Понятие земельного участка в городской черте

 

Понятие земельного участка является базовым понятием земельного права и городского землеустройства. В различных странах оно трактуется по-разному. Например, в Англии и Швеции под земельным участком понимается конус, центр которого расположен в центре земли, основание конуса сечет земную кору по границе земельного участка

Полезные ископаемые и все постройки внутри конуса принадлежат владельцу земельного участка (Рис. 2.3).

В России под земельным участком понимается поверхность Земли, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в кадастре недвижимости и документах государственной регистрации. Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование и форму законного владения. Таким образом, земельный участок с юридической точки зрения не ограничивается только его территориальными границами на поверхности земли и включает всё, что находится над и под поверхностью земли. Собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и прочими законами, а также не нарушает прав других лиц.

 

Понятие земельного участка

 

Рис. 2.3

В черте города земли водного, лесного фондов, сельскохозяйственного назначения, парки, скверы не приносят дохода. Кроме этого ценные земли зачастую покрыты асфальтом, зданиями и другими сооружениями. Стоимость недвижимости зависит от объема продаваемых прав на эту недвижимость. Например, в Англии стоимость недвижимости, которая сдана в аренду, равна половине ее рыночной стоимости. Обременения и сервитуты могут существенно снижать стоимость земельного участка.

В России пока нет четкого законодательного определения земельного участка. Все, что расположено на земельном участке ниже почвы (плодородного слоя), принадлежит государству, и пользование регламентируется кодексом «О недрах». Все, что находится выше земной поверхности, также принадлежит государству. Земельный участок понятие трехмерное. Однако ограничения по высоте и по глубине устанавливаются в каждом конкретном случае.

Для города принципиально важно, что земельные участки могут перекрываться, поскольку они расположены на разных физических уровнях. Например, границы земель водного фонда определяются проектными линиями и проходят на расстоянии 15 - 100 метров от среднего летнего уровня водоема. Полотно моста автомагистрали над рекой относится к землям общего пользования. Под мостом располагаются земли водного фонда. В основании моста, как правило, размещаются гаражи, мастерские, склады. Известны многоярусные мосты. В этом случае режим разрешенного пользования каждого яруса устанавливается отдельно и земли (участки моста, земли под ним и пространство внутри него) закрепляются за различными организациями.

Городская, поселковая черта, черта сельского населенного пункта представляют собой внешнюю границу земель города, поселка, сельского населенного пункта, которая отделяет их от других категорий земель. Городская, поселковая черта и черта сельских населенных пунктов устанавливается и изменяется органами, утверждающими генеральные планы, проекты планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов. Включение земельных участков в черту города, поселка, сельского населенного пункта не влечет прекращения права собственности на землю, землевладения, землепользования и аренды.

Земельный участок в черте города имеет определенный юридический статус, границу и конкретное целевое назначение. Он должен использоваться в интересах города. Размеры участка определяются списком координат углов поворота внешних границ.

Внутренняя граница земельного участка определяется посторонними землепользователями. На земельном участке может быть расположено несколько посторонних пользователей. Размер земельного участка характеризуется физической и геодезической площадями. Физическая площадь земельного участка представляет собой площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. Геодезическая площадь земельного участка определяется по координатам углов поворота как проекция границы участка на плоскость геодезической системы координат. Городской кадастр составляется в городской системе координат, так как в этой системе минимальны поправки в длины измеренных линий за переход на плоскость. В документах указывается геодезическая площадь. Если эти данные отсутствуют, то фиксируется физическая площадь по результатам непосредственных измерений на местности. Различие между этими площадями обусловлено главным образом рельефом местности.

Приобретение (установление) прав на земельный участок влечет за собой одновременное приобретение юридическим или физическим лицом прав на надземное и подземное пространство земельного участка. Ограничения по высоте и глубине определяются в каждом конкретном случае.

Для города характерно полифункциональное использование земельных участков, например, комплексные пункты обслуживания, включающие кафе, шиномонтаж, магазин и так далее. Поэтому необходимо учитывать доли или площади частей земельного участка, которые в соответствии со своим функциональным использованием имеют различные коэффициенты базовой ставки арендных платежей. Это возникает в следующих случаях:

· занятия проезжей части или тротуара на время выполнения строительных (ремонтных) работ;

· выделения земель различного функционального назначения и целевого использования.

Парцеллы представляют собой землевладения, которые по градостроительным и социально-экономическим показателям нельзя и нецелесообразно делить, т.е. выделять границы отдельных землепользователей. Как правило, это исторически сложившееся домовладение, которое имеет выход (выезд) на проезжую часть.

Земельный участок должен использоваться в интересах города. Это тесно связано с понятием эффективности использования городских земель. Городская администрация, как владелец земли, вправе применять экономические и административные меры при нарушении этого требования.

В городе некоторые категории земель нельзя передавать в хозяйственное пользование (отчуждать, передавать в долгосрочную аренду). К таким категориям земель относятся земли общего пользования, водного фонда, а также земли заповедников, заказников, земли с особым охранным режимом. В краткосрочную аренду (на период строительства, реконструкции, реставрации или под платную автостоянку) могут передаваться земли общего пользования.

Внешняя граница земельного участка не может иметь разрыва. Это означает, что два земельных участка, которые расположены через дорогу, не могут идентифицироваться как один. Эти участки должны иметь различные кадастровые номера.

Право на недвижимость представляет собой совокупность прав на недвижимость в соответствии с гражданским кодексом, включая все обременения. Над недвижимостью может быть произведен ряд операций. Под операцией с недвижимостью понимается процедура, посредством которой права на нее устанавливаются, изменяются, передаются или прекращаются. Операции с недвижимостью должны совершаться в соответствии с законами, действующими в настоящее время в Российской Федерации. Гражданский кодекс и Российское законодательство определяют семь основных типов прав на недвижимость (Таблица 2.1).

Право собственности представляет собой право физического или юридического лица владеть, использовать и распоряжаться недвижимостью (наследство, дарение, завещать, сделки, защита прав государством). Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

 

Таблица 2.1

Типы прав на недвижимость

 

Собственность

Аренда

Пожизненное наследуемое владение

Право хозяйственного владения

Право бессрочного пользования

Право краткосрочного пользования

Право оперативного управления

 

Аренда может быть долгосрочная (более 3 лет) и краткосрочная. В крупных городах предпочтительна аренда городских земель, что и является основной формой землепользования. Это оправдано, прежде всего, для земель города исторического и культурного значения.

Пожизненное наследуемое владение заключается в том, что праводержатель может строить здания, сдавать участки в субаренду. Продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, не разрешаются. Право подлежит государственной регистрации.

Юридические лица могут иметь право хозяйственного владения недвижимостью. Подобное право устанавливается решением соответствующего органа федеральной или местной власти. При этом недвижимость принадлежит другому лицу. Юридическое лицо без согласия владельца не может продать, сдать в аренду, отдать в залог, или любым другим способом распоряжаться недвижимостью.

Недвижимость, которая находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлено в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Праводержатель осуществляет строительство на участке, однако не имеет право сдавать его в субаренду или передать в свободное пользование другому лицу без согласия владельца участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Право краткосрочного пользования распространяется на срок не более трех лет. Праводержателем могут выступать юридические лица. Недвижимость продолжает оставаться собственностью государства или муниципалитета, а юридическое лицо называется общественным предприятием (агентством). Право оперативного управления осуществляется в интересах владельца недвижимости.

Вышеперечисленные типы владения определяют, каким способом осуществляется владение: отдельным лицом или группой лиц.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает общую совместную собственность, рассматриваемую как одно лицо (например, супруги, после смерти одного, другой наследует его долю) и долевую собственность (долю каждого нельзя выделить в натуре, доля в праве выражается простой дробью).