Требования к оформлению документов для целей государственного учета земельных участков

 

В результате кадастровых работ подготавливают:

Межевой план — это документ, который составлен на основе када­стрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены оп­ределенные внесенные в государственный кадастр недвижимости све­дения, в том числе сведения об образуемых земельном участке или зе­мельных участках либо о части или частях земельного участка или но­вые необходимые для внесения в ГКН сведения о земельном участке или земельных участках.

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана содержатся следующие разделы:

схема геодезических построений;

расположения земельных участков;

чертеж земельных участков и их частей;

абрисы узловых точек границ земельного участка.

В текстовой части межевого плана содержатся:

исходные данные;

сведения о выполненных измерениях и расчетах;

об образуемых земельных участках и их частях;

об измененных земельных участках и их частях;

о земельных участках, с помощью которых осуществляется доступ к образуемым или измененным земельным участкам;

об уточняемых земельных участках и их частях;

об образуемых частях земельного участка;

заключение кадастрового инженера;

акт согласования местоположения границ земельного участка.

Независимо от вида кадастровых работ (за исключением объедине­ния земельных участков) в состав межевого плана включают: исходные данные; сведения о выполненных измерениях и расчетах; схему геоде­зических построений; схему расположения земельных участков; чертеж земельных участков и их частей.

Землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, документы государственного земельного кадастра, а также технические паспорта, оценочная и иная хранящаяся в органах и организациях по государственному техническому учету и (или) технической инвентари­зации учетно-техническая документация об объектах государственноготехнического учета и технической инвентаризации (регистрационные книги, реестры, копии правоустанавливающих документов и тому по­добное) являются федеральной собственностью. Хранят и используют указанные документы и документацию в установленном Правитель­ством Российской Федерации порядке.

При одновременном образовании нескольких земельных участков в результате преобразования ранее учтенного земельного участка допус­кается оформлять одно землеустроительное дело.

Технический план представляет собой документ, в котором воспро­изведены определенные сведения, внесенные в государственный ка­дастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, поме­щении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необхо­димые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведе­ния о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения када­стрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывают местоположе­ние такого здания, сооружения или объекта незавершенного строитель­ства на земельном участке. Графическая часть технического плана по­мещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на нем местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения — план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на нем местоположения такого помещения.

В текстовой части технического плана указывают необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указывают в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разреше­ния на ввод его в эксплуатацию, проектной документации или техни­ческого паспорта. При отсутствии указанных документов такие сведе­ния, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствую­щей части здания или сооружения, указывают в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данную декларацию прилагают к техническому плану, который является его неотъемлемой частью. Технический план заверяют подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

До 2013 г. технический план готовят специалисты органа кадастро­вого учета, с 1 января 2014 г. к этой работе будут подключены кадастро­вые инженеры. С 1 января 2015 г. технический план будут готовить только кадастровые инженеры. Форма технического плана, форма декларации, требования к точно­сти и способам определения координат характерных точек контура зда­ния, сооружения или объекта незавершенного строительства на земель­ном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа здания или сооружения, плана здания или сооружения, плана части здания или сооружения, а также требования к определению площади здания или помещения устанавливает орган нормативно-правового регулиро­вания в сфере кадастровых отношений.

 

ЛЕКЦИЯ 8 - РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННЫЕНА НИХ

 

 

8.1 Нормативно-правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

 

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — ФЗ-122), вступивший в силу с 31 января 1998 г., установил процедуру государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в соответствии сост. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено требо­вание, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (возникновение, переход, ограничение и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином госу­дарственном реестре.

Однако существовавшая ранее система регистрации характеризова­лась отсутствием единой системы органов, осуществляющих регистра­цию; отсутствием единых принципов, правил и методов государствен­ной регистрации; смешением двух систем регистрации — регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество. Такое по­ложение дел препятствовало формированию эффективного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства. Отсутствие единого банка данных о правах на недвижимость, их переходе от одно­го правообладателя к другому, об ограничениях (обременениях) прав и иных сделках с недвижимостью не могло обеспечить со стороны госу­дарства гарантии зарегистрированных прав и сделок с недвижимым имуществом.

Со вступлением в силу с 1 января 1995 г. части первой Гражданского кодекса Российской Федерации был создан институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливала обяза­тельность регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующими государственными органами. В период с 31 января 1998 г. по 1 января 2000 г. были созданы и работали учреждения юсти­ции по регистрации прав в субъектах Российской Федерации. В них были назначены соответствующие главные государственные регистра­торы. Однако в процессе административной реформы регистрирующие органы были преобразованы из учреждений юстиции в субъектах Рос­сийской Федерации в единую федеральную систему, входящую в Феде­ральную регистрационную службу (Росрегистрация). Указом Прези­дента Российской Федерации от 25 декабря 2008 г. № 1847 Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) переименована в Федераль­ную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). С 1 марта 2009 г. Росреестр реализует возложенные на него функции по организации единой системы государственного кадастро­вого учета недвижимости и государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры про­странственных данных Российской Федерации.

Основным актом, регулирующим отношения, возникающие в связи с регистрацией прав, является ФЗ-122. За период действия ФЗ-122 Фе­деральное Собрание неоднократно вносило в него изменения и допол­нения.

К другим федеральным законам, содержащим нормы о государ­ственной регистрации прав на земельные участки и иное недвижимое имущество, относятся, в частности, Земельный кодекс Российской Фе­дерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Феде­ральные законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», «О приватизации государственного и муниципального имуще­ства» и др.

Правовое регулирование государственной регистрации прав на не­движимое имущество осуществляется указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в облас­ти государственной регистрации (Росреестр), наделен полномочиями по изданию методических рекомендаций по вопросам практики веде­ния государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регис­трации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Министерство экономического развития Российской Федерации. Од­нако следует отметить, что данные функции ранее принадлежали Мин­юсту России, в ведении которого находилась Государственная регист­рационная служба. Указом Президента Российской Федерации от 14 июля 2008 г. регистрационная служба передана в ведение Министер­ства экономического развития Российской Федерации.

Регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Необходимость регистрации прав — это главный признак, отличающий правовой режим недвижимого иму­щества от правового режима имущества движимого.

Согласно ст. 2 ФЗ-122 государственная регистрация прав на недви­жимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и под­тверждения государством факта возникновения, ограничения (обреме­нения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государ­ственная регистрация является единственным доказательством суще­ствования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не­движимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Датой государственной регистрации прав считается день внесения соответствующей записи в Единый государ­ственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). Государственная регистрация прав проводится на всей террито­рии Российской Федерации по установленной ФЗ-122 системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП.

По общим правилам регистрация проводится по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Исклю­чением является регистрация нрав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на тер­ритории более одного регистрационного округа (линейные сооружения — объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или недели­мыми вещами), и сделок с ними

Права на земельные участки и иные объекты недвижимости, воз­никшие до вступления в силу ФЗ-122 (до 31 января 1998 г.), признают юридически действительными и перерегистрации не требуют. Однако государственная регистрация прав на земельные участки и иные объек­ты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 г., требуется, если об­ладатель права:

желает передать свое право новому лицу;

обременяет (ограничивает) свое право;

желает совершить сделку с недвижимым имуществом.

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимости ориентирована на решение следующих задач:

обеспечение государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом, переходом прав на него от одного лица к другому, в частности в сфере оборота земельных участков;

создание правовой основы защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки, что важно не только для этих лиц, но и для всего общества, поскольку речь идет о соблюдении установленного земель­ного правопорядка;

обеспечение доступности сведений о зарегистрированных правах, в том числе и на земельные участки, в целях получения заинтересован­ными лицами достоверной информации обо всех существующих правах на недвижимое имущество, т. с. о юридической судьбе земельных учас­тков и иной недвижимости.