Методологические основы оценки стоимости недвижимости.

 

Оценка стоимости недвижимости –

· - процесс установления обоснованного денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости;

· -суждение о величине денежного эквивалента стоимости.

 

Оценка недвижимости выступает как:

- -адресный процесс (процесс, связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки подлежит объект, находящийся в определенном окружении;

- -процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.)

- -процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;

- -процесс, привязанный к определенному времени.

 

Оценка недвижимости представляет собой прикладную экономическую дисциплину, принципы и методы которой основываются как на теоретических представлениях, так и на практическом опыте использования определенных приемов оценки.

 

Следует обратить внимание на следующее:

1. Оценка как определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости является определенным моментом при проведении сделки с недвижимостью.В самой этой сделки всегда участвуют две стороны: продавец и покупатель, арендодатель и арендатор, залогодатель и залогодержатель и пр.

Каждая из сторон предполагаемой сделки имеет свои отправные точки для определения возможной цены объекта при сделке.

Так, продавец недвижимости при формировании своего представления о возможной цене исходит из произведенных им затрат, которые для него определяют минимальную цену, по которой он готов продать имущество.

Напротив, покупатель недвижимости, формируя свое представление о цене, исходит из того, что приобретаемая недвижимость должна обеспечить необходимый уровень доходности, что и определяет максимальную цену, которую он готов заплатить за имущество.

Таким образом, реальная цена продажи недвижимости формируется как результат столкновения противоречивых представлений продавца и покупателя о границах этой цены.

По сути дела, задача оценки состоит в том, чтобы определить тот уровень цены, которая находится в диапозоне от наименьшей из всех возможных для продавца и до наибольшей из всех возможных для покупателя, позволяя удовлетворить каждую из сторон и делая возможным совершении сделки между ними.

В ином случае, например, если в результате оценки полученный результат оказывается выше, чем максимально возможная для покупателя, сделка окажется несостоявшейся, точно также как и в случае, если результат оценки – цена, меньшая, чем минимально возможная для продавца.

Оценка как процесс, привязанный к определенной операции с недвижимостью в этом случае, оказывается несостоятельной.

Из этого следует, что определение эквивалента стоимости объекта недвижимости небезразлично к ситуации, в которой проводится оценка, к операции, с которой связано проведение оценки.

 

2. Второе важное обстоятельство – зависимость стоимости недвижимого имущества как от его физических характеристик, так и от содержания и качества прав на него. Здесь есть два момента:

1) Очевидно, что передача права аренды ( если это возможно по условиям договора арендатора с арендодателем) отличается от передачи права собственности и здесь по определению будет различна т.к. передается разный объем правомочий, на разные сроки и пр.

2) Передаваемые права могут быть разного качества и здесь цена объекта будет различна в зависимости от того, является титул собственности «чистым», «грязным» и т.д.

 

3.Третье обстоятельство – в том, что стоимость недвжимого имущества определяется в денежном эквиваленте, а потому она зависит и от стоимости самих денег.Иначе говоря, величина стоимости, исчисленная в наличных деньгах, будет адекватной лишь для случая, когда и платежи будут осуществляться в той же денежной форме.

Стоимость недвижимости - функция не только от характеристик недвижимости как физического тела, содержания и качества прав на него, но и от относительно внешних по отношению к этим характеристикам факторов – характер проводимой с имуществом операции, мотивация участником сделки с недвижимостью, права на недвижимость, условия финансирования.

Отсюда – многообразие разновидностей стоимости, величина которой может подлежать определению в процессе оценки.

 

Подходить к определению вида стоимости можно с разных позиций. Традиционно эти различия связываются с различного рода операциями с недвижимостью. (Но возможен и иной подход- с точки зрения прошлого, настоящего и будущего объекта недвижимости)

Различают следующие разновидности стоимости недвижимости:

· стоимость в использовании – ценность конкретного объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника(ценность квартиры, в которой вы проживаете; ценность помещения, который вы используете для ведения бизнеса.

Здесь важны два обстоятельства –

1) привязанность величины стоимости к конкретному варианту использования недвижимости и

2) привязанность величины стоимости к конкретному собственнику (пользователю).

Очевидно, что стоимость в использовании для иного собственника (пользователя) окажется совершенно иной, т. к. он находится в иной ситуации – другой бизнес, другие партнеры и пр.

 

· Разновидность стоимости в использовании – инвестиционная стоимость:

величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме: перепродажа, сдача в аренду и пр.

Следует обратить внимание на то, что в реальной экономической жизни мы практически всегда имеем дело с ценами, которые складываются на основе стоимости в использовании ( или инвестиционной стоимости).

В свою очередь, стоимость в пользовании (потребительская стоимость, инвестиционная стоимость) опирается на такие понятия как:

Восстановительная стоимость (затраты на полное восстановление) – расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости ( с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.);

Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

Как нетрудно заметить, эти разновидности стоимости, прежде всего, определяются самими физическими характеристиками недвижимого имущества, а потому они являются тем базисом, на основе которого осуществляется любой процесс оценки.

 

 

В то же время есть виды стоимости, которые в большей степени привязаны к характеру операции, которая предстоит с недвижимым имуществом.

К числу таких видов стоимости относятся:

 

Ликвидационная стоимость –цена, которую владелец может получить за недвижимость при ее срочной вынужденной продаже.

Страховая стоимость – величина стоимости недвижимости, которая определяется на базе стоимости восстановления или замещения для определения суммы страхового вознаграждения в случае уничтожения объекта недвижимости.

 

Все указанные выше разновидности недвижимости, как мы видим, привязаны к определенной конкретной ситуации, в которой находится объект недвижимости, в большей или меньшей степени несут на себе отпечаток этой ситуации.

В этой связи возникает проблема отделения случайного от закономерного, основы стоимости объекта от ее конкретного выражения в данной ситуации.

Эта проблема разрешается в оценке недвижимости путем введения такого понятия как рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, которую должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

В таком (типичном) определении выделены основные условия, для которых справедливо утверждение о рыночной стоимости:

· Рынок является открытым и конкурентным, т.е. допускающим свободное взаимодействие достаточного количества автономных друг от друга покупателей и продавцов. ( Например, невозможно при определении рыночной стоимости ориентироваться на цены, которые сознательно формулируются на т.н. «первичном» рынке при продаже государственного имущества в процессе его приватизации).

· Мотивации участников сделки имеют типичный для данного рынка характер, т.е. покупатель и продавец действуют экономически рационально. (Например, если Вы приобретаете квартиру, то либо для собственного проживания, либо для сдачи в аренду, но не потому, что у Вас в ней произошло первое свидание).

· Стороны сделки достаточно проинформированы о ситуации на рынке, знают действительное содержание сделки, характер передаваемых прав, возможные последствия и пр., т.е. должным образом проконсультированы. (Например, если Вы приобретаете квартиру, то Вы принимаете на себя и риски, связанные с восстановлением принадлежащего ей оборудования, ремонтом после пожара, а потому должны, в идеале, учесть и затраты по ее страхованию).

· Имущество было представлено на рынке достаточное время, чтобы потенциальные покупатели имели возможность познакомиться с ним, с аналогичными объектами и принять взвешенное решение. (Например, если Вы обратились в агентство по недвижимости, Вам в этот же день звонят, предлагают осмотреть квартиру и немедленно заключать сделку, т.к. продавец срочно уезжает навсегда, то это не условия, соответствующие понятию рыночной стоимости)

· Оплата осуществляется в типичной для данного рынке форме и на условиях, указанных при заключении сделки. (Например, определение рыночной стоимости для рынка жилья или коммерческой недвижимости должно осуществляться в той же валюте, в которой осуществляются платежи либо с указанием соотношения между выражением стоимости в одной валюте м платежом в другой).

· На цену не влияют не относящиеся к сделке факторы. (Например, если продажа осуществляется дочерней структуре или под давлением «крыши», то, очевидно, что это – не рыночная стоимость).

 

Таким образом, факторов, которые позволяют сделать вывод о том, что данная цена отражает рыночную стоимость довольно много и в реальной действительности достигнуть такого практически невозможно – на рынке мы всегда имеем дело с рыночными ценами, но не с рыночной стоимостью.

 

Именно поэтому возникает необходимость в оценке недвижимости как в особой процедуре, в ходе которой на основе анализа рыночной информации оценщиком выносится суждение об определенной величине рыночной стоимости объекта.

Из сказанного вытекают следующие простые, но важные выводы:

· Рыночная стоимость может существовать лишь там и насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной стоимости. ( У нас – есть рынок жилья, можно говорить о рынке офисов, помещений под розничную торговлю, почти нет рынка индустриальной недвижимости).

· Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.