Методичні вказівки «ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ»

МІНІСТЕРСТВО освіти І НАУКИ УКРАЇНИ

 

ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА

 

Методичні вказівки

«ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ»   (для студентів 4 курсу усіх форм навчання

ЗМІСТ

	Стор.
Вступ.................................................................................................…….
1. Структура і порядок виконання роботи...................................……..
2. Правові основи нерухомості та оцінювальної діяльності.......…….
3. Загальна характеристика об’єкта оцінки..................................…….
4. Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості........................................................................…….
5. Оцінка вартості об’єкта нерухомості.......................................……..
5.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом...........…….
5.2 Оцінка вартості нерухомості витратним методом...............……..
5.3 Оцінка вартості нерухомості доходним методом.................……..
6. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами.........................................................................................……..
Додатки….......................................................................................……..
Список використаної літератури ……………………………………..

 

ВСТУП

Ці методичні вказівки призначені для студентів спеціальності 6.050200 - "Менеджмент організацій", які згідно з навчальним планом повинні виконувати розрахунково-графічне завдання з дисципліни „Оцінка нерухомості”.

Метою їх є закріплення теоретичних знань, придбання практичних навичок та професійних вмінь в галузі економіки й оцінки нерухомості на основі самостійного вивчення та узагальнення законодавчих і нормативних актів, спеціальної економічної літератури, проведення розрахунків щодо визначення вартості нерухомості. Розрахунково-графічне завдання студенти виконують на основі вихідних даних, що наведені в даних вказівках або зібраної інформації про місцеві ринки нерухомості.

 

 

СТРУКТУРА ТА ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ РОБОТИ

1. Титульний аркуш. 2. Зміст. 3. Вступ (1-2 стор.).

ПРАВОВІ ОСНОВИ НЕРУХОМОСТІ ТА ОЦІНЮВАЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ

У розділі „Правові основи нерухомості та оцінювальної діяльності” необхідно:

• дати визначення нерухомому майну як об’єкту правовідносин та об’єкту оцінки;
• дати визначення оцінювальної діяльності;
• розглянути правові основи оцінювальної діяльності в Україні;
• описати принципи оцінки нерухомості.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Об’єктом оцінки, вартість якого необхідно визначити у процесі виконання розрахунково-графічної роботи, є нежитлове приміщення, площу якого… S = 20 · N, (1) де S – площа нежитлового приміщення, що оцінюється, м 2 ;

АНАЛІЗ НАЙКРАЩОГО ТА НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТА НЕРУХОМОСТІ

При виконання розрахунково-графічного завдання необхідно виходити з того, що варіант використання землі є найкращим. При аналізі найкращого та найбільш ефективного використання нежитлового… Таблиця 4.1 Ринкові ставки оренди нерухомості за місяць, у.о./ м2 Найменування об’єкта   …

ОЦІНКА ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ

Згідно зі Стандартами оцінювальної діяльності для визначення вартості нерухомості використовується три методи оцінки: порівняльний, витратний, доходний. У результаті застосування цих методів отримуємо три різні величини вартості одного й того ж об’єкта, на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.

Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

Дані про продаж відповідних об’єктів нерухомості подані в табл. 5.1. Таблиця 5.1 - Дані про продаж відповідних об’єктів нерухомості … Умовні позначення:

Визначення величин поправок

Розрахунок поправок проводять у відносних показниках, при цьому треба дотримуватися наступного правила:

Якщо об’єкт оцінки краще аналога за якимось параметром (місце розташування, матеріал стін, стан приміщення), то поправка вноситься в ціну аналога і буде більшою за одиницю. І навпаки, якщо об’єкт оцінки гірше ніж аналог, то величина поправки буде менше за одиницю.

Поправка на місце розташування

Поправка на місце розташування розраховують виходячи з того, що різниці в цінах аналогічних об’єктів нерухомості за рахунок місце розташування наступні:

§ 15% між розташованими у віддалених районах і районах середньої віддаленості;

§ 10% між розташованими в центрі міста і районами середньої віддаленості.

Розглянемо розрахунок поправки на місце розташування на основі даних табл. 5.2.

Об’єкт оцінки знаходиться у віддаленому районі, а аналог А1 - у районі середньої віддаленості від центра міста, тому різниця у цінах складає 15%. Приймаємо ціну аналога за одиницю. Об’єкт оцінки гірше аналога, тому ціна аналога повинна зменшитися на 15% (0,15). Таким чином поправка складе 0,85.

Перевіряємо розрахунком:

1 - 0,15 · 1 = 0,85.

Поправки на матеріал стін і стан приміщення

Визначимо поправку на стан приміщення. З табл. 5.2. виберемо два аналоги, що відрізняються між собою тільки станом приміщення. Це аналоги А1 та А2.… 296 : 322 = 0,92 або 92%, таким чином різниця в цінах становить 8% або 0,08.

Оцінка вартості нерухомості витратним методом

, (2) де Сзм – вартість об’єкта оцінки, визначена вартісним методом, тис. у.о.; Сз -… Етапи розрахунку вартості об’єкта нерухомості витратним методом: 1. Визначення вартості земельної ділянки проводимо…

Оцінка вартості нерухомості доходним методом

Визначення вартості об’єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою (5). , (5) де Сдм – вартість об’єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням доходного методу, тис, у.о.;

Розрахунок ставки капіталізації

Приклад розрахунку ставки капіталізації подано у табл. 5.6. Таблиця 5.6. - Розрахунок ставки капіталізації за об’єктами-аналогами …  

УЗГОДЖЕННЯ РЕЗУЛЬТАТІВ ОЦІНКИ, ЩО ОТРИМАНІ ЗА ТРЬОМА МЕТОДАМИ

Для кожного з методів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з методів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи… При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки: аналіз… Наведені вище коефіцієнти приймаються у даній роботі. Приклад розрахунку підсумкової вартості об’єкта нерухомості за…

ДОДАТКИ

Додаток 1

Дані щодо об’єкта нерухомості, що оцінюється

Місцерозтащування: О – віддалені райони, С/о – райони середньої віддаленості від центра міста;

Додаток 2

Ціни продажу об’єктів-аналогів, тис. у.о.

Додаток 3

Чистий операційний доход об’єктів аналогів за рік, тис. у.о.

 

СПИСОК РЕКОМЕНДОВАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. - 208с.

2. Гриценко Е.А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования (вопросы методологии и теории). – Х.: Бизнес-Информ, 2002.

Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом "Филинъ", 1999. - 592 с.

Закон України “ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 № 2658 – 14 //Відомості Верховної Ради України. – 2001. - №47. ст. 251

5. Земельний кодекс України № 2905-III від 20.12.2001 //Відомості Верховної Ради України – 2021. -– №12. – 112 с.

Золотарев И.И., Щербаков А.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. - СПб.: "Лань", 2000. - 480 с.

8. Оценка имущества и имущественных прав в Украине / [Н. П. Лебедь, А. Г. Мендрул, В. С. Ларцев и др.] – К.: Принт Експрес, 2002, - 688 с.

Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие - М.,: Дело, 1998. - 384 с

Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во "Смолин Плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999

Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М.: "Издательство ПРИОР", 2001. - 240с.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с.

Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. Пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова. - СПб.: СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело ЛТД, 1995. - 480 с.

Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. - М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. - 231 с.

16. Цивільний кодекс України. – Х.: „Одиссей, 2005. – 450 с.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина. - 2-е изд.- М.: Дело. 2000. - 328 с.

 

Навчальне видання

 

Методичні вказівки для виконання розрахунково-графічного завдання з курсу «Оцінка нерухомості» (для студентів 4 курсу усіх форм навчання спеціальності 6.050200 – «Менеджмент організацій»)

 

 

Укладачі: Галина Василівна Висоцька,

Таїсія Геннадіївна Молодченко-Серебрякова

 

 

Редактор: М.З. Аляб’єв

 

 

План 2006, поз. 372

__________________________________________________________________

Підп. до друку 14.07.06 Формат 60´84 1/16 Папір офісний

Друк на ризографі Обл.- вид. арк. 1,3

Замовл. №_________ Тираж 150 прим.

__________________________________________________________________

Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12.

__________________________________________________________________

Сектор оперативної поліграфії ІОЦ ХНАМГ

Харків, ХНАМГ, вул. Революції, 12