рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Экономика
/
Доходный подход

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Доходный подход

Доходный подход - раздел Экономика, Оценка рыночной стоимости Квартир Этот Метод Основан На Расчете Текущей Стоимости Будущих Доходов От Владения К...

Этот метод основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предположение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получать доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду).

Использование данного метода возможно на базе информации о доходах, связанных с эксплуатацией объекта оценки на каком-либо временном интервале.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валовогодохода на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовойдоход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционногодохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации.

Метод анализа дисконтированного денежного потока основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от продажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов.

В данной работе при оценке рыночной стоимости здания склада использовался метод дисконтирования денежных потоков.

При построении модели доходной эксплуатации объекта оценки были сделаны следующие допущения:

1. финансовые показатели первого прогнозного года эксплуатации объекта являются базовыми значениями для дальнейших расчетов;

2. прогноз изменения всех варьируемых факторов осуществляется только для второго и третьего прогнозного года; параметры четвертого и пятого года признаются равными показателям третьего года (прогноз данных факторов является не целесообразным вследствие отдаленности прогнозного периода от даты оценки);

3. основными варьируемыми параметрами являются:

· изменение уровня арендной ставки во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;

· изменение уровня недозагрузки объекта во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;

· изменение уровня операционных расходов, вызванное общим повышением уровня цен во второй и третий прогнозный год, %/год по сравнению с предыдущим периодом;

· возможное отклонение базовых затрат на реализацию проекта, %;

· возможное отклонение величины реверсии, %.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости.

2. Прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии).

4. Расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии.

5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта.

6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

При этом все расчеты проводились исходя из предположения наилучшего и наиболее эффективного использования улучшений с помощью метода сценариев.

Расчет стоимости оцениваемых помещений приведен в таблицах "Оценка стоимости здания доходным методом".

Таблица "Оценка стоимости здания доходным методом"

Показатель	Пессимистичный сценарий	Наиболее вероятный сценарий	Оптимистичный сценарий
Арендная площадь складских помещений, кв.м.	2 305	2 305	2 305
Арендная площадь производственных помещений, кв.м.	2 200	2 200	2 200
Ставка аренды складских помещений (первый прогнозный год), USD/год/кв.м.
Ставка аренды производственных помещений (первый прогнозный год), USD/год/кв.м.
Изменение ставки аренды (2-3 прогнозный год), %/год	0%	2%	4%
Изменение ставки аренды (4-5 прогнозный год)	0%	0%	0%
Потенциальный валовый доход (1-й прогнозный год), USD/год	51 854	51 852	51 854
Потенциальный валовый доход (2-й прогнозный год), USD/год	51 854	52 889	53 929
Потенциальный валовый доход (3-й прогнозный год), USD/год	51 854	53 947	56 086
Потенциальный валовый доход (4-5 прогнозный год), USD/год	51 854	53 947	56 086
Потери от недозагрузки и неплатежей (первый прогнозный год), %	45%	45%	45%
Изменение % потерь (2-3 прогнозный год), %/год	-10%	-15%	-20%
Потери от недозагрузки и неплатежей (4-5 прогнозный год), %	25%	15%	5%
Эффективный валовый доход(1-й прогнозный год), USD/год	28 520	28 519	28 520
Эффективный валовый доход(2-й прогнозный год), USD/год	33 705	37 022	40 446
Эффективный валовый доход(3-й прогнозный год), USD/год	38 891	45 855	53 281
Эффективный валовый доход(4-5-й прогнозный год), USD/год	38 891	45 855	53 281
Операционные расходы – базовое значение (первый прогнозный год), USD/год	23 044	23 044	23 044
Операционные расходы – базовое значение (2-й прогнозный год), USD/год	23 060	23 068	23 052
Операционные расходы базовое значение (3-й прогнозный год), USD/год	23 076	23 092	23 060
Операционные расходы базовое значение (4-й прогнозный год), USD/год	23 076	23 092	23 060
Изменение операционных расходов (2-3 прогнозный год), %/год	5%	3%	0%
Операционные расходы (2-й прогнозный год), USD/год	24 213	23 760	23 052
Операционные расходы (3й прогнозный год), USD/год	25 424	24 473	23 052
Операционные расходы (4-5 прогнозный год), USD/год	25 424	24 473	23 052
Чистый операционный доход (1-й прогнозный год), USD/год	5 476	5 474	5 476
Чистый операционный доход (2-й прогнозный год), USD/год	9 492	13 262	17 394
Чистый операционный доход (3-й прогнозный год), USD/год	13 467	21 382	30 229
Чистый операционный доход (4-й прогнозный год), USD/год	13 467	21 382	30 229
Чистый операционный доход (5-й прогнозный год), USD/год	13 467	21 382	30 229
Базовые затраты на реализацию проекта, USD	128 901	128 901	128 901
Возможное отклонение, USD	7%	5%	2%
Базовое значение реверсии в конце 5 года эксплуатации объекта, USD	470 060	470 060	470 060
Возможное отклонение, %	-5%	-3%	0%
Ставка дисконтирования, %	24%	24%	24%
Чистая текущая стоимость будущих доходов от сдачи в аренду, USD	27 998	40 678	54 799
Чистая текущая стоимость реверсии, USD	152 834	156 051	160 878
Чистая текущая стоимость затрат на реализацию проекта, USD	111 303	109 223	106 102
NPV сценария, USD	69 529	87 506	109 574
Вероятность реализации сценария, %	30%	40%	30%
Стоимость объекта (доходный подход), USD	88 733

Вывод: стоимость здания, определенная доходным методом, составляет 88 730 USD.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Оценка рыночной стоимости Квартир

На сайте allrefs.net читайте: "Оценка рыночной стоимости Квартир"

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Доходный подход

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Квартир, расположенных
по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, 11 Заказчик: ОАО "ПТС" Исполнитель: ЗАО

Генеральный директор
ЗАО “МКД Партнер” Н. В. Потеряев Содержание 1. Введение......................................................................................................

Основные термины и определения, используемые в отчете
Применяемые в настоящем отчете понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и ГОСТ Р 51195.0.02-98. Имущес

Процедура оценки
Процедура оценки здания склада включала в себя следующие этапы: Изучение характеристик и визуальный осмотр объекта оценки –на данном этапе был проведен анализ первичной до

Перечень документов, используемых при проведении оценки
1. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98г. №135-ФЗ 2. ГОСТ Р 51195.0.02-98. 3. Свидетельство о государственной регистрации права №16863

Допущения и ограничительные условия
Все процедуры по экспертизе и оценке выполнены со следующими основными допущениями и ограничивающими условиями: 1) Предполагается, что учетно-финансовая и техническая информация, предостав

Специфические предположения и условия
Все расчеты проведены в предположении отсутствия каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности и ее конструктивных элементов. Оценщик не несет ответственности ни за на

Общая политическая ситуация в РФ
Основной экономической проблемой, обсуждавшейся в феврале 2001 года, продолжала оставаться тема российского внешнего долга. Правительство было вынуждено скорее следовать сложившейся внешней ситуаци

Реальный сектор экономики
Суммарная прибыль по экономике в 2000 году составила 1186,8 млрд. руб. и в 1,62 раза превысила уровень предыдущего года. В условиях экономического роста в последние два года наблюдается повышение р

Инфляция
По итогам января 2001 года прирост потребительских цен составил 2,8% (почти 40% в годовом исчислении), что является самым высоким показателем с июня 1999 года. Высокими темпами в январе росли цены

Рынок государственных ценных бумаг
Динамика котировок российских ценных бумаг в феврале 2001 года определялась преимущественно внешними факторами. Валютный кризис в Турции в начале второй декады февраля, спровоцировавший отток капит

Рынок акций
В феврале 2001 г. негативный фон для инвестиций на отечественном рынке акций определяли сохраняющаяся неопределенность экономической ситуации в США, Европе и Японии, снижение мировых цен на нефть и

Валютный рынок
В феврале 2001 г. ситуация на российском валютном рынке привлекла внимание инвесторов. Среди факторов, давших повод к росту спекулятивного давления на курс рубля, следует назвать следующие положени

Внешняя торговля
Российский внешнеторговый оборот в январе 2001 г. по данным Госкомстата составил 11,1 млрд. долл. против 9,7 млрд. долл. в январе 2000 года. Увеличение произошло, прежде всего, за счет роста стоимо

Основные индикаторы финансовых рынков
Таблица "Основные индикаторы финансовых рынков" Месяц октябрь 2000г. ноябрь 2000г.

Рынок жилой недвижимости
Жилье по-прежнему остается самым массовым и ликвидным товаром на рынке недвижимости. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья

Рынок офисных помещений
Офисные помещения составляют второй по масштабам после жилого сектор Санкт-Петербургского рынка недвижимости. По оценкам экспертов специализированных компаний, в северной столице имеется 4 - 6 млн.

Рынок торговых помещений
Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости Петербурга. По данным Комитета по потребительскому рынку на март 2001 года, в Петербурге работает 3875 продовольственны

Описание здания склада
Рассматриваемый объект представляет собой кирпично-панельное 1-3 этажное здание 1969 года постройки. Право собственности на объект оценки удостоверено свидетельством о государственной реги

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при оценке рыночной стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилуч

Метод сравнения продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночн

Затратный подход
В основе затратного подхода к оценке лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (возведение) ан

Определение стоимости нового строительства объекта оценки
При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовался метод восстановления (воспроизводства). С теоретической точки зрения, определение стоимости нового строительства

Расчет стоимости нового строительства по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в следующей таблице Таблица "Распределение ст

Определение физического износа объекта на основании методики разбивки по конструктивным элементам
Физический износ следует оценивать путем сравнения признаков физического износа (фактических эксплуатационно-технических характеристик и расчетных (запроектированных) эксплуатационно-технических ха

Определение функционального износа
Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ сов

Расчет стоимости функционального износа
Итоговый расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода приведен в следующей таблице. Таблица "Определение стоимости корпуса №8 затратным методом"

Итоговая оценка рыночной стоимости здания
В результате применения трех подходов к оценке здания склада были получены следующие результаты: Таблица "Оценка здания. Полученные результаты"