Реферат Курсовая Конспект
Расчет коэффициента капитализации - раздел Менеджмент, Курсовой проект по курсу Основы управления объектами недвижимости Коэффициент Капитализации Выражает Зависимость, Причем Обратно Пропорциональн...
|
Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.
Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:
1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы,которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств без какого-то ни было риска их невозврата. В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составляет 5%.
Страновой риск - риски, связанные с инвестициями в конкретной стране и одинаковые для всех компаний: инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п. Страновой риск принимаем 5%, так как в настоящее время у нас в стране стабильное экономическое и политическое положение.
Премия за инвестиционный менеджмент показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как торговый центр не требует особо высоких навыков в управлении (управление осуществляет управляющий ТЦ, а не управляющая компания) данный риск принимается равным3 %.
Поправка на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки составляет 3%, так как объект имеет большую площадь и требует больших затрат времени для его продажи.
Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Значение принимается от 3 до 5м %. Для данного здания риск составляет 3 %, так как данный торговый центр находится в центре района и пользуется большим спросом.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.
Таблица 2
Расчёт коэффициента капитализации
Показатели | Здание | Земельный участок |
Безрисковая ставка | ||
Страновой риск | ||
Премия за инвестиционный менеджмент | ||
Надбавка за низкую ликвидность | ||
Надбавка за риск вложения в недвижимость | ||
Ставка дисконтирования, % | ||
Срок окупаемости, лет | ||
Норма возврата капитала | ||
Коэффициент капитализации |
Расчет чистого арендного дохода, приходящегося на здание и землю:
Д приходящийся на зд= ВС∙Кзд. = 76620000 ∙ 0,21 = 16090200 руб./год
Д1приходящийся на з. у. = ЧОД1 – Д приходящийся на зд = 59616000 – 16090200 = 43525800 руб./год
Д2приходящийся на з. у. = ЧОД2 – Д приходящийся на зд = 53550000 – 16090200= 37459800 руб./год
Расчет стоимости земельного участка:
Стоимость 1 з. у. = Д1приходящийся на з. у. / Кз. у. = 43525800 /0,19 = 229083157,9 руб.
Стоимость 2 з. у. = Д2приходящийся на з. у. / Кз. у. = 37459800/0,19 = 197156842,1 руб.
Таблица 3
Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования
Показатели | Значение | |
Общая площадь, м2 | 6 000 | |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 5 600 | |
I этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 900 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | 2 000 | |
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год | 45 600 000 | |
II этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 700 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 000 | |
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год | 20 400 000 | |
III этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 2 000 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | ||
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год | 16 800 000 | |
Потенциальный валовой доход, руб./год | 82 800 000 | |
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, % | ||
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год | 8 280 000 | |
Действительный валовой доход, руб./год | 74 520 000 | |
Эксплуатационные расходы, % | ||
Эксплуатационные расходы, руб./год | 14 904 000 | |
Чистый операционный доход, руб./год | 59 616 000 | |
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб. | 76 620 000 | |
Коэффициент капитализации для здания, % | ||
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год | 16 090 200 | |
Продолжение таблицы 3 | ||
Доход, приходящийся на землю, руб./год | 44 292 000 | |
Коэффициенты капитализации для земли, % | ||
Стоимость земельного участка, руб. | 229 083 157,9 |
Показатели | Значение | |
Общая площадь, м2 | 6 000 | |
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 5 600 | |
I этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 900 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 900 | |
Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год | 43 320 000 | |
II этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 700 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 100 | |
Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год | 22 440 000 | |
III этаж | ||
Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 2 000 | |
Арендная ставка, руб./м2/мес. | ||
Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год | 19 200 000 | |
Потенциальный валовой доход, руб./год | 84 960 000 | |
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, % | ||
Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год | 8 496 000 | |
Прочие доходы: | ||
Доходы от терминалов оплаты, руб./год | 40 000 | |
Действительный валовой доход, руб./год | 76 500 000 | |
Эксплуатационные расходы, % | ||
Эксплуатационные расходы, руб./год | 22 950 000 | |
Чистый операционный доход, руб./год | 53 550 000 | |
Продолжение таблицы 3 | ||
Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб. | 76 620 000 | |
Коэффициент капитализации для здания, % | ||
Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год | 16 090 200 | |
Доход, приходящийся на землю, руб./год | 37 459 800 | |
Коэффициенты капитализации для земли, % | ||
Стоимость земельного участка, руб. | 197 156 842,1 |
Вывод по вариантам:
По результатам расчетов двух стратегий мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости будет происходить при первой стратегии управления, когда сдаются в аренду торговые помещения на первом, втором и третьем этаже нескольким арендаторам, так как, именно в этом случае торговый центр приносит наибольший чистый операционный доход – 59616000 рублей в год. Другой вариант также может быть осуществим, но по второму варианту управления 53550000рублей в год.
Таким образом, строительство на данном земельном участке торгового комплекса является выгодным вложением денежных средств, дает возможность получать стабильный доход и значительно увеличивает стоимость земельного участка.
– Конец работы –
Эта тема принадлежит разделу:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение... высшего профессионального образования... ЧЕРЕПОВЕЦКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Расчет коэффициента капитализации
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов