Оборот зданий и сооружений, расположенных на чужом земельном участке

6.1. Следует закрепить в гражданском праве в качестве основополагающего принцип, в соответствии с которым собственник здания, расположенного на принадлежащем другому лицу земельном участке, при осуществлении сделки, влекущей или могущей повлечь отчуждение здания, вправе свободно распоряжаться без согласия собственника земельного участка (независимо от того, какое право – вещное или обязательственное – он имеет на соответствующий земельным участок), как своей собственностью, расположенной на земельном участке, так и теми своими правами на земельный участок, которые он имеет.

Принцип свободы распоряжения собственником здания своими правами на земельный участок является зеркальным отражением принципа свободного распоряжения собственником земельного участка этим участком без согласия собственника находящихся на нем зданий.

Закрепляя право собственника здания свободно распоряжаться этим имуществом, необходимо:

во-первых, установить, что ни свои права на чужой земельный участок, ни свое здание собственник не вправе отчуждать по отдельности;

во-вторых, установить режим, позволяющий собственнику здания, расположенного на чужом земельном участке, свободно распоряжаться своими правами на земельный участок:

- свои права и обязанности по договору аренды или безвозмездного пользования арендатор (безвозмездный пользователь) участка, являющийся собственником находящегося на нем здания, вправе передавать другому лицу без согласия арендодателя, но с его предварительного уведомления (такое решение потребует внесения изменения в общее правило о необходимости получения согласия арендодателя на перенаем, сформулированное в ст. 615 ГК, а также дополнения соответствующей нормой правил ГК о договоре безвозмездного пользования);

- если право, на котором собственнику здания принадлежит земельный участок, не может быть уступлено (например, при отчуждении только одного из нескольких принадлежащих собственнику зданий, расположенных на одном арендуемом им участке), собственник вправе:

(i) распорядиться этим зданием (продать, заложить) вместе с правами по договору аренды, при этом у него как у собственника остальных зданий должно в силу закона возникать право ограниченного владения и пользования земельным участком (обоснование конструкции «право ограниченного владения» см. далее в § 7 настоящего раздела), либо

(ii) как собственник остальных зданий, не являющихся предметом сделки, оставить за собой права арендатора; в этом случае упомянутое выше право ограниченного владения и пользования участком возникает у приобретателя здания, либо

(iii) если арендованный собственником зданий земельный участок может быть разделен, то по соглашению с арендодателем участка договор аренды может быть прекращен и после раздела собственником земельного участка заключаются несколько договоров аренды, что позволит собственнику зданий распорядиться одним или несколькими из них и уступить приобретателю здания только свои права арендатора земельного участка, относящегося к этому конкретному зданию (зданиям);

(iv) в этой же ситуации по договоренности между собственником находящихся на участке зданий и приобретателем одного из них возможно «присоединение» приобретателя здания к договору аренды земельного участка в качестве соарендатора, при этом достаточно уведомления арендодателя, а получение его согласия не требуется (однако необходимо будет внести соответствующее изменение в законодательство, аналогичное тому, которое в настоящем параграфе Концепции предлагается внести в ст. 615 ГК в отношении перенайма);

- если право, на котором собственнику здания принадлежит земельный участок, не подлежит отчуждению (право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения), и собственник не переоформил предварительно это свое право на земельный участок, приобретя его в собственность или взяв в аренду в соответствии с п.1 ст. 36 ЗК, то при отчуждении здания его собственником право последнего на земельный участок прекращается (о правах на земельный участок приобретателя здания см. далее, п. 6.2 настоящего параграфа).

В случаях совершения сделок со зданием, расположенным на чужом земельном участке, отличных от тех, которые влекут или могут повлечь отчуждение здания, а именно при передаче здания в аренду или в безвозмездное пользование, собственник здания предоставляет арендатору или безвозмездному пользователю возможность «пользоваться» принадлежащими самому собственнику здания правами в отношении земельного участка. В этом случае нет необходимости в возникновении у арендатора (безвозмездного пользователя) самостоятельного права на земельный участок, отличного по характеру от права собственника здания, и во вступлении арендатора (пользователя) здания в самостоятельные отношения с собственником земельного участка.

6.2. К приобретателю здания, расположенного на чужом земельном участке, переходят в полном объеме те права на земельный участок, которые принадлежали предыдущему собственнику здания, без какого-либо специального указания на это в договоре или в законе. Данная норма содержится в действующем законодательстве в абзаце 1 п. 2 ст. 271 ГК.

Если эти права не могут быть переданы приобретателю в силу установленных законом запретов (например, если гражданин, отчуждающий здание, владел земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения), то эти права прекращаются, а у приобретателя здания должно возникать в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, на котором находится здание, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием (обоснование конструкции «права ограниченного владения» земельным участком см. далее в § 7 настоящего раздела).

Соответственно, при отчуждении земельного участка, на котором расположены чужие здания, к приобретателю участка права на участок переходят с обременением в виде вещных прав собственников находящихся на нем зданий или с сохранением обязательственных прав собственников зданий на земельный участок.

6.3. Следовало бы закрепить в законе для случаев, когда здание и земельный участок принадлежат двум разным частным собственникам, как преимущественное право собственника здания на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке земельного участка, на котором расположено здание, так и преимущественное право собственника земельного участка на приобретение отчуждаемого по возмездной сделке здания, расположенного на этом земельном участке. По действующему законодательству подобное преимущественное право предоставлено только собственнику здания в отношении земельного участка (ст. 35 ЗК). При этом следовало бы сохранить и расширить правила действующего законодательства (ст. 36 ЗК), предоставляющие частному собственнику здания возможность приобретать в собственность земельный участок, на котором расположено здание, принадлежащий государству или муниципальному образованию.