Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования

Ведём расчёт по методу, согласно которому земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:

1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;

2) расчет потенциального валового дохода;

3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;

4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;

5) оценка действительного валового дохода;

6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального

характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;

7) определение коэффициента капитализации для зданий;

8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;

9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;

10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах, как нового. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Для определения восстановительной стоимости применяется метод сравнительной единицы. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта исследования величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта исследования.

Таблица 1

Расчет укрупненного обобщенного показателя

стоимости строительства здания

 

№ п.п.	Наименование	Затраты по типам здания, тыс. руб./м2
Торговое
1.	Прямые затраты
1.1	СМР:
	- материалы	4,2
	- заработная плата	1,47
	- эксплуатационные расходы	0,45
	- прочие	0,2
	Итого прямые затраты	6,32
1.2	Накладные расходы	1,264
1.3	Прибыль подрядчика	1,14
	Итого цена подрядчика	8,72
2.	Косвенные затраты
Продолжение таблицы 1
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,316
	- маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,436
	- затраты на покупку энергетических мощностей	0,872
	- налоги	0,29
	Итого затраты инвестора	10,64
	Прибыль инвестора	2,13
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,77

 

1) З/п = 0,35∙4,2 = 1,47 тыс.руб./м²

2) Прямые затраты =4,2 + 1,47 + 0,45+ 0,2 = 6,32 тыс.руб./м²

3) Накладные расходы = 0,2∙6,32 = 1,264 тыс.руб./м²

4) Прибыль подрядчика = (6,32 + 1,264)∙0,15 = 1,14 тыс.руб./м²

5) Цена подрядчика = 6,32 + 1,264 + 1,14 = 8,72тыс.руб./м²

6) Оплата услуг проектных организаций = 0,05∙6,32 = 0,316 тыс.руб./м²

7) Маркетинг, реклама, страховка =0,05∙8,72 = 0,436 тыс.руб./м²

8) Покупка энергетических мощностей = 0,1∙8,7216 = 0,872 тыс.руб./м²

9) Налоги = 0,18∙(0,316+ 0,436 + 0,872) = 0,29 тыс.руб./м²

10)Затраты инвестора = 8,72+0,316+0,436+0,872+0,29 = 10,64тыс.руб./м²

11)Прибыль инвестора = 0,2∙10,64 = 2,13тыс.руб./м²

12)Укрупненный обобщенный показатель стоимости строительства = 10,64 +2,13 = 12,77тыс.руб./м²

Восстановительная стоимость строительства объекта недвижимости

торговой площадью 6000 кв. м = 6000∙12,77 = 76 620 тыс. руб.

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны следующие варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.

 

 

1 вариант:

Торговые помещения – на 1, 2, 3 этажах общей площадью 6000 м²,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700м2, торговые залы и залы развлекательной зоны на третьем этаже - 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже – 2000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже – 1000 руб. за кв. м в месяц;

для торговых и развлекательных площадей на 3 этаже – 700 руб. за кв. м в месяц.

Объект управления расположен в центре района, имеет парковку, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудован необходимой техникой.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД1 = S∙Ас∙12

где S – полезная площадь, м2;

Ас – арендная ставка, руб./мес.

ВД_{тор.п 1 этажа}=1900∙2000∙12=45600000 руб./год

ВД_{тор.п 2 этажа}=1700∙1000∙12=20400000 руб./год

ВД_{тор.п 3 этажа}=2000∙700∙12=16800000 руб./год

ПВД1тор.п. = 45600000 + 20400000 + 16800000=82800000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД1 = ПВД1 – потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочих доходов нет.

ДВД1=82800000-82800000∙10/100= 74520000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР1=ДВД1*0,2=74520000*0,2=14904000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД1 = ДВД1 – ОР = 74520000-14904000= 59616000 руб./год

Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 59616000 руб.

2 вариант:

Торговые помещения – на 1, 2, этажах, офисные помещения – на 3 этаже м²,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700 м2, офисные помещения на третьем этаже - 2000 м². Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.

Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей и доходов от терминалов оплаты.

Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:

для торговых площадей на 1 этаже – 1900руб. за кв. м в месяц;

для торговых площадей на 2 этаже – 1100 руб. за кв. м в месяц;

для офисных площадей на 3 этаже – 800 руб. за кв. м в месяц.

Расчёт дохода от объекта недвижимости:

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД2 = S∙Ас∙12

где S – полезная площадь, м2;

Ас – арендная ставка, руб./мес.

ВД_{тор.п 1 этажа}=1900∙1900∙12=43320000руб./год

ВД_{тор.п 2 этажа}=1700∙1100∙12=22440000руб./год

ВД_{тор.п 3 этажа}=2000∙800∙12=19200000руб./год

ПВД2тор.п. = 43320000 + 22440000 + 19200000=84960000 руб./год

2. Расчет действительного валового дохода:

ДВД2 = ПВД2 – потери + прочие доходы

Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.

Прочие доходы:

доходы от терминалов оплаты составляют 40000 руб./год.

ДВД2=84960000-84960000∙10/100 + 40000= 76500000 руб./год

3. Расчет операционных расходов:

ОР2=ДВД2*0,3= 76500000*0,3=22950000 руб. / год

4. Расчет чистого операционного дохода:

ЧОД2 = ДВД2 – ОР2 = 76500000 - 22950000= 53550000 руб./год

Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 53550000 руб.