Трансакционные издержки на рынке недвижимости

Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является вы­сокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек).

Развернутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек.

1. Издержки поиска информации - затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.

2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.

3. Издержки измерения - затратына проведение оценки предмета сделки.

4. Издержки спецификации и защиты прав собственности—затраты на определение объема пере­даваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.

5. Издержки оппортунистического поведения - потери, вызываемые уклонением контрагента от

заключения сделки, условий контракта и т.д.

По всем этим параметрам рынок недвижимости, как видно из вышесказанного, значительно от­личается от иных рынков более сложными условиями проведения сделок, в связи с чем трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.

Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8% и более.

Ä Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10% от цены объ­екта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказы­ваемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к сни­жению, прежде в сего, в связи с уменьшением уровня комиссионного процента (с 8-10 до 5-7%, а иногда и менее), и все же она остается и останется в будущем весьма существенной величиной.

Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное вознаграждение брокеру, что ха­рактерно не только для российского рынка. Примерно такой же уровень издержек на проведение сделок (относительно цены объекта) характерен л для стран с развитыми рынками недвижимости: США - около 6, Ве­ликобритания - до 5%. Иное дело, что для российского рынка жилья характерной является уплата комиссионшл только одной стороной в сделке - покупателем, в то время как в названных и в других западных странах ош уплачиваются и покупателем, и продавцом, а брокер (агент, маклер - что, по сути, разные национальные назва­ния одной и той же профессии) представляет лишь одну сторону в сделке. Но не будем забывать, что в конечно! счете за все платит покупатель, а, кроме того, сейчас речь идет не о том, кто возмещает издержки по проведению сделки, а о самой их величине.

Высокий уровень комиссионных, уплачиваемых посреднику при осуществлении сделок с недвижимостью, за­ставляет обратить внимание на резонный вопрос: почему бы для экономии средств не заняться самостоятельным проведением сделки (что, кстати, зачастую и происходит, причем не только в России, но и в других странах) почему большинство продавцов, покупателей, арендаторов все же прибегают к услугам посредников? Как быт ответили на этот вопрос?

Очевидно, основополагающая причина обращения к услугам посредников состоит в том, что самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги, но и, самое главное, время также подвергается целому ряду рисков (отсутствие безопасности, возможности ошибок в оценке спроса 1 предложения, качества объекта, а, следовательно, и в цене), основа которых - собственная некомпетентность. Безусловно, каждый продавец или покупатель недвижимости, каждый собственник или пользователь может самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости, ее управлением или развитием. Однако его затраты и риски при этом окажутся фактически существенно выше, чем при обращении к профессионалу, для которого операции с недвижимостью - основной вид деятельности, и он обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах переда­чи прав, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.

При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с про­ведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Уровень же комиссионного вознаграждения при сделках с коммерческой недвижимо­стью существенно ниже в процентном отношении, чем при сделках с жилой недвижимостью, что, впрочем, компенсируется тем, что цены объектов в данном случае, как правило, столь же существен­но выше цен на рынке жилой недвижимости. Однако в абсолютном выражении затраты при осуще­ствлении сделок с коммерческой недвижимостью безусловно выше, чем на рынке жилой недвижимости.

Ä Для российского рынка это положение тем более верно, так как в период форсированной приватизации (а еще больше в период, предшествующий принятию законодательства о приватизации) переход имущества из го­сударственной собственности в частную далеко не всегда осуществлялся в полном соответствии с действующим законодательством и не отличался полным и тщательным юридическим сопровождением.

Для периода массовой приватизации нередки случаи, когда в состав имущественного комплекса приватизи­руемого предприятия включались объекты, не подлежащие приватизации, или имущество передавалось лишь на баланс, а предприятие совершало с ним сделки без соответствующего согласования с государственными орга­нами и т.д.

Кроме того, в связи с неоднократным изменением правового положения имущества при одновременной час­той смене организационных структур государственного управления, уточнением их полномочий и т.д. подлин­ный правовой статус того или иного объекта установить достаточно сложно, так что практически любая сделка с коммерческой недвижимостью требует весьма тщательного предварительного юридического исследования.