Определение стоимости нового строительства объекта оценки
Определение стоимости нового строительства объекта оценки - раздел Экономика, Оценка рыночной стоимости Квартир При Определении Стоимости Нового Строительства В Рамках Данной Работы Использ...
При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовался метод восстановления (воспроизводства). С теоретической точки зрения, определение стоимости нового строительства по методу замещения является более обоснованным (вероятность того, что потенциальному покупателю потребуется точная копия объекта оценки очень мала). Однако в данном случае наиболее рациональным является применение концепции восстановительной стоимости: характеристики объекта оценки полностью удовлетворяют современным требованиям рынка к подобному роду объектов, объект оценки имеет сравнительно небольшой срок эксплуатации, технологии строительства подобных объектов изменились незначительно, а материалы, использованные при строительстве объекта оценки, активно применяются и сейчас.
Для расчета восстановительной стоимости объекта оценки были использованы Сборники УПВС предназначенные для переоценки в современных ценах зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства. В рамках данной оценки использовались сборники, содержащие укрупненные показатели стоимости промышленных зданий, при этом были приняты во внимание следующие факторы:
· величины восстановительной стоимости представлены в таблицах УПВС в зависимости от вида и производственного назначения объекта, а также отдельно для каждого климатического региона и территориального пояса;
· удельные показатели определены из расчета стоимости одного кубического метра объема здания;
· восстановительная стоимость включает в себя полную стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электроосветительных работ;
· указанные показатели восстановительной стоимости учитывают полную восстановительную стоимость, в том числе накладные расходы, плановые накопления, а также все виды удорожаний, как-то: затраты, связанные с производством работ в зимнее время, льготы, выплачиваемые строительным организациям, затраты на содержание дирекции строящихся предприятий, технадзор и др., поэтому дополнительных корректировок на указанные статьи затрат не проводилось.
Для реализации рассматриваемого оценочного подхода по основным техническим характеристикам здания склада, был выбран стоимостной аналог и определена стоимость объекта представителя в ценах 1969 г., при этом величина удельного показателя стоимости была скорректирована на разницу в строительных объемах объектов.
Затем была определена базовая стоимость объекта в ценах 1984 года. Для этого полученное значение стоимости в ценах 1969 года было пересчитано в соответствии с индексом изменения стоимости (К=1,17) и территориальным коэффициентом (К1), равным:
· 1,18 – для объектов электротехнической промышленности. Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94 приложение 1;
· 0,99 – территориальный коэффициент для г. Ленинграда; Постановления Госстроя СССР от 11 мая 1983 года №94 приложение 2;
Восстановительная стоимость здания склада на дату оценки была определена путем пересчета базовой стоимости в ценах 1984 года с учетом индекса удорожания стоимости строительства для производственных зданий и сооружений по данным регионального центра РЦЦС СПБ. (Всероссийский научно – информационно-аналитический бюллетень "СтройИнформ" №5). Данные индексы реально отражают тенденции, связанные с изменением рыночной ситуации на региональном строительном рынке Санкт-Петербурга.
Квартир, расположенных
по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, 11
Заказчик:
ОАО "ПТС"
Исполнитель:
ЗАО
Генеральный директор
ЗАО “МКД Партнер” Н. В. Потеряев
Содержание
1. Введение......................................................................................................
Основные термины и определения, используемые в отчете
Применяемые в настоящем отчете понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и ГОСТ Р 51195.0.02-98.
Имущес
Процедура оценки
Процедура оценки здания склада включала в себя следующие этапы:
Изучение характеристик и визуальный осмотр объекта оценки –на данном этапе был проведен анализ первичной до
Перечень документов, используемых при проведении оценки
1. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98г. №135-ФЗ
2. ГОСТ Р 51195.0.02-98.
3. Свидетельство о государственной регистрации права №16863
Допущения и ограничительные условия
Все процедуры по экспертизе и оценке выполнены со следующими основными допущениями и ограничивающими условиями:
1) Предполагается, что учетно-финансовая и техническая информация, предостав
Специфические предположения и условия
Все расчеты проведены в предположении отсутствия каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности и ее конструктивных элементов. Оценщик не несет ответственности ни за на
Общая политическая ситуация в РФ
Основной экономической проблемой, обсуждавшейся в феврале 2001 года, продолжала оставаться тема российского внешнего долга. Правительство было вынуждено скорее следовать сложившейся внешней ситуаци
Реальный сектор экономики
Суммарная прибыль по экономике в 2000 году составила 1186,8 млрд. руб. и в 1,62 раза превысила уровень предыдущего года. В условиях экономического роста в последние два года наблюдается повышение р
Инфляция
По итогам января 2001 года прирост потребительских цен составил 2,8% (почти 40% в годовом исчислении), что является самым высоким показателем с июня 1999 года. Высокими темпами в январе росли цены
Рынок государственных ценных бумаг
Динамика котировок российских ценных бумаг в феврале 2001 года определялась преимущественно внешними факторами. Валютный кризис в Турции в начале второй декады февраля, спровоцировавший отток капит
Рынок акций
В феврале 2001 г. негативный фон для инвестиций на отечественном рынке акций определяли сохраняющаяся неопределенность экономической ситуации в США, Европе и Японии, снижение мировых цен на нефть и
Валютный рынок
В феврале 2001 г. ситуация на российском валютном рынке привлекла внимание инвесторов. Среди факторов, давших повод к росту спекулятивного давления на курс рубля, следует назвать следующие положени
Внешняя торговля
Российский внешнеторговый оборот в январе 2001 г. по данным Госкомстата составил 11,1 млрд. долл. против 9,7 млрд. долл. в январе 2000 года. Увеличение произошло, прежде всего, за счет роста стоимо
Рынок жилой недвижимости
Жилье по-прежнему остается самым массовым и ликвидным товаром на рынке недвижимости. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья
Рынок офисных помещений
Офисные помещения составляют второй по масштабам после жилого сектор Санкт-Петербургского рынка недвижимости. По оценкам экспертов специализированных компаний, в северной столице имеется 4 - 6 млн.
Рынок торговых помещений
Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости Петербурга. По данным Комитета по потребительскому рынку на март 2001 года, в Петербурге работает 3875 продовольственны
Описание здания склада
Рассматриваемый объект представляет собой кирпично-панельное 1-3 этажное здание 1969 года постройки.
Право собственности на объект оценки удостоверено свидетельством о государственной реги
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при оценке рыночной стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилуч
Метод сравнения продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночн
Затратный подход
В основе затратного подхода к оценке лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (возведение) ан
Определение функционального износа
Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ сов
Расчет стоимости функционального износа
Итоговый расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода приведен в следующей таблице.
Таблица "Определение стоимости корпуса №8 затратным методом"
Доходный подход
Этот метод основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предположение о том, что, прио
Итоговая оценка рыночной стоимости здания
В результате применения трех подходов к оценке здания склада были получены следующие результаты:
Таблица "Оценка здания. Полученные результаты"
Хотите получать на электронную почту самые свежие новости?
Подпишитесь на Нашу рассылку
Наша политика приватности обеспечивает 100% безопасность и анонимность Ваших E-Mail
Новости и инфо для студентов