Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки

Подходы к оценке и итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки. На основании произведенного анализа мы заполнили следующую таблицу по затратному подходу Таблица Элемент Стоимость 1 Стоимость земельного участка 1 600 2 Стоимость строительства аналогичного нового здания 15 931 3 Прибыль инвестора от СМР 3 983 4 Итого затраты на строительство 2 3 19 914 5 Устранимый физический износ элементы с коротким сроком жизни 1 730 6 Неустранимый физический износ элементы с коротким сроком жизни 1 446 7 Неустранимый физический износ элементы с долгим сроком жизни 2 466 8 Итого физический износ 5 6 7 5 642 9 Устранимый моральный износ 2 900 10 Неустранимый моральный износ 1 525 11 Итого моральный износ 9 10 4 425 12 Экономический износ 0 Оценка стоимости объекта оценки затратным подходом 1 4-8-11-12 11 447 Расчет наиболее вероятной стоимости объекта оценки на основе метода прямого анализа сопоставимых продаж приведён в таблице Таблица Показатели Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4 Цена за 1 кв.м. 64 37 97 115 Дата продажи фев 00 май 00 июл 00 янв 00 Местоположение ЛенАТО ЦентАТО ЛенАТО ЛенАТО Ремонт Требует КР Требует КР Требует КР ПроведЕР Площадь свободного земельного участка 0,01 0,01 0,05 0,01 Поправка на дату продажи.

Расчет по данным из сборника КоИНВЕСТ Индекс покупательной способности валюты 1,29 1,08 0,80 1,29 Индекс роста цен 1,4760 1,4760 1,4760 1,4760 Величина поправки 0,87 0,73 0,54 0,87 Текущая скорректированная цена 1 кв.м. 55 27 53 101 Поправка на местоположение.

Расчет ЦенЭпп3 ЦенЭпп2 ЦенАн Цена элемента парной продажи 14 000 Цена элемента парной продажи 10 000 Величина поправки 1,00 1,40 1,00 1,00 Скорректированная цена 1 кв.м. 55 38 53 101 Поправка на износ.

Расчет 100 - ИзнОб 100 - ИзнАн Процент износа объекта оценки 65 65 65 65 Процент износа аналога 75 55 35 10 Величина поправки 1,40 0,78 0,54 0,39 Скорректированная цена 1 кв.м. 78 30 28 39 Поправка на ремонт.

Расчет ЦенЭпп1 ЦенЭпп2 ЦенАн Цена элемента парной продажи 14 000 14 000 14 000 Цена элемента парной продажи 12 500 12 500 12 500 Величина поправки 1,00 1,12 1,12 1,12 Скорректированная цена 1 кв.м. 78 33 32 44 Поправка Мисовца на масштаб объекта. Расчет ПлОб-ПлАн Фм Площадь объекта оценки 179 179 179 179 Площадь аналога 200 300 150 120 Поправка Мисовца Фм для адм. зданий -0,02536 -0,02536 -0,02536 -0,02536 Величина поправки 0,52 3,06 -0,74 -1,50 Скорректированная цена 1 кв.м. 78 36 31 42 Поправка на размер здания.

Расчет СкорЦенаКвМ ПлОбщОб Скорректированная цена здания 14 000 6 500 5 600 7 600 Поправка на площадь свобод. зем. уч. Расчет Ст1га ПлСвУчОб-ПлСвУчАн Стоимость 1 га 100 000 100 000 100 000 100 000 Площадь свободного земельного участка объекта оценки 0,00 0,00 0,00 0,00 Площадь свободного земельного участка аналога 0,01 0,01 0,05 0,01 Величина поправки -1000 -1000 -5000 -1000 Скорректированная цена здания 15 000 7 500 10 600 8 600 Поправка на наличие коммуникаций.

Расчет КолЛинОб-КолЛинАн СтЛин Количество телефонных линий объекта оценки 3 3 3 3 Количество телефонных линий аналога 5 5 10 5 Стоимость одной линии 170 170 170 170 Величина поправки - 340 - 340 - 1 190 - 340 Скорректированная цена здания 14 660 7 160 9 410 8 260 Отклонения.

Расчет ЦенПрод-СкорЦен ЦенПрод Цена продажи аналога 12 700 11 200 14 600 13 800 Величина отклонения -0,15 0,36 0,36 0,40 Условность 8 3 2 1 Средневзвешенная стоимость продажи.

Расчет СкорЦенАн1 УслАн1 СкорЦенАн2 УслАн2 СкорЦенАн3 УслАн3 СкорЦенАн4 УслАн4 СумУсл Скорректированная средневзвешенная стоимость объекта оценки методом прямого сравнительного анализа продаж 11 846 Рыночная стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности рассчитана в таблице Таблица Показатели Значения Процент удорожания арендной платы за офисы по Тюмени в год 1,0 Резервный фонд на замену и обновление изношенных частей здания в год от СМР 1 СМР без учета прибыли инвестора 15 931 Процент износа здания 65 Прогноз остатка эффективной жизни здания, лет 40 Ставка налога на прибыль от ЧОД 35 Показатели Расчетные периоды 1 2 3 1 Сдаваемая площадь офисных помещений, кв.м 179 179 179 2 Базовая арендная плата за кв.м в год 33 3 Арендная плата с учетом удорожания 33 33 34 4 Потенциальный валовый доход 1 3 5 922 5 981 6 041 5 Скидка на незаполняемость и неуплату в год для офисов среднего класса 3 6 Действительный валовый доход 4-5 5 744 5 802 5 860 7 Затраты на реконструкцию 0 0 0 8 Условно-переменные расходы 0 0 0 9 Условно-постоянные расходы 129 128 127 10 Резервы 139 139 139 11 Чистый операционный доход 6-7-8-9-10 5 476 5 534 5 594 12 Налог на прибыль 1 917 1 937 1 958 13 Поток денежных средств после уплаты налога 11-12 3 559 3 597 3 636 14 Коэффициент дисконтирования 0,2704 15 Коэффициент среднего ежепериодического прироста ЧОД 0,0107 16 Реверсия 14 148 17 Текущая стоимость будущих доходов 4 310 4 356 4 403 18 Текущая стоимость всех будущих доходов включая реверсию 27 217 Стоимость объекта оценки с точки зрения его доходности 27 217 Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки сведена в таблицу Таблица Метод расчета стоимости Результат Стоимость объекта оценки затратным подходом 11 447 Стоимость объекта оценки сравнительным подходом 11 846 Стоимость объекта оценки доходным подходом 27 217 Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в долларах США 16 000 Дата оценки 10 Январь, 2001 Официальный курс ЦБ РФ на дату оценки за 1 доллар США 28,56р. Рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки с учетом округления в рублях 457 000р. Расчет и обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи По отношению к данному объекту оценки в рамках исполнительного производства мы принимаем и учитываем следующие риски Риск по способу продажи.

В нашем случае целью оценки является определение начальной цены торгов недвижимого имущества.

Если имущество, реализуемое в рамках исполнительного производства на комиссионных началах, может быть уценено по причине низкой ликвидности, то для нашей недвижимости мы такой возможности не имеем.

Риск определить начальную цену торгов, не повлекшую за собой притока потенциальных покупателей значительно высок.

Риск по сроку продажи мы ограничены 2 - мя месяцами для продажи недвижимости в рамках исполнительного производства.

Но реально, с учетом предпродажной подготовки согласование заявки-поручения на продажу имущества с территориальным фондом федерального имущества и получение разрешения на торги, изучение документации, подготовка и опубликование в центральной прессе извещения о проведении открытого аукциона или конкурса, у нас остается не более 40 дней. Риск в таком ранге находится на максимальном значении.

Риск инвестирования в связи с судебной отменой.

Не учитывать такой риск нельзя.

В обществе сложилось устойчивое мнение, что с большой вероятностью после проведения торгов должник при определенных усилиях, пользуясь несовершенством законодательства, добивается в судах признания сделки купли-продажи ничтожной, находя слабые звенья в цепи исполнительного производства.

Гарантий возврата денежных средств, потраченных на приобретение недвижимости и процентов за пользование ими никто не дает, а со страховыми компаниями связываться никто не хочет по понятным причинам.

Поэтому при таком положении дел риск остается достаточно на высоком уровне. Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности.

Если в условиях свободного рынка покупатель, приобретая недвижимость, несет расходы по регистрации прав собственности и всё, то в нашем случае мы имеем дело с объектом, права на который не прошли государственной регистрации.

Проще сказать, кроме договора купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. Ар-205 от 04.08.1994 г других документов нет, а земельный участок вообще никак не оформлен.

Можно сказать с большой уверенностью, что покупателю предстоят дополнительные расходы, что скажется на коммерческой привлекательности сделки.

Риск значителен. Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру и потери комиссионного вознаграждения. На любом этапе исполнительного производства по решению суда оно может быть прекращено. А комиссионер будет проводить предпродажную подготовку и нести другие расходы. Кроме того теряется выгода в виде комиссионного вознаграждения - 5 от цены продажи.

При анализе выясняется, что в отдельные периоды времени три заявки-поручения из пяти отзывались в ввиду судебных решений. Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки. Информация по объекту оценки технический паспорт БТИ от 9.10.98 г договор купли-продажи государственного имущества, приватизируемого на основании договора аренды с правом выкупа от 01.06.94 г. Ар-205 от 04.08.1994 г бухгалтерский баланс ООО Промгазсервис на 1.10.2000 г. Для оценки достаточно, но насчет точности есть риски.

Учитывая анализ рисков, обобщаем данные в таблице и рассчитываем на их основе коэффициент вынужденной продажи Таблица Тип риска вынужденной продажи Ранг риска 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 1 Риск от способа продажи торги для недвижимости или продажа на комиссионных началах иного имущества 1 2 Риск от срока продажи от 2-х до 18-ти месяцев 1 3 Риск инвестирования в связи с судебной отменой 1 4 Риск инвестирования в связи с потерей коммерческой привлекательности по причине противодействия должника-собственника объекта оценки 1 5 Риск невозврата понесенных затрат комиссионеру 1 6 Риск неточности оценки из-за недостатка информации по объекту оценки 1 7 Количество наблюдений 0 0 0 1 1 0 3 1 8 Взвешенный итог по рангу риска 0,0 0,0 0,0 0,4 0,5 0,0 2,1 0,8 9 Сумма по взвешенному итогу 3,8 10 Количество типов рисков 6 Коэффициент вынужденной продажи 0,64