Правовой режим жилых и нежилых помещений в здании

 

Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (ст.ст. 288, 289 и др. ГК), так и нежилые помещения (ст. 1 Закона о государственной регистрации) в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества и объектов гражданских прав. Однако специфика жилых и нежилых помещений именно в качестве специфических по характеру объектов недвижимости не нашла достаточного отражения в особенностях их правового режима.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства.Основной юридический принцип, используемый при определении обособленности (пространственных границ) одного объекта недвижимости от других, это принцип самостоятельной гражданской оборотоспособности такого объекта. Юридическое описание всякой вещи включает указание на субъективные гражданские права, либо существующие в отношении такой вещи, либо могущие существовать (т.е. оборотоспособность вещи). Следовательно, недвижимой вещью, в смысле гражданского права, может быть только вещь, права на которую зарегистрированы в ЕГРП или могут (должны) быть зарегистрированы в ЕГРП.

Жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых, неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей.

Определение значения терминов «здание» и «помещение» находится вне предмета гражданского законодательства, но для настоящей Концепции определение этих терминов необходимо.

Под зданием (сооружением) в настоящей Концепции понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укреплённое на поверхности земли или в её недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением.

Легальное определение термина «помещение» имеется в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» (абз. 3 ст. 1): помещение – это единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В зависимости от конструктивных особенностей и способа использования в здании (сооружении) могут быть выделены одно или несколько помещений – т.е. конструктивно и пространственно обособленных частей (объемов) внутри здания (сооружения), пригодных для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение – это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.

По признаку пригодности для проживания помещения делятся на жилые и нежилые. Требования к жилым помещениям установлены законодательством. Всякое жилое помещение, следовательно, пригодно для самостоятельного использования. Среди нежилых помещений выделяются пригодные для самостоятельного использования и иные (т.н. служебные).

Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не юридической точки зрения. Поэтому необходимо установить режим, который бы не только исключал возможность регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной вещи (на здание и на помещения в нём), но и предусматривал бы обязательность государственной регистрации права собственности в отношении каждой недвижимой вещи, вводимой в гражданский оборот, в том числе и такой как помещение в здании.

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в ЕГРП) права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания находящихся в нем отдельных помещений и распоряжения ими, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например, передача собственником в аренду или безвозмездное пользование отдельных помещений в здании).

Исходя из признака оборотоспособности продажа части недвижимой вещи должна быть признана невозможной, поскольку самостоятельное юридическое существование недвижимой вещи, необходимое для отчуждения таковой, определяется не ее фактическим положением, а на основании реестра. Имеющаяся регистрация права собственности на здание или на земельный участок исключает возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого участка или здания (помещение в нём), причём как в отношении третьего лица, так и собственника.

Вещные права на недвижимые вещи существуют лишь в силу их государственной регистрации. Поэтому в юридическом смысле не может быть недвижимой вещи, способной быть объектом оборота, права на которую не были бы или не могли бы быть зарегистрированы.

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать своё право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания. Вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учётом установленных технических правил, регламентирующих возможность и пригодность помещений для самостоятельного использования.

Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также т.н. помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы и пр.), связывающие несколько помещений друг с другом или с внешними границами здания. Категория «помещений общего пользования» объединяется по признаку непригодности (непредназначенности) таких помещений для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения.

Очевидно, что общее имущество здания должно признаваться обеспечивающим существование всех без исключения помещений, хотя бы непосредственная связь такого имущества с конкретным помещением и не усматривалась.

Правовой режим общего имущества здания, в которое входят перечисленные элементы, должен обеспечивать для всех без исключения собственников помещений, являющихся недвижимыми вещами, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования частями (элементами) общего имущества здания в соответствии с их назначением, а с другой – безусловное распределение бремени содержания их в состоянии, обеспечивающем возможность их использования по назначению. Единственный правовой режим, обеспечивающий такую «безусловность» это режим общей долевой собственности.

Установление для собственников отдельных помещений режима общей долевой собственности в отношении общего имущества в здании имеет особенности:

- во-первых, доля в праве собственности на общее имущество в здании неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена иначе как в совокупности с помещением. Такая доля не может быть самостоятельным предметом обращения, в отличие от того, что предусмотрено ст.ст. 250 и 251 ГК. Сособственник лишён в отношении такого общего имущества права требовать выдела его доли в натуре, а также права требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, в отличие от того, что предусмотрено ст. 252 ГК;

- во-вторых, доля в праве общей собственности на общее имущество не связывает собственника помещения при распоряжении принадлежащим ему помещением, поскольку не создаёт преимущественного права ее покупки другими сособственниками;

- в-третьих, бремя и риски, связанные с содержанием здания (общего имущества здания), с его случайным повреждением или случайной гибелью несут все сособственники, однако лишь до тех пор, пока они остаются собственниками отдельных помещений. В случае гибели помещения, например, разрушения верхнего этажа в результате стихийного бедствия, демонтажа или иных обстоятельств, право собственности бывших обладателей погибших помещений на эти помещения должно считаться прекратившимся (кроме случаев, когда в определённые сроки и с соблюдением технических норм такие помещения восстановлены). Вместе с тем, прекращается и право общей собственности таких лиц на общее имущество здания.

Расходы на содержание общего имущества здания распределяются между всеми сособственниками в долях, определяемых соотношением площадей (либо объёмов или иных тождественных для всех сособственников характеристик) помещений, принадлежащих им на праве собственности. При распределении таких расходов не имеет значения факт непосредственного использования или неиспользования тех или иных элементов общего имущества здания теми или иными сособственниками. Так, например, ремонт крыши, неисправности которой заведомо и непосредственно не угрожают собственникам помещений в нижних этажах многоэтажного здания, должен, тем не менее, осуществляться за счёт всех сособственников в соответствии с распределением долей в праве общей собственности на общее имущество. Уклонение кого-либо из сособственников от участия в общих расходах должно быть наказуемо, в том числе установлением законной неустойки за просрочку внесения платежей на общие расходы.

Особенно следует подчеркнуть, что все общее имущество, включая и помещения общего пользования, не должно рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого общего имущества сервитутов, невозможно такое положение, при котором некоторые элементы (помещения) принадлежат на праве общей собственности лишь некоторым (не всем) собственникам помещений в здании.

Принимая во внимание изложенное, необходимо более четко определить в законе режим общего имущества в здании, исходя из следующего: во всяком здании (в т.ч. многоквартирном доме), разделённом на некоторое количество помещений, предназначенных для самостоятельного (отдельного от других помещений в том же здании) использования (сущностный признак), в отношении каждого из которых зарегистрировано или может быть зарегистрировано субъективное права собственности (формально-юридический признак), может быть выделено имущество, относящееся с точки зрения оборотоспособности к одной из двух категорий: (1) имущество, являющееся самостоятельными помещениями, - недвижимое имущество (недвижимые вещи), принадлежащее на праве собственности какому-либо лицу; (2) имущество, рассматриваемое как общее имущество в здании, в т.ч. конструктивные элементы здания, принадлежащее на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных помещений в этом здании.

Существование иных правовых режимов, допускающих, например, принадлежность на праве собственности какому-либо одному лицу системы водопровода, лифтов или парадного подъезда, должно быть законодательно исключено. Режим общей долевой собственности, предусматриваемый для таких объектов, должен в силу закона превалировать также и в том случае, когда прочее имущество сособственников – супругов принадлежит им на праве совместной собственности.

Существенные особенности, обусловленные отсутствием у общего имущества в здании самостоятельной оборотоспособности, обнаруживаются и в отношении регистрации права общей долевой собственности на него. В частности, субъектный состав сособственников такого имущества не имеет для гражданского оборота какого-либо значения, чего нельзя сказать в отношении описания состава этого имущества, принадлежащего на праве общей собственности. Следовательно, по такого рода объектам в ЕГРП должен заполняться только первый раздел – техническое описание объекта, с указанием на то, что описанное имущество есть имущество общего пользования всех собственников самостоятельных помещений в здании. Последнее указание может рассматриваться как элемент режима, аналогичный таким элементам как категория земельного участка и т.п.

 

Решение вопроса о возникновении права собственности на жилое помещение в результате долевого участия в строительстве.За последние годы значительноераспространение на практике получили договоры о совместном долевом строительстве (именуемые также договорами об участии в долевом строительстве, об инвестировании долевого строительства и т.п.) жилых домов с участием юридических лиц, а также юридических лиц и граждан. В связи с отсутствием законодательного регулирования такие договоры по-разному квалифицируются судебной практикой. Отсутствие должного законодательного регулирования, а также неоднозначное определение содержания подобных договоров судебной практикой отрицательно сказываются на защите гражданских прав тех лиц, которые инвестируют свои средства в строительство жилого дома. Для исправления сложившегося положения предлагается внести соответствующие изменения в ГК, а также разработать и принять самостоятельный Закон о договорах долевого участия в строительстве.

Данный договор следует рассматривать как двусторонний, заключаемый между организацией-застройщиком и дольщиком, в качестве которого могут выступать как гражданин, так и юридическое лицо. Основными обязанностями сторон являются осуществление организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестирование денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в договор является предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, подготовка и получение проектно-сметной документации и разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.

В качестве механизма защиты прав дольщика на жилое помещение предлагается ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве. Предлагаемый механизм позволит обеспечить приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы в установленном порядке.

Следует исходить из того, что право дольщика на жилое помещение в построенном доме не является первоначальным способом приобретения недвижимого имущества в собственность. Собственником жилого дома и конкретных жилых помещений в нем по окончании строительства становится застройщик. Но поскольку между застройщиком и дольщиком возникли обязательственные отношения по договору долевого участия в строительстве, застройщик по окончании строительства и государственной регистрации своего права собственности обязан передать жилое помещение в собственность дольщика. Одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение к дольщику переходят право на долю в собственности на общее имущество жилого дома и право на долю в собственности на земельный участок (либо иное право на земельный участок).

Предложенные правила могу быть распространены и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения).

 

Решение проблемы прав членов семьи собственника жилого помещения.В связи с широким распространением на практике и, главное, в связи с большой социальной значимостью отдельного рассмотрения и решения требует вопрос о праве членов семьи собственника жилого помещения (в том числе – бывшего собственника жилого помещения) владеть и пользоваться жилым помещением.

При решении этого вопроса следует исходить из того, что с политико-правовой точки зрения предоставление членам семьи собственника жилого помещения, в том числе – бывшего собственника жилого помещения, самостоятельного права владеть и пользоваться таким жилым помещением, в котором указанные члены семьи проживают совместно с собственником, может быть оправдано только необходимостью обеспечения социальной защиты определённых категорий граждан. Поскольку обеспечение такой защиты средствами договорного права, основанного на принципе свободы договора, не представляется возможным, единственным эффективным гражданско-правовым способом может стать предоставление указанным лицам (членам семьи собственника жилого помещения) субъективного ограниченного вещного права в отношении такого жилого помещения, которое может быть условно названо «жилищным узуфруктом».

Содержание жилищного узуфрукта может быть сведено к двум правомочиям: (1) владеть жилым помещением; и (2) пользоваться жилым помещением для проживания, включая право проживания несовершеннолетних детей узуфруктуария. В содержание жилищного узуфрукта не включается правомочие узуфруктуария каким-либо образом распоряжаться, в том числе завещать жилищный узуфрукт. Узуфрукт не может продлиться дольше срока жизни узуфруктуария.

Принадлежность названного права различным членам семьи собственника жилого помещения может быть ограничена по кругу лиц. В число узуфруктуариев могут быть включены, во-первых, супруг (супруга), во-вторых, дети, в-третьих, иные члены семьи собственника при соблюдении определенных условий. Содержание жилищного узуфрукта каждой из этих категорий лиц может быть определено следующим образом.

Первое - жилищный узуфрукт супруга.Поскольку жилищный узуфрукт является правом на чужую вещь, он может быть установлен только в пользу того супруга, который не является собственником или сособственником ни того жилого помещения, в котором супруги проживают, ни собственником, сособственником или нанимателем на условиях договора социального найма или пользователем какого-либо другого (не того, в котором супруги проживают) жилого помещения. Жилищный узуфрукт супруга может обременять исключительно жилое помещение, где супруги проживают (постоянно или преимущественно) и которое принадлежит другому супругу, без каких-либо прав на это помещение (кроме собственно узуфрукта) со стороны супруга - узуфруктуария. Кроме того, у супруга - узуфруктуария должен отсутствовать какой-либо иной способ удовлетворения жилищной потребности, в том числе по основаниям, предусмотренным брачным договором.

Второе – удовлетворение жилищных потребностей ребенка.По смыслу Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК) предоставление несовершеннолетнему ребёнку права совместного с родителями (с одним из родителей) проживания относится к числу так называемых алиментных обязанностей родителей по отношению к ребёнку. Так, ребёнок вправе проживать со своими родителями, кроме случаев, когда это противоречит его интересам (п. 2 ст. 54 СК), или с одним из родителей при раздельном их проживании (ст. 65 СК). Характерно, что в последнем случае место жительства детей определяется по соглашению родителей. Согласно п. 2 ст. 104 СК алименты могут уплачиваться в том числе путем предоставления имущества. Таким образом, предоставление жилого помещения для проживания ребёнка должно рассматриваться в качестве способа исполнения алиментной обязанности (целиком или в части) соответствующего лица по отношению к ребёнку.

Третье – права на жилое помещение иных членов семьи. Предоставление собственником жилого помещения этого помещения для проживания членов семьи во всех иных случаях, предусмотренных СК, должно квалифицироваться также в качестве исполнения алиментной обязанности.

В тех случаях, когда исполнение алиментной обязанности состоит в передаче имущества (в собственность, в пользование и т.п.), такая передача должна иметь под собой соответствующее гражданско-правовое отношение. Предоставление жилого помещения для проживания членов семьи собственника этого жилого помещения в случае, если собственник жилого помещения является лицом, несущим алиментную обязанность перед тем членом семьи, которому жилое помещение предоставляется для проживания, осуществляется в рамках жилищного узуфрукта.

Таким образом, жилищный узуфрукт может принадлежать супругу, а также другому члену семьи, не являющемуся собственником жилого помещения, в котором он проживает с собственником этого жилого помещения, при отсутствии у узуфруктуария принадлежащего ему на праве собственности, по договору социального найма или по иным основаниям жилого помещения, в котором он проживает или может проживать, а также при наличии у собственника жилого помещения, обременяемого узуфруктом, алиментной обязанности по отношению к узуфруктуарию, не являющемуся супругом, заключающейся именно в предоставлении жилого помещения. Содержание алиментной обязанности в виде предоставления жилого помещения для проживания может быть установлено соглашением сторон, а при отсутствии такового – решением суда в случаях, предусмотренных законом.

Как всякое субъективное вещное право жилищный узуфрукт должен подлежать обязательной государственной регистрации в ЕГРП и считаться существующим лишь постольку, поскольку запись о нем существует в ЕГРП.

Жилищный узуфрукт не должен, по общему правилу, препятствовать собственнику, членом семьи которого является узуфруктуарий, пользоваться жилым помещением для проживания наряду с узуфруктуарием. Если же узуфруктуарий не является членом семьи собственника (в случае смены собственника жилого помещения), то вопрос о возможности пользования жилым помещением одновременно собственником и узуфруктуарием должен решаться исходя из размеров жилого помещения.

Следует закрепить в законе обязанность узуфруктуария по содержанию используемого им жилого помещения, в частности возложить на узуфруктуария бремя содержания жилого помещения полностью или в части в зависимости от того, сохраняется ли за собственником право самостоятельного пользования жилым помещением. На узуфруктуария следует также возложить обязанность уплачивать текущие платежи, в том числе коммунальные, возмещать затраты по текущему и капитальному ремонту жилого помещения и др. подобные затраты. Следует рассмотреть также вопрос о целесообразности возложения на узуфруктуария (хотя бы при определенных условиях) обязанности уплачивать собственнику жилого помещения, лишённому возможности самостоятельно использовать такое жилое помещение, платы за использование принадлежащего ему жилого помещения (платность узуфрукта).

Основаниями прекращения жилищного узуфрукта должны быть: (1) отпадение алиментной обязанности собственника; (2) отмена узуфрукта судом по иску собственника обременённого помещения (недвижимой вещи) при отпадении оснований узуфрукта (таких, например, как отсутствие у узуфруктуария иного жилого помещения для удовлетворения своих жилищных потребностей) или в связи с нарушением узуфруктуарием условий узуфрукта; (3) прекращение узуфрукта по соглашению собственника и узуфруктуария; (4) отказ узуфруктуария от узуфрукта.

Жилищный узуфрукт представляется целесообразным распространить на те отношения, которые возникнут после соответствующего законодательного закрепления нового ограниченного вещного права.