Самостійне вивчення

1. Особливості договору оренди.

2. Договір прокату.

3. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.

4. Договір оренди земельної ділянки.

5. Договір найму транспортного засобу.

6. Договір лізингу,йогоо вди.

7. Договір позички.

1.,2. Поняття договору найму (оренди)

Найм (оренду) регулює гл.58 ЦК. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК).

Договір найму (оренди)— це договір, за яким одна сторона (наймодавець, орендар) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендатору) майно в користування за плату на певний строк, а наймач (орендатор) зобов'язується вчасно вносити плату і повернути майно після закінчення строку договору.

Договір найму іменується також орендою. Кожний із різновидів договору найму (оренда, прокат тощо) має свої особливості.

Відмінність договору наймувід інших договорів:

1) наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. За цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, то після спливу строку договору або у разі його дострокового розірвання він зобов'язаний повернути взяте у найм майно наймодавцеві у справному вигляді;

2) предметом договору найму можуть бути лише індивідуально-визначені, неспоживні речі (нежилі приміщення, обладнання, машини тощо), що не знищуються в процесі їх використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню. За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору позики, за яким позичальник придбаває майно у власність і він зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості;

3) оплатний договір, за цією ознакою він відрізняється від договору позички.

Характеристики договору— двосторонній і оплатний. Згідно з новим ЦК може бути як консенсуальним, так і реальним.

Предмет договору найму.Коло майна, що може бути предметом найму, визначене у ст.760 ЦК. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути також майнові права.

Сторони в договорі.ЦК не містить спеціальних вимог до сторін договору найму — його учасниками можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи.

Форма договору.До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Строк договору.Згідно зі ст.763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором. Стаття не встановлює граничних строків договору майнового найму. Це дає сторонам можливість укладати договір на будь-який строк, що визначається ними. Разом з тим передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Отже, зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинене на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час із попередженням контрагента про відмову від договору за певний строк. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитків, які можуть виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору.

Попередження про розірвання договору найму має бути зроблене у письмовій формі, яка забезпечує можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються з дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він міг про це дізнатись.

Відповідно до ст.764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

 

За змістом цієї норми, продовження користування майном після закінчення строку договору можливе без повторного його укладення, тому що за відсутності заперечень наймодавця договір вважається поновленим на певний строк. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їх розсуд із попереднім попередженням одна одну в строки, передбачені законом.

Тобто підставою припинення договору є сплив строку дії договору за умови, що наймодавець вимагає повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі у цьому разі йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати за користування тощо.

Таким чином, відповідно до загальних правил, закріплених у ЦК, продовження користування майном після закінчення строку договору пов'язується з відсутністю заперечень наймодавця, поновлення договору відбувається на певний строк, а відмова однієї із сторін від договору обумовлена попередженням іншої сторони за один місяць (нерухомого майна — за три місяці).

Піднайм.Стаття 774 ЦК містить диспозитивне правило, передбачаючи, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, виходячи зі змісту ЦК, наймач за згодою наймодавця може здати найняте ним майно іншій особі в піднайм, уклавши з такою особою договір піднайму.

За договором піднайму наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно в користування за плату. Сторонами договору виступають наймач і піднаймач, причому наймач виконує функції наймодавця. Піднаймач у правових відносинах з наймодавцем не перебуває. Наймодавець має права і несе обов'язки лише щодо наймача. У свою чергу наймач відповідає перед ним за виконання всіх обов'язків за договором, у тому числі й за піднаймача. Наприклад, він зобов'язаний відшкодувати збитки наймодавцю у разі пошкодження або знищення майна, навіть якщо це відбулося з вини піднаймача.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тому піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного у договорі найму. Строк договору піднайму не повинен перевищувати строк договору найму. Припинення договору найму спричиняє припинення договору піднайму.

Передання майна в піднайм допускається лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено договором або законом. Та згода може бути надана при укладенні договору найму, і тоді окремої згоди наймодавця на передання майна в піднайм не потрібно.

Плата за користування майном.На відміну від ЦК 1963 р., який не визначав розміру, форми такої плати, порядок її внесення, новий ЦК містить детальні правила щодо цієї плати.

Згідно зі ст.762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Отже, договором може бути передбачено, що плата за користування майном вноситься щоквартально, після закінчення визначеного часу тощо.

Одне з правил стосовно плати за користування майном, що міститься в ч.4 ст.762 ЦК, стосується можливості її зменшення — наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Отже, право наймача вимагати зменшення плати за користування майном виникає за умови погіршення майна, що настало не з його вини, якщо таке погіршення перешкоджає використанню майна або утруднює користування ним. Це можливо, наприклад, у зв'язку із зносом майна або пошкодженням його внаслідок стихійного лиха.

 

3.Поліпшення наймачем речі, переданої у найм.У ЦК 2003 р. більш гнучко, ніж у раніше чинному законодавстві, визначені правові наслідки поліпшення наймачем речі, яка передана йому в користування. Стаття 778 ЦК визначає права і обов'язки сторін договору найму у зв'язку з поліпшенням речі.

Згідно з ч.1 ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Тобто ЦК дозволяє наймачеві вносити в майно такі зміни, що поліпшують його якість. Під поліпшенням майна слід розуміти внесення в нього додаткових удосконалень, матеріалів або обладнання, які підвищують можливість його використання і збільшують матеріальну цінність. Дозвіл на поліпшення речі має бути наданий наймодавцем у формі що відповідає формі договору найму.

' Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Виходячи зі змісту ст.778 ЦК, права на поліпшення речі, переданої у найм, залежать від двох обставин: характеру поліпшення і наявності згоди наймодавця на поліпшення.

 

4. Припинення договору найму (оренди) Підстави припинення договору:

1) смерть фізичної особи — наймача, якщо інше не установлено договором або законом, чи ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем (ст.781 ЦК);

2) закінчення строку договору найму за умови, що наймач не продовжує користуватися майном. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

3) загибель речі, переданої у найм. Оскільки майно визначене індивідуальними ознаками, то виконання умов договору у цьому разі виявляється неможливим. Наймач зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві вартість загиблого майна лише у тому разі, якщо це сталося з його вини або з вини осіб, за дії яких він відповідає. Ризик випадкової загибелі майна (за причинами, що не залежать від сторін) несе наймодавець як власник майна;

4) перехід майна у власність наймача в результаті продажу, дарування, оскільки тут відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Однак при переході права власності на передану у найм річ від наймодавця до іншої особі договір найму за загальним правилом зберігає чинність для нового власника. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ч.1 ст.770 ЦК). Тобто новий наймодавець набуває лише ті права й обов'язки, що мав його попередник. При переході права власності на передане у найм майно від наймодавця до іншої особи в порядку правонаступництва ця особа стає наймодавцем із покладанням на неї всіх прав і обов'язків за договором найму.

Договір найму зберігає чинність і у тому разі, якщо новий власник до якого перейшло право власності, не знав про те, що воно здане у найм. При переході права власності за договором найму без правонаступництва всупереч волі наймодавця (наприклад, при конфіскації або реквізиції майна) договір найму підлягає припиненню.

Новелою ЦК є норма, згідно з якою сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч.2 ст.770 ЦК).

Припинення договору також можливе у формі його розірвання, що можливо за згодою сторін або на вимогу однієї з них. Розірвання з ініціативи наймодавця або наймача допускається, по-перше, лише у випадках, передбачених законом, по-друге, в судовому порядку, а не одностороннім актом.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач:

1) користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК).

За змістом ЦК, договір найму на вимогу наймодавця може бути розірваний в судовому порядку лише на підставах, передбачених законом. Розірвання договору може мати місце також за згодою сторін.

Порушення наймачем своїх обов'язків, що надає право вимагати розірвання договору, є також підставою для стягнення з нього збитків, завданих наймодавцеві. Однак якщо в договір найму (оренди) не внесені у встановленому порядку зміни, що стосуються розміру орендної плати, орендодавець не вправі вимагати дострокового розірвання договору оренди на тій підставі, що орендар не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець.

Так, до арбітражного (господарського) суду однієї з областей України звернулося обласне відділення Фонду соціального захисту інвалідів (далі — Фонд) із заявою про дострокове розірвання укладеного з фермерським господарством (далі — господарство) договору оренди трактора. Договір було укладено у 1993 р. строком на 10 років. За умовами договору господарство зобов'язане вносити орендну плату в розмірі 300 тис. крб. у рік, що в перерахунку на гривні становить 3 грн. Фонд у свою чергу вимагає внесення орендної плати в розмірі 120 грн. на місяць, з чим не згодне господарство.

Рішенням у справі арбітражний суд області задовольнив вимогу Фонду, посилаючись на те, що господарство не вносить орендну плату в розмірі, що вимагає орендодавець, протягом 9 місяців.

У заяві про перевірку рішення в порядку нагляду господарство просило скасувати рішення як таке, що не відповідає матеріалам і обставинам справи і суперечить чинному законодавству, виходячи з наступного.

Трактор був переданий в оренду господарству за згодою Міністерства соціального захисту населення строком на 10 років із наступним викупом для створення двох робочих місць для інвалідів. Крім того, розмір орендної плати, якого вимагає Фонд, договором не передбачений.

Судова колегія з перегляду рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України, розглянувши матеріали справи, встановила таке. Відповідно до договору оренди трактора, укладеного сторонами в 1993 р. строком на 10 років, господарство взяло на себе зобов'язання сплачувати орендну плату у розмірі 300 тис. крб. на рік (З грн.).

Фонд звернувся до арбітражного суду області з позовом про стягнення з господарства заборгованості за орендною платою, виходячи з її розміру — 120 грн. на місяць. Позов був задоволений арбітражним судом області. Вищий арбітражний суд України скасував рішення у справі та відмовив у позові про стягнення заборгованості за орендною платою, посилаючись на те, що в договір оренди сторони не внесли відповідних змін в частині розміру орендної плати.

На цій же підставі не підлягають задоволенню вимоги Фонду про дострокове розірвання договору оренди. Судова колегія з перегляду рішень, ухвал і постанов Вищого арбітражного суду України скасувала рішення і постанову арбітражного суду області у справі та відмовила у позові.

Наймач вправі вимагати розірвання договорунайму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст.784 ЦК).

Отже, договір найму може бути розірваний на вимогу наймача з підстав, передбачених законом. Невиконання наймодавцем обов'язку щодо капітального ремонту є підставою для дострокового розірвання договору з ініціативи наймача лише в тому разі, якщо договором або законом обов'язок капітального ремонту не покладений на наймача. Якщо проведення капітального ремонту спричинене невідкладною необхідністю, наймач вправі, за умови покладання цього обов'язку на наймодавця, зробити капітальний ремонт за його рахунок.

 

 

1. Найм (оренду) регулює гл.58 ЦК. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст.759 ЦК).

Договір найму (оренди)— це договір, за яким одна сторона (наймодавець, орендар) передає або зобов'язується передати іншій стороні (наймачеві, орендатору) майно в користування за плату на певний строк, а наймач (орендатор) зобов'язується вчасно вносити плату і повернути майно після закінчення строку договору.

Договір найму іменується також орендою. Кожний із різновидів договору найму (оренда, прокат тощо) має свої особливості.

Відмінність договору наймувід інших договорів:

1) наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування. За цією ознакою договір відрізняється від договору купівлі-продажу, за яким покупець майна стає його власником. Оскільки наймач є лише тимчасовим користувачем майна, то після спливу строку договору або у разі його дострокового розірвання він зобов'язаний повернути взяте у найм майно наймодавцеві у справному вигляді;

2) предметом договору найму можуть бути лише індивідуально-визначені, неспоживні речі (нежилі приміщення, обладнання, машини тощо), що не знищуються в процесі їх використання, адже здане в найм майно підлягає поверненню. За цією ознакою договір найму (оренди) відрізняється від договору позики, за яким позичальник придбаває майно у власність і він зобов'язаний повернути позикодавцеві таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості;

3) оплатний договір — за цією ознакою він відрізняється від договору позички.

Характеристики договору— двосторонній і оплатний. Згідно з новим ЦК може бути як консенсуальним, так і реальним.

Предмет договору найму.Коло майна, що може бути предметом найму, визначене у ст.760 ЦК. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Предметом договору найму можуть бути також майнові права.

Сторони в договорі.ЦК не містить спеціальних вимог до сторін договору найму — його учасниками можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Наймодавцями можуть бути як власники майна, так і уповноважені ними особи. Наймачами можуть бути як юридичні особи різних організаційно-правових форм і форм власності, так і дієздатні фізичні особи.

Форма договору.До форми договору найму застосовуються загальні правила про форму правочинів.

Строк договору.Згідно зі ст.763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором. Стаття не встановлює граничних строків договору майнового найму. Це дає сторонам можливість укладати договір на будь-який строк, що визначається ними. Разом з тим передбачено, що законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Отже, зобов'язання за договором найму, укладеним на невизначений строк, може бути припинене на розсуд наймодавця або наймача в будь-який час із попередженням контрагента про відмову від договору за певний строк. Сторона, яка бажає відмовитися від договору, зобов'язана попередити про це іншу сторону завчасно з метою запобігання збитків, які можуть виникнути у зв'язку з несподіваним розірванням договору.

Попередження про розірвання договору найму має бути зроблене у письмовій формі, яка забезпечує можливість доведення у разі спору, що таке попередження було зроблено. Строки попередження про відмову від договору найму обчислюються з дня відповідного повідомлення контрагента або з дня, коли він міг про це дізнатись.

Відповідно до ст.764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

 

За змістом цієї норми, продовження користування майном після закінчення строку договору можливе без повторного його укладення, тому що за відсутності заперечень наймодавця договір вважається поновленим на певний строк. У разі заперечення наймодавця проти автоматичного продовження дії договору він зобов'язаний про це повідомити наймача. Однак це не виключає права сторін згодом відмовитися від такого договору на їх розсуд із попереднім попередженням одна одну в строки, передбачені законом.

Тобто підставою припинення договору є сплив строку дії договору за умови, що наймодавець вимагає повернення йому майна. За відсутності такої вимоги договір не припиняється. У законі у цьому разі йдеться про поновлення, тобто про продовження на новий строк колишнього договору, а не про укладення нового. Однак у договір можуть бути внесені уточнення, наприклад, про ремонт майна, строки внесення плати за користування тощо.

Таким чином, відповідно до загальних правил, закріплених у ЦК, продовження користування майном після закінчення строку договору пов'язується з відсутністю заперечень наймодавця, поновлення договору відбувається на певний строк, а відмова однієї із сторін від договору обумовлена попередженням іншої сторони за один місяць (нерухомого майна — за три місяці).

Піднайм.Стаття 774 ЦК містить диспозитивне правило, передбачаючи, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, виходячи зі змісту ЦК, наймач за згодою наймодавця може здати найняте ним майно іншій особі в піднайм, уклавши з такою особою договір піднайму.

За договором піднайму наймач зобов'язується передати піднаймачеві майно в користування за плату. Сторонами договору виступають наймач і піднаймач, причому наймач виконує функції наймодавця. Піднаймач у правових відносинах з наймодавцем не перебуває. Наймодавець має права і несе обов'язки лише щодо наймача. У свою чергу наймач відповідає перед ним за виконання всіх обов'язків за договором, у тому числі й за піднаймача. Наприклад, він зобов'язаний відшкодувати збитки наймодавцю у разі пошкодження або знищення майна, навіть якщо це відбулося з вини піднаймача.

Відносини піднайму мають похідний характер, залежний від відносин найму. Умови договору піднайму залежать від умов договору найму. Тому піднаймач може користуватися майном лише відповідно до призначення, визначеного у договорі найму. Строк договору піднайму не повинен перевищувати строк договору найму. Припинення договору найму спричиняє припинення договору піднайму.

Передання майна в піднайм допускається лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено договором або законом. Та згода може бути надана при укладенні договору найму, і тоді окремої згоди наймодавця на передання майна в піднайм не потрібно.

Плата за користування майном.На відміну від ЦК 1963 р., який не визначав розміру, форми такої плати, порядок її внесення, новий ЦК містить детальні правила щодо цієї плати.

Згідно зі ст.762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися на вибір сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Отже, договором може бути передбачено, що плата за користування майном вноситься щоквартально, після закінчення визначеного часу тощо.

Одне з правил стосовно плати за користування майном, що міститься в ч.4 ст.762 ЦК, стосується можливості її зменшення — наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Отже, право наймача вимагати зменшення плати за користування майном виникає за умови погіршення майна, що настало не з його вини, якщо таке погіршення перешкоджає використанню майна або утруднює користування ним. Це можливо, наприклад, у зв'язку із зносом майна або пошкодженням його внаслідок стихійного.

 

2. ЦК 2003 р. (§2 гл.58) відмовився від терміну "побутовий прокат", використовуючи для його позначення термін "прокат".

Договір прокату— це договір, за яким наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Договір прокату є договором приєднання. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату, які не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом. Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними. Договір прокату є публічним договором (ст.787 ЦК).

Він є різновидом договору найму. Тому умови і порядок надання майна за цим договором визначаються загальними правилами про договір найму, за винятком випадків, коли зазначені відносини урегульовані спеціальними правилами і нормами, що однак не повинні суперечити положенням ЦК, які регулюють відносини найму.

Якщо раніше наймодавцями в договорі прокату були спеціалізовані державні організації, то зараз наймодавцями за договором прокату може бути будь-яка фізична або юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм.

Наймачами виступають, як правило, фізичні особи, які одержують майно в користування за плату на умовах, передбачених договором.

Поряд із загальним правилом, що предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб, ЦК не виключає використання предмета договору для інших потреб: відповідно до ч.2 ст.788 ЦК предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.

Предмет прокату, як правило, має індивідуально-визначені ознаки і є неспоживчим у процесі його використання, тому що після закінчення строку дії договору він підлягає поверненню наймодавцеві.

На сьогодні відносини побутового прокату в Україні регулюються, крім ЦК, Правилами побутового обслуговування населення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 16 травня 1994 р. №313.

Предмет договору прокату передається наймачеві за плату, яка згідно із ст.789 ЦК встановлюється за тарифами наймодавця. Як правило, при одержанні предмета договору прокату наймач вносить наймодавцеві плату за весь строк прокату.

Предмет прокату при переданні наймачеві має бути в його присутності перевірений і при виявленні несправності замінений іншим. Під час укладення договору прокату наймодавець зобов'язаний надати наймачеві всю необхідну і достовірну інформацію про предмет прокату, а також нормативні документи, якщо вони передбачені виготівником, що містять правила та умови ефективного використання цього предмета.

При врученні предмета прокату наймодавець повинен ознайомити наймача з правилами технічної експлуатації, а при видачі предметів побутової техніки прикласти інструкцію про порядок користування ними. Це сприяє посиленню гарантій наймачів щодо передачі йому речей належної якості і надійного їх використання.

Для окремих видів майна передбачені обмежені строки прокату, що зумовлено тривалістю перебування наймача у встановлених місцях. Так, особам, які відпочивають у санаторіях і будинках відпочинку, предмети прокату надаються не більш ніж на строк перебування в цих установах при пред'явленні паспорта і санаторно-курортної книжки. Особам, які проживають у готелях, предмети прокату надаються на строк, що не перевищує строку перебування в готелі.

Особливістю договору прокатує те, що наймач має право у будь-який час відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві. При цьому плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю (ст.790).

Іншими особливостями договору прокату є те, що:

1) наймач не має прана на укладення договору піднайму;

2) наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем;

3) капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ст.791 ЦК).

3. Поряд із загальними правилами ЦК передбачає спеціальні правила, що регулюють різновиди договору найму: договір прокату, договір найму (оренди) земельної ділянки, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, договір найму (оренди) транспортного засобу, договір лізингу.

Так, особливості договору найму будівлі або іншої капітальної спорудивизначені у ст.793-797 ЦК. Ці особливості стосуються:

1) форми договору та його реєстрації — договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі; цей договір строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню; якщо цей договір укладений на строк не менше одного року, він підлягає державній реєстрації;

2) передання будівлі або іншої капітальної споруди у найм та його повернення — передання оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору; з цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором; таким же чином оформляється їх повернення;

3) надання наймачеві права користування земельною ділянкою — одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначати розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві;

4) плати за користування — плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою.

 

4.Нормативна база:

- ЦК;

- ЗК;

- Закон України від 6 жовтня 1998 р. "Про оренду землі" (далі — Закон).

Інформаційний лист Вищого арбітражного суду України від 14 січня 1999 р. №01-8/10 "Про Закон України "Про оренду землі" має практичне значення.

Поняття договору.Згідно зі ст.792 ЦК договір найму (оренди) земельної ділянки— це договір, за яким наймодавець зобов'язується передати наймачеві ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі ст.93 ЗК право оренди земельної ділянки— це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Закон містить законодавчі визначення двох понять — "оренда землі" та "договір оренди землі". Відповідно до Закону оренда землі— це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Передавати землю в оренду дозволено лише за договором оренди землі,що визначений у Законі як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Закон надає найбільші повноваження орендарю земельної ділянки, включаючи в зміст прав орендаря не лише користування (що характерно для договору найму та договору оренди державного і комунального майна), а й володіння. Це зумовлено тим, що земля — це нерухоме майно, тобто при оренді землі йдеться про користування нерухомим майном, що неможливо без передання його у володіння орендарю. Тому орендар стає і суб'єктом права володіння, підставою якого є укладений ним з орендодавцем договір оренди землі.

Об'єкти оренди.Відповідно до ст.4 Закону об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальної власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди.

Відповідно до Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" за змістом п.2 ст.4 Закону розташовані на земельній ділянці насадження, будівлі, споруди, водойми можуть бути об'єктами оренди разом із ділянкою, якщо це передбачено договором оренди. Земельні ділянки не можуть бути об'єктами лізингу (ч.З ст.2 Закону України від 16 грудня 1997 р. "Про лізинг").

Сторони в договорі.Орендодавцями земельних ділянок є громадяни і юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки (ч.1 ст.5 Закону). Отже, з інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" вбачається, що фізичні та юридичні особи, яким земля надана в користування, орендодавцями бути не можуть.

Так само, як у разі оренди державного і комунального майна, у випадку оренди землі Закон практично не містить обмежень щодо кола осіб, які можуть бути орендарями (ст.6).

Єдине обмеження встановлене в ч.З ст.6 Закону для орендарів земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва — ними можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Обмеження щодо юридичних осіб відповідає загальним поняттям про спеціальну правоздатність юридичних осіб, тобто здійснення діяльності відповідно до цілей діяльності, зазначених в установчих документах. Порушення вимог ч.З ст.6 Закону, згідно з інформаційним листом Вищого арбітражного суду України, може бути підставою для визнання договору оренди землі недійсним відповідно до ЦК.

Форма договору.Згідно зі ст.13 Закону договір оренди земельної Ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчується за місцем знаходження: на термін до п'яти років — за бажанням однієї із сторін договору; на термін більше п'яти років — в обов'язковому порядку. Недотримання нотаріальної форми договору оренди землі має наслідком його недійсність.

Порядок укладення договору і вступ його в дію.Стаття 15 Закону Про оренду землі" регулює порядок укладення договору оренди землі. Виходячи зі змісту цієї статті, можна виділити такі етапи процедури укладення та оформлення договору оренди землі:

1) укладення договору оренди земельної ділянки, що перебув у власності громадян або юридичних осіб, між власником і особо що бажає одержати земельну ділянку в оренду;

2) подання заяви (клопотання) особою, яка бажає одержати оренду земельну ділянку із земель державної або комунальної влас ності, до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцев^-го самоврядування;

3) розгляд заяви (клопотання) і надання земельної ділянки оренду провадяться в порядку, передбаченому ЗК;

4) у разі згоди орендодавця надати земельну ділянку в оре укладається договір, у якому визначаються істотні та інші умов договору оренди землі;

5) надання земельної ділянки, межі якої визначені в натурі, в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення;

6) у разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення у порядку, визначеному ЗК. Проект відведення земельної ділянки є невід'ємним додатком до договору оренди;

7) у разі надходження двох або більше клопотань (заяв) на оренду однієї й тієї ж земельної ділянки, що є у державній або комунальній власності, відповідні орендодавці проводять земельний аукціон (конкурс) щодо набуття права оренди земельної ділянки;

8) укладений договір підлягає державній реєстрації.

Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. №2073. Цей Порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди і договорів суборенди земельних ділянок (далі — договори оренди).

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчими комітетами сільських, селищних і міських рад, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій за місцезнаходженням земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов договору, передбачених Законом, порушення вимог ст.4 (об'єктом оренди є земельна ділянка, яку передавати в оренду не можна), ст.5 (ділянка в оренду передана суб'єктом, який не мав на це права), ст.6 (орендарями бажають стати особи, не зазначені у Законі), ст.7 (відсутність прав на оренду землі), ст.9 (порушено порядок передачі земельних ділянок у суборенду), ст.13 (не дотримана форма договору оренди), ст.15 (порушено порядок укладення договору) Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до Закону. Рішення про відмову в державній реєстрації може бути оскаржене в судовому порядку.

Закон позначає не момент укладення договору оренди, а чинність договору оренди землі (ст.16). Відповідно до ч.1 ст.16 Закону договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Водночас ця стаття містить застереження: у разі надання земельної ділянки в оренду в порядку відведення договір оренди підписується після перенесення її меж у натурі (на місцевість).

Термін договору.Згідно зі ст.17 Закону термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на 50 років. Отже, на відміну від загальних правил найму (оренди) та оренди державного і комунального майна, норми про оренду землі встановлюють максимальний термін дії цього договору.

Суборенда.Стаття 9 Закону регулює суборенду земельних ділянок. Специфіка цих правил полягає у такому:

1) як загальне правило передбачена можливість суборенди орендованої для несільськогосподарського використання земельної ділянки або її частини — орендар має право за згодою орендодавця передавати у володіння і користування іншій особі у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій земельній ділянці, а також в інших випадках і межах, передбачених законом;

2) передача в суборенду земельної ділянки сільськогосподарського призначення можлива лише у випадках і на термін, зазначений у Законі (ч.2 ст.9);

3) існують спеціальні вимоги щодо оформлення договору суборенди — він підлягає державній реєстрації, а за бажанням однієї зі сторін — посвідчується нотаріально.

Відповідно до Інформаційного листа Вищого арбітражного суду України "Про Закон України "Про оренду землі" Закон не обумовлює форми договору суборенди землі, однак зі змісту ч.5 ст.9 Закону, що передбачає державну реєстрацію такого договору, випливає, що він також має бути укладений у письмовій формі. Проте обов'язкового нотаріального посвідчення договору суборенди землі Закон не передбачає: таке посвідчення здійснюється за бажанням однієї із сторін (ч.6 ст.9 Закону).

Поряд із цими особливостями правове регулювання договору суборенди земельної ділянки має істотну подібність до загальних правил про суборенду та підпорядковується загальним правилам суборенди:

— необхідною є згода орендодавця на суборенду;

— умови договору суборенди не повинні суперечити договору оренди;

— термін суборенди не повинен перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки;

— У разі припинення або розірвання договору оренди дія договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Істотні умови договору:

1) об'єкт оренди (місце розташування і розмір земельної ділянки);

2) термін договору оренди;

3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);

4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;

5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;

7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;

8) відповідальність сторін (ст.14 Закону).

Відповідно до ч.З ст.14 Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст.4-7, 9, 13, 15 Закону є підставою для визнання договору недійсним. Згідно з інформаційним листом Вищого арбітражного суду України "Про закон України "Про оренду землі" пов'язані з цим правові наслідки повинні визначатися з урахуванням обставин і матеріалів конкретної справи відповідно до вимог ЦК.

За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови — якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо. Якщо за заявою однієї зі сторін щодо таких умов або хоча б однієї з них має бути досягнуто згоди, але вона не досягнута, то, як зазначив Вищий арбітражний суд України в інформаційному листі "Про закон України "Про оренду землі", договір оренди відповідно до ЦК України слід вважати неукладеним.

Отже, деякі істотні умови договору оренди державного і комунального майна і договору оренди землі збігаються (об'єкт оренди, термін договору оренди, орендна плата, умови повернення орендованого майна орендодавцю, відповідальність сторін), у той час як інші — істотно відрізняються один від одного.

Специфікою правил про істотні умови договору оренди землі є і те, що Закон передбачає гарантії дії тих умов, що визначені у договорі оренди, у разі зміни законодавства. Відповідно до ч.5 ст.14 Закону якщо після набрання договором оренди землі чинності законами України будуть встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, то діють умови договору оренди. Виняток із цього правила становлять випадки:

— визначені ст.21 Закону, що регулює питання, пов'язані зі зміною орендної плати;

— визначені законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб.

Орендна плата.Орендна плата за земельну ділянку визначена законом як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Норми Закону, що регулюють орендну плату за оренду землі, надають значну свободу сторонам — розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди (ч.2 ст.19).

Водночас Закон встановлює три імперативних правила:

1) внесення орендної плати за майбутній період оренди допускається на термін не більше одного року;

2) у разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди не повертається;

3) орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній або комунальній власності, централізується на спеціальних бюджетних рахунках, розподіляється і використовується відповідно до Закону України від 3 липня 1992 р. "Про плату за землю" і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється зазначеним Законом.

Орендна плата може встановлюватися в таких формах:

— грошовій;

— натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки);

— відробітковій (надання послуг орендодавцю).

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.

Закон, надаючи широкі повноваження сторонам у визначенні форми орендної плати, встановлює єдине обмеження — орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться в державній і комунальній власності, стягується виключно в грошовій формі. Зміна орендної плати також здійснюється за згодою сторін. У разі якщо такої згоди не досягнуто, встановлений договором розмір орендної плати слід вважати незміненим.

Підставами для порушення питання про зміну розміру орендної плати є:

для орендаря:

а) погіршення стану орендованої земельної ділянки не внаслідок дій або бездіяльності орендаря, тобто з незалежних від нього причин (з вини орендодавця, внаслідок дії непереборної сили тощо);

б) виявлення недоліків переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені орендодавцем у договорі оренди, але які суттєво перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки (ч.2, 3 ст.31 Закону). Такими, що суттєво перешкоджають використанню земельної ділянки, можуть вважатися, зокрема, такі недоліки, що не дають можливості використовувати її за цільовим призначенням або які для їх усунення вимагають непропорційно великих затрат праці й часу; для орендодавця: збільшення відповідно до законодавства розміру земельного податку, якщо умовами договору оренди не передбачене інше, тобто незмінність розміру орендної плати незалежно від збільшення розміру зазначеного податку. Розмір земельного податку визначається відповідно до закону.

Несвоєчасне внесення орендної плати може за змістом п.4 ч. 1 ст.22 і ч.2 ст.28 Закону бути підставою для розірвання договору оренди.

Права та обов'язки сторін.Перелік прав і обов'язків орендодавця та орендаря міститься у ст.22, 23 Закону. Орендодавець має правовимагати від орендаря:

1) використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

2) додержання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості фунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів;

3) додержання режиму використання водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони та територій, які особливо охороняються;

4) своєчасного внесення орендної плати.

Поряд із правами, Закон передбачає ряд обов'язків орендодавця, які у свою чергу є: активними — ті, що передбачають здійснення певної дії (передати у користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; вказати у договорі про права третіх осіб на земельну ділянку); і пасивними ті, що передбачають нездійснення певної дії (не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою).

У Законі спеціально зазначений обов'язок орендодавця при укладенні договору оренди вказати у договорі на існуючі обмеження та обтяження у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб щодо земельної ділянки, що передається в оренду. Невиконання орендодавцем такого зобов'язання надає право орендарю вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору оренди та відшкодування збитків.

Що стосується порушення орендодавцем обов'язку передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам до говору, та придатну для використання за цільовим призначенням, то йдеться про одну з істотних умов договору. Тому обов'язком орендодавця слід вважати попередження орендаря про недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що істотно перешкоджають її використанню, передбаченому договором. Якщо орендодавець виконав цей обов'язок, тобто про такі недоліки земельної ділянки вказано у договорі, то він не несе відповідальності за наслідки, що виникли внаслідок недоліків переданої в оренду земельної ділянки.

Водночас Закон вказує, що орендодавець відповідає за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були обумовлені ним у договорі оренди, але які істотно перешкоджають передбаченому договором використанню земельної ділянки.

У Законі передбачено кілька прав орендаря у разі виявлення таких недоліків. Він має право:

1) вимагати зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків земельної ділянки;

2) утримувати визначену суму понесених ним витрат на усунення таких недоліків з орендної плати, попередньо повідомивши про це орендодавця;

3) вимагати дострокового розірвання договору.

Права та обов'язки сторін за договором оренди землі кореспондуються. Тому орендар, так само як і орендодавець, має права та обов'язки.

Права орендаряможна поділити на два види: ті, що можуть бути реалізовані орендарем без згоди орендодавця (самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору; одержувати продукцію і доходи), і ті, що він може здійснювати лише за згодою орендодавця (зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; здійснювати у встановленому порядку зрошувальні, осушувальні, інші меліоративні роботи, створювати ставки та водойми).

Обов'язки орендарящодо виконання екологічної безпеки землекористування і відповідних державних стандартів та правил такі ж, що й покладені на орендодавця. Крім того, він зобов'язаний додержуватися режиму використання земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також виконувати інші обов'язки відповідно до умов договору оренди та ЗК.

Припинення договору.Особливістю норм, що регламентують припинення договору оренди землі, є те, вони розрізняють припинення договору і розірвання його.

Стаття 26 Закону регламентує підстави припинення договору, включаючи і розірвання договору оренди, та називає шість підстав припинення договору оренди земельної ділянки:

1) закінчення терміну, на який було укладено договір;

2) розірвання договору оренди згідно зі ст.28 Закону;

3) одержання орендарем земельної ділянки у власність у порядку, передбаченому ЗК;

4) примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності у порядку, встановленому законодавством;

5) смерть громадянина-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст.8 Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

6) ліквідація юридичної особи-орендаря.

Відповідно до ст.28 Закону договір оренди земельної ділянки може бути розірвано:

1) за взаємною згодою сторін;

2) на вимогу однієї із сторін у судовому порядку у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених ст.22, 23 Закону і договором.

Згідно з роз'ясненням Вищого арбітражного суду України, наданим в інформаційному листі "Про Закон України "Про оренду землі", належним чином доведене невиконання стороною за договором хоча б одного з обов'язків відповідно до ч.2 ст.28 Закону є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони. Слід враховувати, що невиконання орендодавцем обов'язку надати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди і придатну для використання за цільовим призначенням (п.1 ч.2 ст.22 Закону), може бути підставою для розірвання договору лише за умови, що орендодавець не попередив про недоліки земельної ділянки під час укладення договору (п.2-4 ст.31 Закону);

3) у разі випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) на підставах, визначених ЗК та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до вказаного роз'яснення договір оренди може бути розірваний у судовому порядку також:

— у випадку невиконання орендодавцем обов'язку зазначити в договорі оренди під час його укладення на існуючі обмеження та обтяження (зокрема заставою) у використанні земельної ділянки, інші права третіх осіб, що стосуються переданої в оренду земельної ділянки (ч.2 ст.11 Закону);

— на підставах, зазначених у ст.27 ЗК та інших нормативно-правових актах.

Згідно з ч.3 ст.28 Закону перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для розірвання договору оренди лише у разі, якщо це передбачено договором оренди земельної ділянки. У всіх інших випадках за вказаними обставинами договір зберігає силу для нового власника землі.

Припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки з будь-яких підстав має наслідком припинення дії договору суборенди цієї ділянки (ч.4 ст.9 Закону).

У ст.27 Закону встановлене переважне право орендаря, який належним чином виконував обов'язки відповідно до умов договору, на поновлення договору після закінчення строку, на який він укладений. Тому якщо за такими обставинами після закінчення терміну дії договору оренди орендодавець передав земельну ділянку в оренду іншій особі, то орендар за попереднім договором має право звернутися до господарського суду із заявою про зобов'язання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін і про визнання договору з новим орендарем недійсним. Однак якщо немає доказів укладення договору оренди земельної ділянки з іншою особою, і встановлено намір орендодавця використовувати цю ділянку для власних потреб, у господарського суду відсутні правові підстави для задоволення вимог орендаря.

Отже, на відміну від договору оренди державного і комунального майна Закон "Про оренду землі" детально регламентує як припинення, так і розірвання договору оренди землі.

Поліпшення майна.Питання про поліпшення, зроблені орендарем, вирішене у ч.2 ст.23 Закону. На відміну від загальних правил про поліпшення, встановлених ЦК, що вирішують це питання залежно від двох обставин (чи була згода орендодавця на поліпшення і чи можуть бути поліпшення відокремлені від майна), у Законі це питання вирішене виходячи лише з першого критерію. При цьому йдеться не про самі поліпшення, а про відшкодування витрат на поліпшення.

Якщо поліпшення були зроблені орендарем без згоди орендодавця, витрати на поліпшення стану земельної ділянки відшкодуванню не підлягають. І навпаки, якщо поліпшення були зроблені за згодою орендодавця, витрати підлягають відшкодуванню. Обидва правила мають диспозитивний характер, передбачаючи можливість іншого вирішення питання безпосередньо сторонами у договорі.

Таким чином, враховуючи зазначені особливості договору оренди землі, можна дійти висновку про спеціальний правовий режим цієї оренди. Договір оренди землі є одним з різновидів договору оренди, що має істотну специфіку.

5. Статті 798-805 нового ЦК визначають особливості предмета, форми тощо договору найму (оренди) транспортного засобу.

Предметом договору найму транспортного засобу можуть бути повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо.

Договором найму транспортного засобу може бути встановлено, що він передається у найм з екіпажем, який його обслуговує. Сторони можуть домовитися про надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу укладається у письмовій формі. Договір найму транспортного засобу за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню.

Наймач самостійно здійснює використання транспортного засобу у своїй діяльності і має право без згоди наймодавця укладати від свого імені договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу.

Наймач зобов'язаний підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані. Витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів, несе наймач.

Страхування транспортного засобу здійснюється наймодавцем. Порядок страхування відповідальності наймача за шкоду, яка може бути завдана іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, встановлюється законом.

Наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо він не доведе, що це сталося не з його вини. Наймач зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану іншій особі у зв'язку з використанням транспортного засобу, відповідно до гл.82 ЦК.

У ст.805 ЦК визначені особливості найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує. Управління та технічна експлуатація транспортного засобу, переданого у найм з екіпажем, провадяться його екіпажем. Екіпаж не припиняє трудових відносин з наймодавцем. Витрати на утримання екіпажу несе наймодавець.

Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб. Законом можуть встановлюватися також інші особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем.

 

6.Протягом трьох останніх десятиліть значно зросла у світі популярність лізингу. Замість того, щоб позичати гроші для покупки літака, комп'ютерів, реактора або супутника, компанії беруть це в лізинг. Авіа- та залізничні компанії беруть у лізинг величезну кількість обладнання. Багато фірм беруть у лізинг своє ж майно, а магазини — будинки і склади.

Зростає інтерес до лізингу, збільшується кількість лізингових угод, що укладаються в Україні. Завдяки фінансовим та іншим перевагам, меншому ризику багато фірм віддають перевагу лізингу істотної частини свого майна, ніж власності на нього.

Поширеність лізингу пояснюється, зокрема, низкою його переваг порівняно зі звичайним володінням майном. Зокрема орендар одержує можливість використання дорогої новітньої техніки без великих початкових капітальних вкладень, прискорення темпів відновлення основних фондів. Відокремлення права власності від права користування засобами виробництва дозволяє орендареві (підприємцю) здійснювати розширення і модернізацію виробництва, не витрачаючи коштів на придбання у власність техніки, а обмежуючись лише оплатою на вигідних умовах її оренди.

Орендарям немає необхідності попередньо накопичувати значні власні кошти та одержувати банківські кредити. Для лізингу залучається не позиковий капітал, а обладнання, що не є власністю підприємства, не оподатковується податком на основні кошти.

Лізинг особливо привабливий для дрібних і середніх фірм, оскільки дає їм можливість не тільки оперативно провести реконструкцію виробництва, а й спрямувати зекономлені фінансові кошти на інші цілі. Лізинг полегшує доступ підприємців до високих технологій, дозволяє оперативно замінити застарілі зразки техніки на прогресивне обладнання.

Лізингом вправі займатися будь-які юридичні або фізичні особи, що мають кошти для інвестування. Однак зазвичай такі опера ції здійснюють спеціалізовані компанії (фінансові інститути) лізингові фірми або великі банки. Нерідко лізингові фірми є дочірніми товариствами великих комерційних банків, що полегшує їм доступ до кредиту і забезпечує ефективну діяльність. Для комерційних банків лізинг привабливий тим, що дає їм змогу одержувати додатковий прибуток. Це можливість вигідного вкладення вільних коштів під орендний відсоток.

Зростання значення в останні роки лізингових угод викликало необхідність його законодавчого регулювання.

На відміну від ЦК 1963 р., який не передбачав договору лізингу, в ЦК 2003 р. (ст.806-809) містяться загальні правила щодо лізингу.

Спеціальним нормативно-правовим актом, що регулює договір лізингу, є Закон "Про лізинг" .

Поняття договору.Згідно зі ст.806 ЦК договір лізингу— це договір, за яким одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій (лізингоодержувачу) в користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг) або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

У Положенні Національного банку України від 28 вересня 1995 р. №206 "Про кредитування" лізинг визнаний кредитною операцією, видом кредиту, у той час як у Законі "Про оподаткування прибутку підприємств" — як господарська операція.

Відповідно до визначення, наданого у Законі, лізинг — це підприємницька діяльність, яка спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користування на визначений строк лізингоодержувачу майна, що є власністю лізингодавця або набувається ним у власність за дорученням та погодженням з лізингоодержувачем у відповідного продавця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів. Лізинг здійснюється за договором лізингу, який регулює правовідносини між суб'єктами лізингу.

Визначення лізингу, а також його видів — фінансового та оперативного — у Законі "Про лізинг" більш точні, ніж у Законі "Про оподаткування прибутку підприємств", однак вони не є безперечними.

Якщо у ст.1 Зако