Действующее законодательство и его оценка

На сегодняшний день в сфере регулирования оборота недвижимого имущества участвуют: (1) учреждения юстиции по государственной регистрации прав (далее – учреждения юстиции); (2) органы кадастрового учета и (3) организации технического учета (бюро технической инвентаризации, БТИ).

Учреждения юстиции действуют в соответствии с Законом о государственной регистрации и являются учреждениями субъектов РФ, финансируются, как правило, за счет платы за государственную регистрацию. Основными их функциями являются проверка законности представленных на регистрацию документов и ведение единого государственного реестра прав.

Органы кадастрового учета действуют в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» в форме структурных подразделений федеральной службы земельного кадастра и государственных учреждений – «федеральных кадастровых палат». Финансируются за счет федерального бюджета. Основными функциями органов кадастрового учета являются ведение кадастра земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости, осуществление при проведении кадастрового учета экспертизы документов, осуществление кадастровой оценки участков для целей налогообложения. При этом проведение самих натурных измерений, необходимых для осуществления кадастровых работ, осуществляется частными землемерами, деятельность которых регулируется Федеральной службой земельного кадастра на основе договоров, заключаемых частными землемерами с гражданами и юридическими лицами.

Бюро технической инвентаризации действуют в соответствии с рядом подзаконных актов, в том числе постановлением Правительства РФ «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов градостроительной деятельности» и постановлением Правительства РФ «О государственном учете жилищного фонда в РФ» и другими. Являются, как правило, предприятиями РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, реже – учреждениями субъектов РФ и муниципальных образований. Финансирование хозрасчетное, тарифы частично регулируются на уровне органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления. Основными функциями являются технический учет зданий, сооружений (описание и ведение реестра), проверка законности создания объектов недвижимости и осуществление оценки зданий, сооружений, принадлежащих гражданам, для целей налогообложения.

Таким образом, все три системы органов осуществляют правовой контроль представляемых документов и осуществляют ведение реестров, содержащих сведения об объектах недвижимого имущества. Ведение реестра зданий и сооружений впрямую действующими нормативными актами отнесено к ведению двух органов (органов кадастрового учета и организаций технического учета). Также, в соответствии с законодательством, все три органа осуществляют представление информации в налоговые, правоохранительные органы, а органы кадастрового учета и БТИ – также в статистику.

В результате ни один орган не осуществляет правовой контроль в необходимом объеме, что приводит как к появлению ошибок при принятии решений о государственной регистрации, так и к возникновению споров между государственными структурами при оценке юридических фактов.

Затраты государства необоснованно возрастают, поскольку трижды финансируется ведение реестра недвижимости. Из-за последовательного рассмотрения отнесенных к их компетенции вопросов указанными структурами замедляется подготовка документов при сделках и оборот недвижимости в целом. Кроме того, вызывает сомнение правомерность подготовки гражданами на основе частноправовых договоров с землеустроителями документов для проведения кадастровых работ, поскольку эти документы являются основой для выполнения государственными органами государственных функций и, в том числе, налогообложения самих граждан.

Наделение организаций технического учета (БТИ) государственными функциями впрямую не соответствует требованиям законодательства. До настоящего времени не разрешенным остается вопрос об ответственности БТИ за совершение последними ошибки в период их деятельности в организационно-правовой форме государственных предприятий, когда они наделялись соответствующими полномочиями государственными органами.

Таким образом, сложившаяся система органов, осуществляющих государственную регистрацию и технический (кадастровый) учет в Российской Федерации, громоздка, затратна и является сдерживающим фактором в развитии рынка недвижимости. В основном она складывалась до принятия действующего ГК, в большей части в неизменном виде сохранилась с 1927 года, с момента создания органов БТИ, и не соответствует задачам, которые ставит перед ней современное гражданское законодательство. Переходный характер системы названных органов породил параллелизм, дублирование функций, что приводит к возникновению споров.