Сервитут

- это право ограниченного пользования чужой недвижимость ( не только земельного участка - хотя 90 процентов сервитутов установлены на земельные участки) Возможны варианты, когда объектом сервитута может быть не участок. Напр., Телекоммуникационная компания занимается оборудованием для передачи данных. Они должны были на каком-то основании повесить коробки. Один из вариантов – установить сервитут в отношении вышек. Главное основание установление сервитута - это наличие соответствующей потребности, это значит что собственник чужого имущества не может пользоваться своим имущество без установление сервитута на чужую недвижимость.

Сервитут дб наименее обременителен для собственника.

Все вещные права явл. предметом вечного - это не правильное определение на примере сервитута можно это показать, так как он мб как постоянным, так и срочным.

Взгляд на сервитут :

- это неизбежное зло ( во многих законодательствах, существуют очень жесткие ограничение для установление подъездных путем, лишь бы сократить количество сервитутов, так как это там мера крайняя).

 

Классификации сервитутов, их виды:

1) что он устанавливает, то есть его предмет:

- положительные ( предоставляет право на совершение определенных действий управомоченным лицом - сервитуариом - я могу ходить , ездить и т.д.

- отрицательные ( запрет определенных действия в пользу сервтутриариа , в том числе против собственника.) ( У нас нет, но в иностранном есть: право наслаждение, то есть запрет загорождения вида)

Он не может заключаться в том что бы было возложена обязанность совершения определенных действия на собственника, то есть активные действия не могут быть предметом сервитута.

 

2) в зависимости от того какой интерес установлением сервитута удовлетворяется

- частный -частный интерес:

Основание установление частного сервитута - это потребность частного лица (гражданина, юр лица) в ограниченном пользованием чужой недвижимостью. Потребность это не мб удовлетворена без установления сервитута.

По общему правилу, сервитут устанавливается на основание договора между собственником служащей недвижимости и собственником господствующей вещи. Это когда они индивидуально устанавливает параметры использования служащей недвижимости, компенсацию за пользование, срок пользования.

Если достичь соглашение не удается, то возможен судебный порядок, на собственника господствующей вещи лежит обязанность доказать, что он не может владеть, пользоваться ,распоряжаться своей вещью без пользования чужой.

Суд должен установить объем пользования служащей недвижимости, он должен быть минимальным, то есть наименее ограничительным.

Суд устанавливает компенсацию за пользованием имуществом, так как по общему правилу сервитут является возмездным. Даже если он устанавливается в судебном порядке, он подлежит регистрации, таким образом для установление частного сервитута необходим юридический состав, это либо заключение договора и регистрации, либо судебное решение и регистрация.

Собственник служащей вещи сохраняет все правомочия по отношения к своей вещи (то есть он может владеть, пользоваться, распоряжаться).

Особенность сервитута, он не отделим от права собственности на господствующей вещи от сервитута( то есть они следуют друг за другом, неразрывно связана, то есть я не могу продать свой участок и оставить за собой сервитут)

Он прекращается при отпадении тех оснований в силу которого он был установлен, исчезла потребность. Но поскольку установление сервитута это формальный процесс, то сам факт исчезновения потребности не прекращается сервитута, и тут возникает право собственника служащей недвижимости на прекращения сервитута, оно адресовывается собственнику господствующей вещи :

- добровольное прекращение путем соглашения между собственниками, заключают расторжение сервитута , тогда в соответсвии этим соглашением ФРЗ делается отметка о прекращение сервитута

- если достичь соглашения не удается - судебное порядок - основание для регистрации снятия сервитута

 

НО сам факт отсутствия пользования чужой вещи не говорит нам от отпадении той потребности, нам необходимо объективное отпадение той потребности.

Сервитут может быть прекращен,

если служащая недвижимость не может быть использована по назначению - это уже происходит уже в судебном порядке и устанавливается что сервитут явл. настолько обременителен.

 

Публичный сервитут может устанавливается в пользу государства, местного самоуправления, местного населения, для его установления необходимы общественные слушания.

в ст. 23 ЗК установлен перечень потребностей, при наличие которых может быть установлен публичный сервитут, этот перечень закрытый.

Основания установления публичного сервитута, это решение на общественных слушаниях.

По общему правилу, он явл. безвозмездным, то есть ограничения есть, а платить за это не надо, а платы можно требовать еслии оно существенно затрудняет пользования вещи ( на нем лежит бремя доказывания об этом - существенное затруднение)

 

В данном случае собственник может требовать не собственно прекращения сервитута, а может требовать изъятия у себя участка путем его выкупа, то есть он не может прекратится с сохранением собственности на недвижимость, если его установили значит он и будет так существовать, единственное что возможно это выкуп, которых будет происходить по рыночной цене, а так же справедливая компенсации и убытках, которые понес собственник в результате такого обременения,. снованием такого выкупа может быть невозможность пользованием своей собственность при сохранении этого сервитута (как и при частном сервитут) альтернативно он может так и потребовать равноценного земельного участка , а так же в дополнении к этому компенсация убытков.

 

Ограниченные вещные права на земелю -

Все они так или иначе сводятся к правомочием пользование и владение участком - правомочие распоряжение так или иначе не закреплено.

Объем правомочие ограниченных может быть определен законом, договором.

Не может быть установлено такое ограниченное право на землю которое предполагает возможность правомочие распоряжение.

 

Право пожизненного наследуемого владения., то есть право владения и пользования, которое может переходить по наследству. В Советское время собственности на земелю не было, но право должно было что они могли пользоваться земельным участком. Основание это административный акт.

Объектом может быть участок находящейся в государственной или муниципальной собственности

Как только ввели ЗК 2001 года невозможно

Обладатели этих право до 2001 года имеют право бесплатно однократно приватизировать земельный участок в собственность. До введения изменений возможно было даже распоряжение то есть аредна, сейчас она возможно только по наследству, то есть либо по закону, либо по завещанию.

 

Постоянного бессрочного пользования возникает на основание адм акта, объект земельный участок в государственной или муниципальной собственности, такое право раньше могло возникнуть как у граждан так и юр лиц, в настоящее время гражданам такие участки вообще не предоставляться, а юр лица предоставляются строго определенном случае, это ЮЛ явл. государственными или муниципальными учреждениями, федеральным казенным предприятиям ( не всем унитарным, а наименее коммерционализированным), органам гос. власти и органом местного самоуправления.

Все права которые были предоставлены ранее сохраняются, но граждане вправе однократно безвозмездно приватизировать эти участки, но ЮЛ такого права не имеют, те ЮЛ которые не попали в список должны оформить эти участки либо в собственность, либо в аренду заплатив. Остальные, попавшие в список, нечего не меняют, сохраняют эти права.

В содержание этих прав входит владение и пользование зем. участком, при чем объем определен законом, иными НПА, а так же тем адм актом, на основании кот. участок был предоставлен. Обладатель такого права может возводить недвижимость на него и устанавливать право собственности на эту недвижимость. Здесь нарушается принцип единства судьбы участка и находящиеся на него недвижимости. Распоряжения этими участками, здесь завещание даже не принимается , кроме возможно гражданам и суд общей юрисдикции применит по аналогии право пожизненного наследуемого владения, но ЮЛ конечно не могут нечего завещать, то есть здесь полностью отсутствует распоряжение.

 

СЕЙЧАС НЕТ , но в проекте изменений есть, и возможно будут в ГК:

1) Права постоянного владения и пользования: объектом может быть толко природный объект, то есть не обязательно земля ( хотя чаще всего это земельный участок), но и водный объект, участок недр, цель - использование природных свойств и качеств этого самого природного объекта. По общему правилу это право возникает на основании добровольного соглашения, заключаемого с собственником, но в некоторых случаях должно устанавливаться на основании закона. Существенными условиями такого соглашения дб:

- условия о земельном участке( он дб надлежащим образом описан, указаны его характеристики, кадастровый номер и тд)

- целевой характер использования, то есть для каких целей предоставляется природный объект

- срок

- размер платы за использование природного объекта.

Эти существенные условия приобретают особое значение, дело не в том что они необходимы для заключения соглашения, а самое главное заключается в том что это право в отношении недвижимости, и т.о. в реестр прав на недвижимости , не только попадает то что оно зарегистрировано, но и все эти существенные условия тоже туда попадают. Это информация публично доступна о всех этих параметрах этого права.

Срок этого права может быть неопределенным, или определенным ( он не может быть менее 50 лет, то есть это такое очень долгосрочное право, от 50 до бесконечности). Оно явл. оборотоспособным, при том в полной мере, не только в универсальное правопреемство, в порядке наследства, а если это юр лицо , то при реорганизации ЮЛ, но и так же моет быть отчужденно по гражданско-правовым сделкам, к примеру обращено в залог может быть. Основанием прекращением этого права может быть

-изменения природных свойств объекта которое приводит к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением.

Отличие от аренды: это право позиционируется как вещное, в отношении всех третьих лиц, явл. абсолютным и тд. Отличие в сроках,здесь слишком долгосрочное, а так же в особом характер, в целях. Но говорить об отличиях очень рано, так как это все на стадии объекта.

Это право может быть прекращено в силу истечение срока, на которое оно было установлено.

А так же в силу соглашения сторон, раз они имели возможность установить его, значит они могут и прекратить.

Если прав было предоставлено гражданину, то но может в произвольном порядке потребовать прекратить его ( соглашения права), но предварительно уведомив не мене чем за год.

а ЮЛ может требовать произвольно прекращение, но должно выплатить соответствующую компенсацию.

Пример такого соглашение для регулирование недр при бурение скважины более первого водоносного горизонта.

Право модет быть прекращено по инициативе собственника природного объекта, основания для этого:

- когда субъект этого права использует природный объект не надлежащим образом, то есть допускает его ухудшение или не выполняет необходимые требования для нег, то есть нецелевое использование которые ухудшаю свойства природного объекта,

-если субъект права не вносит плату ха 2 года подряд..

На собственника природного объекта обязанность уведомить, что нарушается режим пользования или не вноситься плата, для того что бы впоследствии прекратить это право в судебном порядке.

 

Последствия прекращения права:

все улучшения природного объекта( сельскохозяйственные посадки) - все это остается за собственником природного объекта без выплаты компенсации ( хотя это норма диапозитивная и в соглашении может быть предусмотрено иное, то есть некая компенсация.

 

Право застройки:

сущность права: это право возведение зданий и сооружений на чужом земельном участке, то есть объектом этого ограниченного вещного права - земельный участок. поскольку это ограниченное вещное право ,то на одном и том же земельном участке может быть на несколько субъектов. Однако здесь существует специальный субъект, то есть только тот кому этот же земельный участок предоставлен на праве постоянного владения и пользования. Для того что бы обеспечить определенные правомочия в отношения земли на которой будет построена постройка. Парадокс: все что возведено на том земельным участком принадлежит тому кто возвел, но оно ограниченно сроком существования ограниченного вещного права ( то есть право застройки). -Это юридический парадокс: срочное право собственности, поскольку оно дб всегда вечным, пока существует вещь. Право застройки подлежит гос. регистрации, при этом собственник земельного участка , оставляет а собой право распоряжением этим участком, при том он может его продавать не смотря на то что он обременен правом застройки.

Право застройки применяется не только к земле

Содержание право застройки возводит, реконструировать, сносить, возводить новое, главное что бы оно было. Это право явл. одновременно и обязанностью, так как субъект должен осуществить застройку в определенные срок, установленный договором, в соответствии с параметрами, целевым назначением, которые определены соглашение о праве на застройку.

Существенные условия такого соглашении:

- о земельном участке

- месте расположения недвижимости

- сроке

- оплате за использование

Они тоже попадает в реестр , и информацию об этом может получить любой заинтересованное лицо, который хочет приобрести этот участок в собственность, модет узнать об этом не обращаясь к собственнику ли обладателю право на застройку.

 

Срок должен быть определенным, заранее устанавливаются границы от 50 до 100 лет.

 

Исходя из смысла жтого права, участок должен использоваться в соответствии с целевым назначением. Если недвижимость погибла необходимо строить новое, если не хочешь , отчуждай это право застройки, кто может построить новое.

Мб прекращено соглашением между собственником недвижимости и субъектом права застройки.

Право застройки мб прекращено путем одностороннего отказа, но уведоми не менее чем за год, выплатив справедливую компенсацию.

Если прекратилось в результате одностороннего отказа застройщика, то собственник может обязать его снести все построенное за собственный счет.

А так же собственник может прекратить:

-если недвижимость не была возведена на участке в срок для возведения недвижимости, установленный договором( то есть не только срок этого право, но вот и второй срок)

-если отсутствовала оплата в течении 2 лет, то есть задолжность по оплате.

Интересный парадокс: собственник участка может требовать прекращение право н застройку, если застройки бесхозяйно относиться построенное недвижимости.

 

 

Прекращение право застройки автоматически влечет прекращение право собственности на ту недвижимость которая была возведена на участке, не смотря на то что изначально право собственности дб просуществовать в течении определенно срок на которую было соглашение прав на застройку. Но раз право на застройку прекращаться ранее, значит и право собственности прекращается ранее.

Последствия прекращения:

право собственности переходит собственнику земельного участка.

По общему правилу это происходит безвозмездно, но это норма явл. диспозитивное, то есть договором омжет быть установлено -

при досрочном, а так же прекращение в срок право застройки, собственник участка выплачивает компенсацию застройщику. Это справедливо когда потенциал недвижимости не выработан.

Особая ситуация:

Прекращение право застройки в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд, либо реквизиция, в данном случае обязанность по выплате компенсации лежит на том гос или муниц органе кот. принял решение об изъятии участка.