Правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс рефор­мирования земельных отношений, закрепленные в законодательных актах.

Рассмотрим основные нормативные правовые акты, регулирующие сферу формирования ведения государственного кадастра недвижимости.

Конституция РФ включает три группы норм:

определяющие принципы осуществления права собственности на имущество;

определяющие основы федеративного устройства государства, раз­граничения компетенции органов государственной власти и органов местного самоуправления;

формирующие систему действия Конституции РФ и порядок при­нятия федеральных законов в данной сфере.

В ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю; владеют, пользуются и распоря­жаются землей и другими природными ресурсами их собственники сво­бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Согласно ст. 5 Конституции РФ (относящейся ко второй группе норм) ее федеративное устройство основано на разграничении предме­тов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ; разграничение полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами определяется Консти­туцией РФ, предусматривающей: 1компетенцию Российской Федера­ции,2 совместную компетенцию Российской Федерации и ее субъектов,3 компетенцию субъектов РФ.

И, наконец, третья группа норм посвящена порядку принятия феде­ральных законов в данной сфере.

Важный нормативный правовой акт в сфере регулирования кадаст­ровых отношений, безусловно, - Гражданский кодекс РФ.

Нормы Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. 118-ФЗ от 26 июня 2007 г.) определяют:

понятие и категории недвижимого имущества (ст. 130);

особенности его правового режима (в том числе обязательность го­сударственной регистрации прав и сделок с ним) (ст. 131, 219, 223);

понятие и виды вещных прав (ст. 216);

приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество;

формирование режима осуществления права собственности и других вещных прав на жилые помещения (гл. 18), на земельные участки (гл. 17);

возможности защиты вещных прав (гл. 20);

общие положения об обязательствах и договорах, объектом которых может выступать недвижимое имущество (разд. 3).

Гражданский кодекс РФ (часть вторая) посвящен регули­рованию отдельных договоров и внедоговорных обязательств: договор купли-продажи недвижимости, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор аренды недвижимого имущества, договор поручения, договор комиссии, агентский договор, договор доверительного управления имуществом.

Гражданский кодекс РФ (часть третья) от 26 ноября 2001 г. регулирует от­ношения по наследованию недвижимого имущества.

В ст. 130 Гражданского кодекса Российской Фе­дерации (ГК РФ) определен перечень объек­тов, относящихся к недвижимому имуществу, — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, переме­щение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозмож­но, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи­тельства, подлежащие государственной регистрации. Кроме того, к не­движимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В ст. 131 ГК РФ сказано,что права на недвижимые вещи, ог­раничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение под­лежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРГТ) органами, осуществляющими государственную регистра­цию прав на недвижимость и сделок с ней.

Следующий важнейший нормативный правовой акт — Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ). Применительно к кадастру недвижимости этот кодекс определяет:

объекты земельных отношений (ст. 6);

состав земель (ст. 7);

вещные права на землю [пожизненно наследуемое владение, по­стоянное (бессрочное) пользование, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользо­вание земельными участками];

порядок осуществления права собственности на землю;

возникновение и прекращение прав на землю;

права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей (гл. 6);

особенности правового режима земель различных категорий;

организация и порядок проведения землеустройства, государ­ственного земельного кадастра.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) полностью регулирует особый режим земельного участка, как объекта недвижимого иму­щества.

Нормы ЗК и ГК РФ развивают нормы Лесного и Водного кодексов РФ, принятые в 2006 г. Это связано с тем, что ранее ст. 130 ГК РФ включала в состав самостоятельных объектов недвижимого имущества такие объекты, как леса, многолетние насаждения и обособленные вод­ные объекты. Однако ситуацию изменило принятие нового природ ресурсного законодательства.

В2006 г. из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием нового Лесного кодекса РФ. Таким образом, в связи с исключением водных объектов и лесов из состава недвижимого имущества применение Лесного и Водного ко­дексов РФ к кадастровым отношениям на данный момент существенно ограничено.

К основным нормативным правовым актам в сфере недвижимости также относятся Градостроительный и Жилищный кодексы РФ.

Градостроительный кодекс РФ регулирует кадастровые отношения прежде всего в части определения требований к территориальному пла­нированию территории Российской Федерации, ее субъектов, муници­пальных образований, составу градостроительных регламентов, к по­рядку получения разрешения на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.

Сведения, предусмотренные данным Федеральным законом, подле­жат включению в государственный кадастр недвижимости в качестве индивидуальных характеристик определенного объекта недвижимости.

Нормы Жилищного кодекса РФ в основном касаются жи­лищных отношений, объектом которых выступают жилые помещения.

Жилые помещения определенного вида можно создавать в ре­зультате строительства, реконструкции, перевода нежилого помещения в жилое и т. д.

В области кадастровых отношений основной специальный норма­тивный правовой документ — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Данный закон определяет понятие и принципы государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон «О государственном земельном када­стре» от 02.01.2000 г. закрепил систему норм, которые раскрыли: основные понятия государственного зе­мельного кадастра; содержание, цели, задачи и принципы его ведения;права и обязанности участников кадастровых отношений; состав кадас­тровых работ, обеспечивающих формирование и обновление сведений земельного кадастра, а также подробный порядок ведения государ­ственного земельного кадастра.

Постановлением Правительства РФ от 25 октября 2001 г. № 745 была утверждена Федеральная целевая программа «Создание автомати­зированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости» (2002—2007 гг.).

Кадастровый учет земельных участков стали осуществлять в соответ­ствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О государ­ственном земельном кадастре» и продолжают с принятием ФЗ «О госу­дарственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ.

Из определений кадастров следует, что их правовая природа двой­ственна: с одной стороны, кадастр обеспечивает государственный инте­рес, формирует данные для целей налогообложения, государственного и муниципального управления, планирования развития территорий, осуществления экологических, природоохранных мероприятий, повы­шения плодородия почв и т. п.; с другой стороны, описывает объект не­движимости для государственной регистрации прав.