Основные отличия в международной и российской практике финансирования девелопмента

Главная особенность международной практики состоит в том,что основные средства для финан­сирования проектов развития недвижимости обеспечиваются за счет привлечения институциональ­ных инвесторов: коммерческих и ипотечных банков, пенсионных и иных фондов, страховых компа­ний.

Указанная особенность носит принципиальный характер для понимания различий в мотивах и механизмах вложения средств в развитие недвижимости в России и в развитых странах Запада. На Западе в недвижимость «инвестируют», т.е. вкладывают в нее средства для извлечения дохода. В Рос­сии пока недвижимость «окупают» через участие в финансировании проектов, т.е. вкладывают сред­ства для приобретения и использования в дальнейшем самого объекта недвижимости.

Отсюда - принципиальные различия, во-первых, в источниках средств, а, во-вторых, в содержа­нии процессов, которые стоят за теми или иными механизмами финансирования проектов.

ÄТак, если мы сравним источники финансирования развития недвижимости, тоувидим следующую карти­ну.

В Великобритании во второй половине 80-х годов доля основных источников финансирования развития не­движимости выглядела следующим образом (табл. 10),

Таблица 10. Доля основных источников в финансировании девелопмента (в % )

Рассчитано по: Land and Property Development: New directions/ Ed. by R. Grover.L6ridon. 1989. P. 74.

В России (Петербург) в середине 90-х годов структура источников финансирования выглядела существенно иначе (табл. 11).

 

Таблица 11. Структура капитальных вложений по источникам финансирования в Санкт-Петербурге (в %)

Источники финансирования
Всего инвестиций в капитальное строительство объектов городского хозяйства В том числе: городской бюджет.........................................................................................................	58,0
Федеральный бюджет............................................................... ..„;...............
Собственные средства предприятий и организаций......;........,.........—......................
Средства доль щиков..............................................................ч..........;...»......... ;^...........	13 7		34 1
Кредиты банка............................................................................,......,'..........л................		0.9	-
Средства от продажи муниципальной собственности...............................................	1,3	0.3	-
Друугие источники Соайонный бюджет, амортизационные отчисления)..................	-	1.8	0.9

Источник: Инвестиционно -строительный комплекс Санкт-Петербурга в 1997 г. СПб. 1998. С. 5.

Сравнение этих данных говорит само за себя. Если в Великобритании основную долю финанси­рования обеспечивали инвесторы, то в России (при исключении бюджетного финансирования) ос­новная тяжесть финансирования ложилась на долю самих застройщиков и дольщиков, причем удельный вес последних устойчиво возрастал.

Таким образом, в развитых странах объемы финансирования девелопмента в определяющей сте­пени зависят от конкурентоспособности недвижимости на финансовых рынках, у нас - от финансо­вых возможностей дольщиков. (Правда, само понятие «дольщик» мало что говорит о его экономиче­ской «природе»; за этим словом может скрываться и человек, заинтересованный в получении квартиры, и фирма, инвестирующая средства с целью последующей перепродажи объекта). |

Ä Следует, очевидно, обратить внимание и еще на одно обстоятельство. Из данных, приведенных в табл. 10, нетрудно заметить, что при общем доминировании банков и институциональных инвесторов в финансировании девелопмента их доли существенно различались в отдельные годы.

Как видно из данных таблицы, рекордная за этот период доля банков приходится на 1988 г. при резком об­щем возрастании объемов инвестирования в недвижимость.

Если обратиться к относительно недавней истории, то можно вспомнить, что конец 1987 г. - время мирового финансового кризиса, вызвавшего резкое падение доходности на фондовых рынках. Как видим, весьма наглядно проявляется уже упоминавшаяся нами закономерность: инвестиции в недвижимость растут тогда, когда финан­совые рынки начинает лихорадить.

Весьма любопытным в связи с этим представляется сделанный в работе английских специалистов обзор по­слевоенной эволюции источников, механизмов и объемов инвестирования в недвижимость в Великобритании (см. рис. 17)⁹. На рисунке хорошо видно, как происходила эволюция послевоенного финансирования девелоп­мента, какие факторы оказывали на него влияние. Цифрами отмечены основные события, оказавшие влияние на инвестиции в недвижимость:

1) снижение контроля за процессом строительства;

2) отмена налогового сбора за право строительства;

3) контроль за целевым использованием средств на строительство при кредитовании или инвестировании со стороны правительства;

4) введение налога на доходы от прироста стоимости капитального имущества;

5) резкое изменение разницы между процентными ставками по долгосрочным и краткосрочным операциям с земельной собственностью;

6) введение налога на корпоративную деятельность;

7) сокращение экономического роста;

8) введение лицензирования офисного строительства;

9) поземельный комиссионный сбор и налогна неотделимые капитальные улучшения (повышение стоимости собственности);

10) замораживание арендной платы;

11) крах рынка земельной собственности;

12) налог на доходы от прироста (увеличение) стоимости строительства;

13) принятие закона о земельном сообществе;

14) стремительный рост инфляции;

15) усиление контроля за операциями с иностранной валютой;

16) отмена лицензирования офисного строительства;

17) «черный понедельник» (падение цен акций, обеспеченных земельной собственностью);

18) выпуск акций фондовой биржей;

19) снижение доли банковского кредитования и секьюритизация рынка (увеличение роли ценных бумаг нэ финансовом рынке по отношению к кредитам);

20)начало юнитизации;

21) широкое использование средств финансирования, основанных на налоговых льготах;

22) послевоенный строительный бум;

23) бум, произошедший благодаря денежным вливаниям правительства;

24) бум, возникший из-за повышенния спроса над предложением;

25) экономическое возрождение, новые технологии и Биг Бэн (реорганизация Лондонской фондовой биржи;

с 1986 г. Биг Бэн ассоциируется с глобализацией и модернизацией лондонского рынка ценных бумаг);

26) применение таких рычагов, как ипотека и необеспеченные долгосрочные долговые обязательства;

27) использование долгосрочных долговых обязательств с целью капитализации денег, возвращаемыхпо за­кладной;

28) лиз-бек - продажа, а затем получение проданного обратно в аренду;

29) использование банковских ссуд;

30) вынужденные продажи;

31) формально узаконенные срочные продажи.

Как можно заметить, на масштабы инвестирования в недвижимость, используемые девелоперами источники и механизмы привлечения финансовых ресурсов оказывали влияние в основном две группы факторов: ситуация на финансовых рынках и государственная экономическая политика (система лицензирования, государственное кредитование, налоговая политика).