СОБСТВЕННОСТИ

Современным законодательством' уделяется существенное внима­ние предоставлению земельных участков из государственной или му­ниципальной собственности для строительства. В принципе это имеет под собой определенные основания, если учесть, что застройка зе­мельного участка представляет собой наиболее интенсивный вид его использования. Ведь застройка предполагает, что в течение неопреде­ленно длительного времени земля на данной территории не будет ис­пользоваться никаким другим способом, кроме как для эксплуатации возведенного строения. Кроме того, застройка представляет собой тот вид использования земельного участка, который потенциально наибо­лее вероятно может затронуть права и интересы соседей, а также на­верняка повлияет на состояние окружающей природной среды.

Основные условия предоставления земельных участков для строительства. Предоставление земельного участка без предваритель­ного согласования места расположения объекта

Законодательством уточняется порядок пре­доставления земельных участков для строи­тельства, при этом устанавливается весьма су­щественное разграничение предоставления земельных участков — с обязательным согла­сованием места размещения объекта и без та­кового. При этом устанавливается обязатель­ное условие, что предоставление земельного участка в собственность под строительство без предварительного согласования может производиться только с обязательным заклю­чением договора, предметом которого являет­ся земельный участок на торгах. По сути это означает, что торги фак­тически заменяют в данном случае собой процедуру согласования.

Предварительное согласование требуется при предоставлении зе­мельных участков под застройку либо в аренду, либо в постоянное (бессрочное) пользование.

Решение исполнительного органа государственной власти или ор­гана местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, о пре­доставлении земельного участка для строительства или протокол о ре­зультатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

¹ ЗК РФ. Ст. 30-34 и др.

 

2) заключения договора купли-продажи и государственной реги­
страции права собственности покупателя на земельный участок при
предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государст­
венной регистрации данного договора при передаче земельного участ­
ка в аренду.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка для строительства может быть обжаловано заявителем в суд.

Отношения по застройке земельных участков регулируются поми­мо Земельного кодекса и иными нормативными актами, которые в принципе не должны противоречить нормам ЗК РФ в том, что каса­ется именно предоставления земли.

Так, Градостроительным кодексом Российской Федерации от 8 мая 1998 г. определены градостроительные требования к использова­нию земельных участков в городских и сельских поселениях, в том числе при их застройке (ст. 56 ГрК РФ). В соответствии с указанным Кодексом при предоставлении земельных участков градостроительные требования к их использованию определяются градостроительной до­кументацией о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений и об их застройке, а также правила­ми застройки.

При предоставлении земельных участков органы местного само­управления подготавливают следующую информацию о градострои­тельных требованиях к использованию земельных участков:

местоположение земельных участков; проекты границ земельных участков в соответствии с проектами планировки, проектами застрой­ки и проектами межевания территорий; разрешенное использование земельных участков;

обеспечение земельных участков объектами инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур.

При строительстве объектов недвижимости в городских и сель­ских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и градостроительными регламентами, как указывается Градостроительным кодексом, предварительное согласование размеще­ния объектов недвижимости не проводится.

Кроме того, Градостроительный кодекс устанавливает, что при про­ведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам зе­мельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут устанавливаться следующие дополнительные требования: возмещение убытков и иных затрат на снос объектов не­движимости, переселение жителей, перенос сооружений и коммуни­каций Транспорта, связи и инженерного оборудования; строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур; соблюдение сроков строительства объектов недвижимости; благоуст­ройство территорий общего пользования. Указанные требования со­храняются в случае перехода прав на земельный участок другому лицу.

Застройщик, получивший земельный участок на праве собствен­ности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и реали­зовывать проект его застройки или проект межевания данного земель-

ного участка с последующей передачей подготовленного для застрой­ки или застроенного земельного участка другим лицам.

Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит сле­дующая информация:

код территориальной зоны, установленный правилами застройки;

функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок;

местоположение земельного участка или его части в границах зон охраны памятников истории и культуры, особо охраняемых природ­ных территорий, водоохранных зон, а также в границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий, ограничения на исполь­зование которых устанавливаются законодательством Российской Фе­дерации и законодательством субъектов Российской Федерации; нали­чие в границах земельного участка объектов инженерной, транспорт­ной и социальной инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограни­чений на использование указанных объектов; наличие в границах зе­мельного участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного зе­мельного участка, с указанием ограничений на использование данного земельного участка в связи с расположением на нем указанных объ­ектов.

При делении земельных участков или изменении их границ и па­раметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застрой­ки и требования градостроительных регламентов к минимальным раз­мерам земельных участков.

В случае деления объектов недвижимости в соответствии с Градо­строительным кодексом должны быть обеспечены условия для функ­ционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимо­сти.

Предоставление земельного участка для строительства без предва­рительного согласования места размещения объекта осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ, и состоит из следующих этапов.

1. Проведение работ по формированию земельного участка:
подготовка проекта границ земельного участка и установление его

границ на местности; определение разрешенного использования зе­мельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; принятие ре­шения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставле­нии земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукцио­нов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аук­ционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2. Государственный кадастровый учет земельного участка в соот­
ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 Земельного кодекса
РФ.

Формирование земельного участка как объекта недвижимости, в том числе и для выставления его на торгах, должно осуществляться

ПО

как с соблюдением требований, установленных настоящей статьей, так и законодательством о землеустройстве. Существенное значение также имеет и порядок учета земельных участков на основании зако­нодательства о земельном кадастре. Так, согласно Федеральному зако­ну «О землеустройстве» земельный участок как объект землеустройст­ва должен иметь план — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустрой­ства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей (ст. 1 Федерального закона). При этом при формировании земельного участка устанавливается местоположение его границ, вари­анты его использования с учетом размеров, целевого назначения, раз­решенного использования земель и расположенных на нем объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иные характеристики участка.

3. Проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земель­
ного участка или продаже права на заключение договора аренды зе­
мельного участка или предоставление земельного участка в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления
гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставле­
нии земельного участка. Передача земельных участков в аренду без
проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии
предварительной и заблаговременной публикации сообщения о нали­
чии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае,
если имеется только одна заявка.

4. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аук­
ционов) или подписание договора аренды земельного участка в
результате предоставления земельного участка без проведения торгов
(конкурсов, аукционов).

Проведение торгов, предметом которых является земельный уча­сток, предназначенный под строительство, осуществляется с соблюде­нием требований ст. 30, 38 настоящего Кодекса, а также ст. 447, 448 ГК РФ, устанавливающих общие требования по заключению догово­ров на торгах.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места расположения объекта. Выбор земельных участков для строительства

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласова­нием места размещения объекта осуществля­ется в следующем порядке.

1. Выбор земельного участка и принятие в
порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, реше­
ния о предварительном согласовании места
размещения объекта.

2. Проведение работ по формированию зе­
мельного участка.

 

3. Государственный кадастровый учет земельного участка в соот­
ветствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса.

4. Принятие решения о предоставлении земельного участка для
строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 ЗК
РФ.

При этом Земельным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень случаев, в которых не требуется проведения процедуры предварительного согласования.

Так, предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском посе­лении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием террито­рий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гра­жданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

Указанный перечень обоснован, во-первых, особыми нуждами сельского и лесного хозяйства, во-вторых, нуждами граждан (индиви­дуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяй­ства), в-третьих, в том случае, если строительство на данном земель­ном участке предполагается вести согласно планам застройки поселе­ния.

Земельным законодательством установлен и достаточно подробно определен порядок действий заинтересованных лиц и уполномочен­ных органов по выбору участка, предназначенного к предварительно­му согласованию места расположения объекта¹. ЗК РФ практически устанавливается новый в сравнении с прежним порядок предоставле­ния (и изъятия для целей предоставления) земельных участков под строительство.

Так, гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в пре­доставлении земельного участка для строительства, обращаются в ис­полнительный орган государственной власти или орган местного са­моуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размеще­ния объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование пример­ного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Необ­ходимость такого подробного изучения ситуации связана с тем, чтобы в максимальной степени избежать конфликтов и разногласий при предоставлении земельного участка. На это направлены и требования настоящей статьи подробным образом информировать население и за­интересованных лиц о предстоящем предоставлении участка.

Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного ст. 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти обеспечивает вы­бор земельного участка на основе документов государственного земель­ного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими госу-

¹ ЗК РФ. Ст. 31.

дарственными органами, органами местного самоуправления, муници­пальными организациями.

Необходимая информация о разрешенном использовании земель­ных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержа­щие сведения о местоположении земельных участков, предоставляют­ся бесплатно соответствующими государственными органами, органа­ми местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

При рассмотрении заявления должны учитываться все условия и последствия предполагаемого размещения объекта, в том числе дан­ные об участке как объекте недвижимости, сведения об ограничениях и обременениях земельного участка (или частей земельных участков, из которых предполагается сформировать новый), сведения о его эко­логическом состоянии и др. Выкуп (изъятие) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, если он предусматривает­ся при предоставлении земельного участка для строительства, осуще­ствляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Органы местного самоуправления городских или сельских поселе­ний информируют население о возможном или предстоящем предос­тавлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения) и органы территориального общественного самоуправления имеют право участ­вовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участ­ков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и тра­диционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд и предостав­ления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов и общно­стей. Исполнительные органы государственной власти или органы ме­стного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, принимают решения о предварительном согласовании мест размещения объектов с учетом результатов таких сходов или референдумов.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные инте­ресы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответст­венно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В слу-

чае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земель­ные участки для государственных или муниципальных нужд из зе­мель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих зе­мельных участков об их возможном выкупе. Порядок и условия пре­доставления такой информации могут быть установлены федеральны­ми законами, законами субъектов Российской Федерации. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установле­ния его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проек­ты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора.

Решение о предварительном согласовании места размещения объ­екта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано за­интересованными лицами в суд. В случае признания в судебном по­рядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса и принявшие такое решение, возмещает гражда­нину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о пред­варительном согласовании места размещения объекта.

В субъектах Российской Федерации — городах федерального зна­чения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соот­ветствующего субъекта Российской Федерации, если иное не преду­смотрено законами этих субъектов Российской Федерации.