Общая характеристика договора аренды

Понятие договора аренды. Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Законодательное определение договора содержится в ст. 606 ГК: "По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование". Как видно, Гражданский кодекс использует термины "аренда" и "имущественный наем" как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов*(130). При этом термин "наем" в отличие от "имущественного найма" имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок).

Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому "законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность"*(131).

Традиционность хозяйственной цели договора аренды объясняет и его давнюю юридическую историю во всех правовых системах. Так, римское право рассматривало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum), наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работ (locatio-conductio operis)*(132). Договор аренды родился из первой разновидности римского договора найма - найма вещей. Опыт римской юриспруденции положил начало формированию современного законодательства в этой сфере.

Российское дореволюционное законодательство и цивилистическая доктрина содержали системные положения об имущественном найме. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные условия соответствующего договора*(133).

Во всех советских кодификациях гражданского законодательства непременно присутствовали нормы о договоре имущественного найма, который считался самостоятельным видом договора. В разное время экономическое значение аренды как уменьшалось (в 30-40-е годы, в период построения индустриальной экономики и ведения войны), так и возрастало (в 20-е годы - в период нэпа - и во второй половине 80-х годов - в период перестройки). Существенные изменения в социально-экономической жизни нашего государства стали причиной пересмотра правоотношений по передаче имущества во временное пользование. Был значительно расширен круг возможных объектов аренды (предприятия, земельные участки и т.п.); участникам гражданского оборота было предоставлено больше свободы в согласовании условий договоров. В последние годы существования советского государства аренде была даже присвоена несвойственная ей функция - особая организационно-правовая форма предпринимательства (создавались так называемые арендные предприятия) и приватизации арендованного публичного имущества трудовыми коллективами*(134).

Завершающим шагом разработки отечественного законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса, введенной в действие с 1 марта 1996 г. Существенно увеличился объем правовых норм, регулирующих договор: с 12 статей в ГК 1964 г. до 65 в ГК 1995 г. Кроме того, в известной мере изменились принципы регламентации соответствующих правоотношений.

Договор аренды является возмездным: арендодатель за исполнение обязанности по передаче имущества арендатору получает от последнего встречное предоставление - арендную плату*(135).

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, то договор аренды относится к взаимным (двусторонне обязывающим, или синаллагматическим) договорам. Следствием этого является то, что право аренды никогда не может быть передано в чистом виде, так как оно всегда обременено определенными обязанностями*(136). Взаимный характер договора аренды, как следствие, выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК). Отсюда следует, что арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества, так как в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2 ст. 328 ГК), - п. 10 Обзора об аренде*(137).

Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в Гражданском кодексе сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору. Поэтому говорить о том, что договор аренды во всех случаях является консенсуальным*(138), представляется неверным.

Правовое регулирование договора аренды. Основу правового регулирования договора аренды составляет гл. 34 ГК, § 1 которой содержит общие положения, применяемые ко всем видам договора вне зависимости от вида арендуемого имущества. В то же время в ней выделены в отдельные параграфы специальные нормы, регулирующие такие виды аренды, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг). Выделение указанных видов осуществлено без какого-либо единого классификационного критерия. Так, договор проката выделен в отдельный вид договора на основе субъектного состава, а также целей использования имущества. Договоры аренды транспортного средства, зданий и сооружений, предприятия выделены в основном исходя из разницы в предмете пользования. Выделение договора лизинга обусловлено значительной спецификой его содержания.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2-6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)*(139). Кроме того, ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и в крайнем случае - общие положения Гражданского кодекса, если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы.

Буквальное толкование ст. 625 ГК ставит перед правоприменителем по крайней мере три проблемы.

Первой проблемой является слишком общее с точки зрения практики регулирование договоров аренды отдельных видов имущества. Отсутствие единого критерия для классификации видов договора аренды в Гражданском кодексе можно объяснить тем, что это задача науки, а не законодателя. В то же время надо понимать, что все варианты аренды, которые нельзя отнести к прокату, аренде транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, лизингу, автоматически регулируются только общими положениями об аренде. Следовательно, законодатель оставляет без специального регулирования договоры аренды, которые имеют не меньшую специфику, чем указанные в § 2-6 гл. 34 ГК. Например, аренда нежилых помещений по букве Гражданского кодекса ограничена в правовом регулировании общими положениями о договоре аренды, что порождает немало проблем и компромиссных решений в судебной практике*(140).

Второй проблемой является известное перекрещивание отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества. Исходя из Гражданского кодекса тот или иной договор часто имеет признаки сразу нескольких видов договора аренды (или нескольких договоров аренды отдельных видов имущества): лизинг здания, прокат транспортного средства. Встает вопрос о том, нормы каких параграфов гл. 34 ГК применять к ним в приоритетном порядке. В литературе предложен ответ на этот вопрос исходя из соотношения понятий "виды договора аренды" и "договоры аренды отдельных видов имущества"*(141). Действительно, ст. 625 ГК оперирует обоими указанными понятиями. В то же время она не конкретизирует, какие из договоров, урегулированных § 2-6 гл. 34 ГК, являются видом договора аренды, а какие - договором аренды отдельного вида имущества. Исходя из названия логично предположить, что если в основу выделения положен только объектный критерий, то перед нами - договор аренды отдельного вида имущества (договоры аренды транспортного средства, здания и сооружения, предприятий). Иное - отдельные виды договоров аренды (договоры проката, лизинга), выделенные не только по объектному, но и по иным критериям. Уже по количеству критериев отдельные виды договоров аренды - это более специальные подразделения гл. 34 ГК по сравнению с договорами аренды отдельных видов имущества. Поэтому нормы о прокате и лизинге являются приоритетными по отношению к правилам, регулирующим аренду транспортных средств, здания и сооружения, предприятий. Например, в случае с лизингом здания вначале следует применять нормы о лизинге и лишь при отсутствии таковых - правила об аренде зданий.

Третьей проблемой является применение к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, урегулированным иными законами (не Гражданским кодексом), норм § 1 и 2-6 гл. 34 ГК. Так, передача в пользование транспортных средств, земельных участков, лесных участков, водных объектов, участков недр, объектов культурного наследия регулируется специальным законодательством: Воздушным, Земельным, Лесным, Водным кодексами, Кодексом торгового мореплавания, Кодексом внутреннего водного транспорта, Уставом железнодорожного транспорта, Федеральным законом от 27 февраля 2003 г. "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта"*(142), Законом РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах"*(143), Федеральным законом от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках)*(144). Кроме того, нормы, регулирующие договор проката, содержатся в Законе РФ от 7 февраля 1992 г. "О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 9 января 1996 г.)*(145), договор лизинга - в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" (с изм. и доп.) (далее - Закон о лизинге)*(146). Например, можно смоделировать лизинг здания, являющегося памятником истории и культуры.

Так как в ст. 625 ГК не указано, что регулирование, содержащееся в других законах, также является приоритетным по отношению к нормам гл. 34 ГК, то они не должны противоречить Гражданскому кодексу в силу общего принципа, заложенного в п. 2 ст. 3 ГК. Таким образом, если другой закон устанавливает новую норму, не содержащуюся в Гражданском кодексе, то здесь нет противоречия: действует другой закон. Если же другой закон содержит норму иную по сравнению с Гражданским кодексом, то следует применять Гражданский кодекс. Исключение из этого правила составляют случаи, когда сам Гражданский кодекс отсылает к другому законодательству. В таких случаях нормы другого, специального закона должны применяться в приоритетном порядке, даже несмотря на наличие общей нормы в Гражданском кодексе. Например, в ст. 607 ГК указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Наконец, если имеется коллизия специальных законов между собой, то ее устранение должно производиться вначале по критерию разграничения отдельных видов договора аренды и договоров аренды отдельных видов имущества (применять следует закон, регулирующий отдельный вид договора аренды), а потом, если первый критерий не сработал, - по хронологическому принципу (применять следует более поздний закон).

Следуя указанной логике, мы придем к выводу, что уже упоминавшийся договор лизинга здания, являющегося памятником истории и культуры, должен регулироваться в следующей последовательности: 1) нормами Гражданского кодекса о договоре лизинга; 2) нормами Гражданского кодекса об аренде зданий и сооружений; 3) общими положениями Гражданского кодекса об аренде; 4) общими положениями Гражданского кодекса о договорах; 5) общими положениями Гражданского кодекса об обязательствах; 6) общими положениями Гражданского кодекса о лизинге; 7) Законом о лизинге в части, не противоречащей Гражданскому кодексу; 8) Законом о памятниках в части, не противоречащей Гражданскому кодексу. Каждая последующая ступень правового регулирования действует лишь постольку, поскольку соответствующая норма не находится на предыдущей ступени.

Объем и природа прав арендатора. Как правило, объем прав арендатора состоит во владении, пользовании и, в ограниченном виде, в распоряжении переданным ему имуществом. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств, плодов и иных доходов в процессе ее эксплуатации. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определения судьбы вещи.

С точки зрения хозяйственной цели договора именно пользование является главным правомочием арендатора; владение же считается дополнительным, необязательным правомочием, передаваемым арендатору лишь в тех случаях, когда пользование невозможно без обладания имуществом*(147). Например, пользование линиями электропередачи возможно без передачи их во владение арендатору. В литературе можно найти и другие примеры "голого" пользования: аренда сложных ЭВМ, железнодорожных путей или иных объектов инфраструктуры (ст. 50 УЖТ), спутников связи, музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя и предоставляемого арендатору в строго определенное время*(148). Между тем в большинстве случаев передача вещи в пользование невозможна без ее передачи во владение арендатору.

Одной из составляющих пользования является извлечение из вещи плодов, продукции и доходов. Обычно под плодами понимается то, что отделяется от вещи естественным путем (урожай, приплод скота и т.п.). Продукция является результатом приложения к вещи человеческого труда. Наконец, доходы - это стоимостный эквивалент приращения вещи в результате ее использования (обычно в денежной форме)*(149).

По общему правилу плоды, продукция и доходы становятся собственностью арендатора с момента их получения. Статья 606 ГК не содержит исключений из этого правила (которые, для сравнения, можно найти в ст. 136 ГК). Тем не менее вывод о том, что это правило не может быть изменено договором аренды*(150), представляется неверным. В договоре аренды может быть предусмотрено условие не только о том, что арендатор вправе передать часть плодов, продукции или доходов арендодателю (например, в качестве натуральной формы арендной платы), но и о том, что арендодатель приобретает часть плодов в собственность с момента их получения арендатором. Второе условие обосновывается ссылкой на ст. 223 ГК (приобретение права собственности на движимую вещь по договору), имеющую диспозитивный характер и, следовательно, допускающую возможность установления в договоре иного.

Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи*(151). Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды (п. 1 ст. 615 ГК). В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным*(152). Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам "Форт Боярд").

Согласно п. 3 ст. 615 ГК, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя, поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю*(153). Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы*(154). Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 ст. 615 ГК норма - это п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, то лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

И еще одно замечание по поводу правомочия пользования по договору аренды. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом; важно лишь, чтобы он мог извлекать для себя из имущества какую-либо пользу*(155). Однако современное законодательство содержит исключения из этого правила. В случае когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК)*(156).

Как говорилось выше, во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Подробнее о перенайме, субаренде и других формах распоряжения будет сказано ниже.

Вопрос о природе прав арендатора остается дискуссионным в цивилистике*(157). По нашему мнению, арендатор после передачи ему вещи является субъектом вещного права, которое в гл. 19 учебника было определено как юридически обеспеченная возможность пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц. В случае с арендой пользование вещью, как, впрочем, и владение, осуществляется независимо от всех третьих лиц, включая собственника, и без их помощи; обязанность этих лиц по отношению к арендатору состоит только в воздержании от действий, могущих ему помешать*(158).

Впрочем, в литературе встречаются различные точки зрения по этому вопросу. Их можно сгруппировать следующим образом.

Первая группа авторов полагает, что право аренды является строго обязательственным*(159). Обычно в качестве аргументов указывается на срочный характер права аренды и возможность произвольного ограничения его объема договором. Однако вряд ли тот факт, что право, вытекающее из договора аренды, предоставляется арендатору на определенное время, может исключить его вещно-правовой характер. В гл. 19 учебника уже отмечалось, что бессрочность не может рассматриваться как признак вещного права уже потому, что присуща не всем его разновидностям. Сервитут (п. 3, 4 ст. 23 ЗК), право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п. 1 ст. 33 ЖК), прямо названные в законе вещными, могут иметь срок своего существования и тем самым подтверждать, что вещное право - не обязательно вечное. Относительно произвольности установления и изменения объема прав арендатора в договоре можно сказать следующее. Вещные права могут устанавливаться договором, что следует хотя бы из п. 3 ст. 274 ГК, согласно которому сервитут также устанавливается по соглашению сторон. Как и в случае с сервитутом, предел усмотрения сторон при согласовании содержания права аренды ограничен законодательным определением этого понятия, данным в ст. 606 ГК, - это в любом случае право пользования чужой вещью, не требующее помощи или иного вмешательства третьих лиц.

Вторая группа исследователей пришла к выводу о вещном характере права аренды*(160). Сюда же примыкает точка зрения, согласно которой право аренды является смешанным, т.е. сочетающим в себе признаки как вещного, так и обязательственного права*(161). Полагаем, что эти позиции близки, так как различаются чисто терминологически. Пожалуй, никто из авторов в данных подгруппах не отрицает, что между арендодателем и арендатором продолжает существовать и обязательственное правоотношение (по поводу ремонта вещи, уплаты арендной платы), но оно не колеблет приобретенного после передачи вещи вещно-правового титула на пользование ею в своем интересе. Просто одни авторы склонны видеть в этом смешанный характер самого права аренды, а другие, что представляется более верным, - возникновение из договора аренды двух самостоятельных, параллельно существующих правоотношений с участием арендатора: обязательственного (права и обязанности по договору) и вещного (по поводу имущества).

Важно подчеркнуть, что вещная природа права аренды должна выводиться из самой возможности арендатора пользоваться индивидуально-определенной вещью в своем интересе и независимо от других лиц, а не из свойства следования права аренды (ст. 617 ГК) или предоставления арендатору вещно-правовых способов защиты (ст. 305 ГК). Указанные свойства являются результатом признания права аренды в качестве вещного и, строго говоря, не нуждаются в дополнительном нормативном подтверждении (достаточно сослаться на п. 3 и 4 ст. 216 ГК). Здесь же отметим, что использовать такой вещно-правовой иск, как истребование имущества из чужого незаконного владения, арендатор вправе только в том случае, если лишился владения спорной вещью; другими словами, вещь во всяком случае должна была побывать во владении арендатора и выбыть из него. Только при указанных условиях у арендатора имеются основания для виндикационного иска (п. 9 Обзора об аренде)*(162).