Доходный подход в оценке недвижимости. Уровни доходов и расходов
Доходный подход в оценке недвижимости. Уровни доходов и расходов - раздел Физика, Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ Доходный Подход - Совокупность Методов Оценки Стоимости Объекта Оценки, Основ...
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
При оценке недвижимого имущества доходным подходом оценщику необходимо рассчитать следующие виды потоков доходов: потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход.
- потенциальный валовой доход представляет собой доход от эксплуатации объекта недвижимости в течение определенного периода времени. Как правило, определяется как доход от сдачи в аренду недвижимости в течение 1 года по средней рыночной арендной ставке при стопроцентной загрузке объекта.
- действительный валовой доход - это доход, определяемый с учетом потерь от недоиспользования объекта недвижимости и потерь при сборе платежей с арендаторов. Потери арендной платы от недоиспользования возникают в связи с отсутствием арендных платежей в течение поиска арендаторов. В настоящее время большинство арендодателей заключают договор аренды с учетом внесения предоплаты за использование объектов, что позволяет избегать потерь при сборе платежей.
- чистый операционный доход - представляет собой действительный валовой доход, уменьшенный на величину операционных расходов, которые делятся на условно-постоянные, условно-переменные и включают также резерв на замену быстроизнашиваемых элементов недвижимости.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на условно-постоянные, условно-переменные и расходы на замещение (или резервы).
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. к этому виду расходов относятся: налог на имущество, платежи за землю, страховые платежи.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг. К ним относятся: коммунальные платежи, расходы на содержание териитории (благоустройства - дворник, садовник и т.д.) расходы на охрану, управление, уборку и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов здания (обычно это кровля, заполнение проемов, покрытие пола, например линолеум и т.д.). При расчете предполагается, что деньги резервируются владельцем здания в течение определенного периода времени, по истечении которого осуществляется замена изношенных элементов. Расходы на замещение также называют резервом на замещение и ремонт.
При расчете операционных расходов оценщик может использовать данные, предоставленные собственником недвижимости о размере фактических затрат на ее содержание. Однако, требуется проверка этих сведений на соответствие рыночным данным.
В соответствии с законом ФЗ утвержденным июля года Об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор... Договор на проведение оценки должен содержать описание объекта или... Особенности идентификации оцениваемого имущества...
Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ:
1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов
Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр
Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект
Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически
Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о
Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный ме
Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы пр
Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе
Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников
Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок.
Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку:
- земля не явля
Новости и инфо для студентов