рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Экономика
/
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта - раздел Экономика, Оценка рыночной стоимости Квартир Наилучшее И Наиболее Эффективное Использование Является Основополагающей Пред...

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой при оценке рыночной стоимости. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Процедура анализа состоит из рассмотрения вариантов:

- участка земли как свободного;

- участка земли с улучшениями.

Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимальную продуктивность объекта.

Процесс анализа вариантов использования объекта можно разбить на следующие этапы:

· Составление списка анализируемых функций, которые могут быть реализованы. При этом никаких ограничений на перечень функций не накладывается, не учитываются реальные возможности уже существующего здания. Критерием занесения функции в список служит только наличие полезности (потенциального спроса).

· На втором этапе из уже имеющегося списка функций удаляются те, которые являются юридически недопустимыми. В качестве юридических ограничений могут выступать: различные законодательные акты, правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д. Необходимо также учитывать возможность возникновения социальной напряженности в микрорайоне.

· На третьем этапе рассматривают физическую осуществимость оставшихся на втором этапе функций. К факторам физической осуществимости относят: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, возможность подвода и отвода ресурсов и т.д.

· На четвертом этапе рассчитывают экономическую целесообразность физически осуществимых и юридически допустимых функций. Экономически целесообразной считается та функция, которая обеспечивает безусловный возврат капитала и доход на капитал, не меньшую, чем для ближайшего альтернативного проекта. Критерием экономической целесообразности является выполнения неравенства: чистая текущая стоимость (NPV) >0.

· Следующим этапом является отбор финансово-осуществимых функций из экономически целесообразных. Критерием финансовой осуществимости является возможность получения кредита или иного источника финансирования.

· На последнем этапе осуществляется выбор функции обладающей максимальной продуктивностью.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка.

Анализ ННЭИ свободного земельного участка базируется на предпосылке о сносе и разборке существующих зданий и строительстве новых улучшений. Учитывая характер объекта оценки (квартиры – часть здания), анализ наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка не проводился.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение чистой текущей стоимости объекта. Чистая текущая стоимость определяется как разность между настоящей стоимостью серии будущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальных затрат, необходимых для получения этих доходов.

Анализ ННЭИ застроенного земельного участка базируется на предпосылке о переоборудовании (в случае необходимости) существующих улучшений под рассматриваемую функцию или строительства дополнительных объектов при сохранении существующих.

Выбор сегмента возможного позиционирования объекта оценки зависит от его индивидуальных характеристик, а также рыночной конъюнктуры, сложившейся на дату оценки.

Офисный сектор: реализация офисной функции на рассматриваемом объекте связана с юридическими ограничениями (квартиры переводятся в нежилой фонд распоряжением губернатора).

Торговый сектор: реализация торговой функции связана с факторами местоположения объекта (вход со двора, третий этаж в здании без лифта) и юридическими ограничениями.

Жилой сектор: объект оценки максимально приспособлен для реализации жилой функции.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Оценка рыночной стоимости Квартир

На сайте allrefs.net читайте: "Оценка рыночной стоимости Квартир"

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Квартир, расположенных
по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Караванная, 11 Заказчик: ОАО "ПТС" Исполнитель: ЗАО

Генеральный директор
ЗАО “МКД Партнер” Н. В. Потеряев Содержание 1. Введение......................................................................................................

Основные термины и определения, используемые в отчете
Применяемые в настоящем отчете понятия, термины и определения соответствуют положениям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" и ГОСТ Р 51195.0.02-98. Имущес

Процедура оценки
Процедура оценки здания склада включала в себя следующие этапы: Изучение характеристик и визуальный осмотр объекта оценки –на данном этапе был проведен анализ первичной до

Перечень документов, используемых при проведении оценки
1. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98г. №135-ФЗ 2. ГОСТ Р 51195.0.02-98. 3. Свидетельство о государственной регистрации права №16863

Допущения и ограничительные условия
Все процедуры по экспертизе и оценке выполнены со следующими основными допущениями и ограничивающими условиями: 1) Предполагается, что учетно-финансовая и техническая информация, предостав

Специфические предположения и условия
Все расчеты проведены в предположении отсутствия каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние собственности и ее конструктивных элементов. Оценщик не несет ответственности ни за на

Общая политическая ситуация в РФ
Основной экономической проблемой, обсуждавшейся в феврале 2001 года, продолжала оставаться тема российского внешнего долга. Правительство было вынуждено скорее следовать сложившейся внешней ситуаци

Реальный сектор экономики
Суммарная прибыль по экономике в 2000 году составила 1186,8 млрд. руб. и в 1,62 раза превысила уровень предыдущего года. В условиях экономического роста в последние два года наблюдается повышение р

Инфляция
По итогам января 2001 года прирост потребительских цен составил 2,8% (почти 40% в годовом исчислении), что является самым высоким показателем с июня 1999 года. Высокими темпами в январе росли цены

Рынок государственных ценных бумаг
Динамика котировок российских ценных бумаг в феврале 2001 года определялась преимущественно внешними факторами. Валютный кризис в Турции в начале второй декады февраля, спровоцировавший отток капит

Рынок акций
В феврале 2001 г. негативный фон для инвестиций на отечественном рынке акций определяли сохраняющаяся неопределенность экономической ситуации в США, Европе и Японии, снижение мировых цен на нефть и

Валютный рынок
В феврале 2001 г. ситуация на российском валютном рынке привлекла внимание инвесторов. Среди факторов, давших повод к росту спекулятивного давления на курс рубля, следует назвать следующие положени

Внешняя торговля
Российский внешнеторговый оборот в январе 2001 г. по данным Госкомстата составил 11,1 млрд. долл. против 9,7 млрд. долл. в январе 2000 года. Увеличение произошло, прежде всего, за счет роста стоимо

Основные индикаторы финансовых рынков
Таблица "Основные индикаторы финансовых рынков" Месяц октябрь 2000г. ноябрь 2000г.

Рынок жилой недвижимости
Жилье по-прежнему остается самым массовым и ликвидным товаром на рынке недвижимости. Основу рынка строящегося жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья

Рынок офисных помещений
Офисные помещения составляют второй по масштабам после жилого сектор Санкт-Петербургского рынка недвижимости. По оценкам экспертов специализированных компаний, в северной столице имеется 4 - 6 млн.

Рынок торговых помещений
Рынок торговых помещений является самым активным сегментом рынка недвижимости Петербурга. По данным Комитета по потребительскому рынку на март 2001 года, в Петербурге работает 3875 продовольственны

Описание здания склада
Рассматриваемый объект представляет собой кирпично-панельное 1-3 этажное здание 1969 года постройки. Право собственности на объект оценки удостоверено свидетельством о государственной реги

Метод сравнения продаж
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночн

Затратный подход
В основе затратного подхода к оценке лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (возведение) ан

Определение стоимости нового строительства объекта оценки
При определении стоимости нового строительства в рамках данной работы использовался метод восстановления (воспроизводства). С теоретической точки зрения, определение стоимости нового строительства

Расчет стоимости нового строительства по укрупненным показателям восстановительной стоимости здания
Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам в соответствии с данными УПВС представлено в следующей таблице Таблица "Распределение ст

Определение физического износа объекта на основании методики разбивки по конструктивным элементам
Физический износ следует оценивать путем сравнения признаков физического износа (фактических эксплуатационно-технических характеристик и расчетных (запроектированных) эксплуатационно-технических ха

Определение функционального износа
Функциональный износ – потеря стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания, качества произведенных строительных работ сов

Расчет стоимости функционального износа
Итоговый расчет стоимости объекта оценки на основе затратного подхода приведен в следующей таблице. Таблица "Определение стоимости корпуса №8 затратным методом"

Доходный подход
Этот метод основан на расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо собственностью. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предположение о том, что, прио

Итоговая оценка рыночной стоимости здания
В результате применения трех подходов к оценке здания склада были получены следующие результаты: Таблица "Оценка здания. Полученные результаты"