодательстве не употребляется термин "аварийный Дом", хотя на практике этот случай непригодности жилого помещения (дома) встречается часто.

Этот пробел восполнен в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Так, в Положении о порядке признания жилых помещений (домов) аварийными, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643, говорится следующее: "Помещение (дом) признается аварийным в случае определения его технического состояния как крайней степени непригодности для проживания. Грозит обрушением и представляет угрозу для жизни проживающих... В случае признания дома аварийным расторгаются договоры найма, аренды по соглашению сторон и в соответствии с действующим законодательством. Или в судебном порядке...

На основании решения Правительства Москвы о признании дома аварийным префект соответствующего административного округа осуществляет контроль за оповещением жителей и арендаторов дома о его судьбе и подбирает жилье, необходимое для переселения людей в жилые дома"[174].

Если жилое помещение (дом) грозит обвалом, то договор найма расторгается и нанимателю вместе с членами его семьи по решению органа местного самоуправления предоставляется другое благоустроенное жилое помещение за счет муниципального жилищного фонда или соответствующей государственной, муниципальной, общественной организации, которым принадлежит дом, грозящий обвалом.

Предоставление жилого помещения в связи с переоборудованием жилого помещения (дома) в нежилой. Переоборудование жилого дома в нежилой обычно связано с -передачей его для государственных, муниципальных или общественных надобностей. Необходимость переоборудования жилого помещения (дома) в нежилой возникает, 'например, в связи с размещением в некоторых помещениях служебных, бытовых, торговых организаций, жилищно-эксплуатационных и специализированных служб и т. д. Жилищный кодекс РСФСР устанавливает, что в случае выселения в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное жилое помещение той государственной (муниципальной), кооперативной, общественной организацией, которой передается переоборудованное жилое помещение (дом).

Выселение из жилых помещений, находящихся на территории военных городков. Жилищный кодекс РСФСР предусматривает возможность выселения из жилых помещений в военных городках офицеров, прапорщиков и мичманов, военнослужащих сверхсрочной службы Вооруженных Сил России и приравненных к ним лиц, уволенных с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающих совместно с ними лиц с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке выселяются из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами (ст. 94 ЖК).

Закрытые военные городки являются одним из видов закрытых административно-территориальных образований. Закрытым административно-территориальным образованием является такое территориальное образование, для которого, в частности, необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан, а также возможность переселения граждан из закрытых военных городков в другие жилые помещения.

В ЖК РСФСР предусматриваютсяслучаи выселения с предоставлением другого (не обязательно благоустроенного) жилого помещения (ст. 97).

Рассматривая иск о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан потребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое ему жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами по делу.

Выселение без предоставления гражданам другого жилого помещения. Действующие законы предусматривают выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.

Такое выселение допускается только при виновном поведении нанимателя (членов его семьи или других совместно проживающих с ним лиц). Причем все случаи выселения без предоставления гражданам другого жилого помещения точно перечислены непосредственно в Жилищном кодексе.

Выселение без предоставления жилого помещения производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение. Это вытекает из обязанности граждан использовать предоставленное им жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию (ст. 10, 142 ЖК РСФСР). Подавляющее большинство нанимателей добросовестно относятся к исполнению своих жилищных обязанностей, поэтому в судебной практике выселение по указанному выше основанию встречается редко.

Закон устанавливает в качестве условия выселения лиц, виновных в разрушении или порче жилого помещения, наличие сведений о том, что эти действия носили систематический характер, а' к виновному в этом были приняты меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными (например, его поведение было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда, общественных организаций)[175].

Виновное поведение лица может выразиться не только в активных действиях, но и в форме бездействия, неисполнения каких-либо обязанностей. Разумеется, необходимым условием для применения ст. 98 ЖК РСФСР является наличие причинной связи между поведением лица и наступившими вредными последствиями.

Порча или повреждение жилого помещения может выразиться в разных формах: в повреждении стен, полов, оборудования дома, жилых комнат и мест общего пользования и т. д. Имеют место случаи сдачи занимаемых жилых помещений в аренду производственным и торговым фирмам, самоуправного переустройства квартир, содержания в них животных и т. п.

Выселение без предоставления другого жилого помещения производится также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица используют жилое помещение не по назначению. Жилые помещения предназначены для постоянного проживания в них. Закон требует, чтобы граждане использовали жилое помещение в соответствии с его назначением. Использование жилого помещения не по назначению может выразиться в различных формах, например, в превращении жилого помещения в подсобное, в место для содержания животных, в овощехранилище и т. д.

Выселение без предоставления другого жилого помещения возможно также в случае, если наниматель, члены его семьи или другие проживающие с ним лица систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме,а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Закон возложил на граждан обязанность соблюдать правила общежития. В практике понятие "правила общежития" применительно к случаям выселения по ст. 98 ЖК РСФСР понимается довольно широко: при оценке поведения нанимателя учитываются также антиобщественные (аморальные) действия в квартире или в доме, которые не зафиксированы в нормативных актах, но противоречат общепризнанным правилам поведения.

Выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совместного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу (в этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя). Требование о выселении виновного лица могут заявить как наймодатель, так и граждане, проживающие в данном доме или квартире, в том числе и другие члены семьи нанимателя.

Семейный кодекс РФ (ст. 71), предусматривая последствия лишения родительских прав, устанавливает, что вопрос о дальнейшем совместном проживании ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством.

Согласно ст. 98 ЖК РСФСР лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. Приведенное правило впервые включено в закон, и оно очень важно для защиты прав несовершеннолетних. Основная его задача состоит в том, чтобы уберечь детей от пагубного влияния лица, лишенного родительских прав (или ограниченного в родительских правах), создать им надлежащие условия для проживания.

Для удовлетворения требования о выселении таких лиц необходимы два условия: 1) суд должен принять решение о лишении лица родительских прав по отношению к совместно проживающим с ним; 2) должно быть признано невозможным совместное проживание родителей с детьми в жилом помещении. Доказательства в подтверждение невозможности совместного проживания могут быть представлены органами опеки и попечительства, жилищными органами, опекуном (попечителем), родственниками и т. д. либо получены судом при рассмотрении дела о выселении путем допроса свидетелей, исследования других доказательств.

С учетом довольно широко распространенной практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов закон (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР), исходя из гуманных соображений, предусматривает, что взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующие лица произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной. Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для разрешения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, так как позволяет судам в определенных случаях не прибегать к такой крайней мере воздействия, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.

При отказе лица, виновного в создании обстановки невоз--можности совместного проживания, от обмена оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения.

Выселение в связи с признанием ордера на жилое помещение недействительным. Как уже указывалось, закон устанавливает, что ордер на жилое помещение в случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений может быть признан судом недействительным. Признание ордера недействительным влечет за собой определенные правовые последствия, и прежде всего освобождение гражданами занятого на основании ордера жилого помещения.

Жилищный кодекс РСФСР (ст. 100) предусмотрел последствия признания ордера на жилое помещение недействительным только вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц: эти лица подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, недобросовестные действия получивших ордер лиц, совершенные с целью незаконного получения жилья.

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т. д.).

В законе установлено также, что, если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение. Это помещение должно быть пригодным для жилья с точки зрения санитарно-тех-нических требований. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение или помещение, которое он ранее занимал.

Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение.Лица, которые самоуправно, т. е. без разрешения соответствующих органов и должностных лиц, заняли жилое помещение в доме государственного (муниципального, общественного и др.) жилищного фонда, подлежат выселению в административном порядке с санкции прокурора без предоставления другого жилого помещения. Иногда под самоуправным вселением понимается также вселение граждан в жилое помещение не на основании ордера, а на основании другого административного акта (например, письменного разрешения должностного лица местной администрации) либо решения некомпетентного органа и т. д. Однако эти случаи неправильно относят к категории самоуправного вселения, так как здесь происходит не самоуправное, а незаконное вселение, поскольку вселение происходит без ордера. Если лицо заняло жилое помещение с нарушением установленного порядка и условий предоставления жилых помещений, но на основании какого-либо разрешения, такое лицо не считается самоуправно занявшим жилое помещение и может быть выселено не в административном, а только в судебном порядке.

Административное выселение производится при отказе лица, самовольно занявшего жилое помещение, освободить помещение. Это лицо по заявлению наймодателя на основании санкции прокурора выселяется органами внутренних дел (милицией) в семидневный срок со дня вынесения постановления прокурора о даче разрешения на выселение.

В течение семидневного срока со дня дачи санкции гражданину предоставляется возможность добровольно освободить помещение. По истечении указанного срока выселение производится в принудительном порядке органами милиции.

Как сказано выше, Конституционный Суд РФ постановлением от 5 февраля 1993 г. признал не соответствующими Конституции РФ ст. 90 и 99 ЖК РСФСР в части выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд.