Рынок офисных помещений

Офисные помещения составляют второй по масштабам после жилого сектор Санкт-Петербургского рынка недвижимости. По оценкам экспертов специализированных компаний, в северной столице имеется 4 - 6 млн. кв. м офисных площадей, различающихся как по ценовым, так и по качественным характеристикам.

В зависимости от своих характеристик и в соответствии с международной практикой офисные помещения подразделяют на четыре класса (А,B,С,D).

Стандартных и четких требований, которыми можно руководствоваться для присвоения офисам определенной категории в российской практике не существует. Руководители бизнес-центров по своему усмотрению называют класс, которому соответствует управляемый ими объект.

Между тем, за время работы бизнес-центров на рынке Санкт-Петербурга, у управляющих сложились некоторые критерии оценки уровня услуг, предоставляемого бизнес-центром.

К классу "А" относят офисные помещения в специализированных бизнес - центрах, расположенных в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от наличия самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат - контроля. Внутренние помещения, здание и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии. Непременным условием принадлежности к этому классу считается наличие собственной службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемой автостоянки.

Офисов, которых можно отнести к данному классу в Санкт-Петербурге немного: бизнес-центры "Атриум", "Северная столица", "Белые ночи" и "Шведский дом" в общей сложности могут предложить 25 000 кв.м.

В вопросе присвоения бизнес-центрам г. Санкт-Петербурга категории "А" мнения экспертов весьма разнообразны.

"В моем представлении, в Петербурге нет ни одного бизнес-центра класса "А", поскольку основные характеристики этого класса — расположение только в центре, в деловой части города, набор и уровень услуг — самые полные и качественные; архитектурное и функциональное решения — современные и удобные; качество исполнения — высшее», — говорит генеральный директор управляющей компании «Петербургская недвижимость» Александр Фролов. "Невский, 25", "Мойка, 36" и некоторые другие бизнес-центры наиболее близки к уровню класса "А", но проблемы с парковкой, планировка офисов и качество отделки заставляют произносить "но".

Офисные помещения класса "В" обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками бизнес-центра класса "А", однако здесь не так широк спектр предлагаемых арендаторам дополнительных услуг.

Основными арендаторами офисных помещений классов "А" и "B" являются западные компании и крупные Российские фирмы. По данным Российской гильдии риэлтеров, общее количество подобных площадей составляет порядка 200-250 тысяч кв.м. Заполняемость офисных помещений этого уровня - около 80-90 процентов.

Основная же часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, которые относятся к классам "С" и "D". Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и других), расположенных вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро.

Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок, на территории промышленных предприятий, относятся к классу "D". Их несомненным преимуществом является возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

К основным положительным факторам, которые влияют на привлекательность бизнес-центров, созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории относятся:

¨ низкие арендные ставки;

¨ возможность организации собственного производства на территории предприятия;

¨ возможность использования складских помещений завода;

¨ близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

К отрицательным:

¨ удаленность от центра;

¨ невысокий уровень предоставляемого сервиса;

¨ расположенность в экологически неблагоприятных районах;

¨ зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — прежнего владельца.

Татьяне Скаландис соотношение бизнес-центров классов «С» и «В» в Петербурге видится таким: «С» — 50%, «В» — 40%. «Граница между этими категориями бизнес-центров смазана, — отмечает она, — появились уже бизнес-центры класса «В-» и «С+».

Эксперты отмечают, что границы между классами офисных центров ("А", "В", "С" и "D") становятся все более условными. Они считают, что на протяжении 2001 года, если не произойдет очередных потрясений, должны сформироваться новые критерии распределения бизнес-центров по ценовым группам.

Спрос на коммерческую недвижимость в бизнес-центрах г. Санкт-Петербурга уже превышает предложение. Несмотря на значительное увеличение предложения офисных помещений вследствие ввода новых бизнес-центров. Помещения хорошего качества по $10-15/кв.м. в месяц уже заняты.

По данным компании «Петербургстрой» 73% предложения автономных офисных помещений сосредоточено в центре. Среди «спальных» районов выделяется Московский. 28% офисов выставляется на рынок отремонтированными по «евростандарту», 63% находятся в хорошем или удовлетворительном состоянии и 9% - требуют серьезного ремонта, который, как правило, частично или полностью зачитывается в счет оплаты. 16% предложения до сих пор приходится на долю квартир.

Наиболее популярны крохотные помещения до 40 кв.м. (47%заявок – данные «Итаки»). На другом полюсе спроса – представительские помещения. По оценке «Адвекс-РОССТРО», в основном требуются объекты по 200-300 кв.м. Их готовы покупать по $500-700.

Арендные ставки офисных помещений за год в среднем выросли на 25%. Наибольший рост ставок наблюдается в районе Невского проспекта – $10-25/кв.м. в месяц в зависимости от уровня услуг.