Краткая характеристика объекта оценки

1. Тип и назначение здания.

Тип оцениваемого объекта недвижимости: Здание офисного типа.

Здание представляет собой 5-ти этажное кирпичное строение, которое имеет все виды благоустройства: оборудовано лифтами, системами горячего и холодного водоснабжения, канализацией, центральным отоплением, вентиляцией, электроснабжением, противопожарной защитой. В здании имеется необходимое количество телефонных линий. На каждом этаже расположены офисные помещения с одним общим коридором. На первом этаже помещается кафе. В здании имеется под­вал, часть которого сдаётся в аренду под складские цели. Здание введено в экс­плуатацию 7 лет назад.

Нормативный срок эксплуатации здания составляет 100 лет.
Строительный объём здания - 18 085 куб. м.

Полезная (арендная) площадь здания - 3585 кв. м.

Полезная (арендная) площадь подвала - 685 кв. м.

Прямые затраты на строительство данного типа здания составляют в текущих ценах 3985 руб. / 1 куб. м.

Коэффициент отличий оцениваемого здания от типового - 1, 40

Здание имеет все виды износа. В здании отсутствует система охранной сигнализации, что не отвечает современным требованиям к офисным зданиям. Стоимость устройства такой системы составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

Недавно ближайшие к зданию жилые дома поставлены на реконструкцию и капитальный ремонт, что затрудняет подъезд к зданию. Связанный с этим внешний износ составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости здания.

2. Текущее использование здания;

Здание сдаётся в аренду. Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 385 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 216 руб. в месяц. Расположенное на 1-ом этаже здания кафе приносит чистый операционный доход в размере 40085 руб. в месяц.

Для дальнейшего использования здания предполагается выполнить ремонт помещений. Сметная стоимость ремонта помещений в текущих ценах составляет 2485 тыс. руб. Срок выполнения ремонтных работ - 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует. После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет. Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй - 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

Текущие расходы по эксплуатации здания составят:

- Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда -ФОТ) - 60 000 руб. в месяц;

- отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) - 27,4% от ФОТ;

- оплата коммунальных услуг - 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- прочие расходы - 45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;

- налог на прибыль в размере 24,0 %;

- налог на имущество в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания.
Годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания

составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

- арендная плата - на 10,0 %;

- чистый доход от кафе - на 15,0%;

- заработная плата персонала - на 5,0 %;

- коммунальные и прочие расходы - на 7,5 %.

Ставка дисконтирования по данным финансового рынка определена на уровне 19,0 % - для первого года коммерческого использования здания; 22,0 % - для второго года; 24,0% - для третьего года; 25,0 % - для четвёртого и для пятого года.

3. Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится:

Здание расположено в центральной части города Челябинск по адресу: улица Свободы, дом 12, на участке земли площадью 1066кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 70 руб. за 1 кв.м.

4. Описание прав собственности на объект. Собственники недвижимости: Здание: ОАО "Урал-сервис". Земля: Государство. Полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.