Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты.
Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты. - раздел Физика, Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ
Оценка Земельных Участков Сельскохозяйственного Назначения Пр...
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, не истощительного и наиболее эффективного использования.
Среди земельных участков с/х назначения выделяют:
- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж.
- земли, занятые зданиями и строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они не подлежат самостоятельной оценке, а их площадь учитывается при оценке сельскохозяйственных угодий.
При оценке с/х угодий использование метода сравнения продаж очень ограничено в связи с отсутствием информации о сделках с аналогичными участками и сложностью применения корректировок (по таким параметрам как плодородие, удаленность от рынков сбыта, типу почв, наличию мелиорации и т.д.). По этой причине для оценки с/х угодий используется метод капитализации земельной ренты, который реализуется в следующей последовательности:
1. Расчет земельной ренты как разности между валовым доходом от выращивания наиболее распространенных культур и затратами на их производство (Земельная рента = Валовой доход - Затраты). Валовой доход определяется на основании данных об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия (Валовой доход = Цена продажи х Нормативная урожайность). В качестве цен продажи готовой продукции желательно использовать данные цен ближайших товарных рынков. Затраты на производство рассчитываются исходя из себестоимости, к ним добавляется прибыль предпринимателя и амортизационные отчисления.
2. Расчет коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения и включает следующие элементы:
- безрисковая ставка дохода, в качестве которой обычно используются ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам;
- премия за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли;
- премия за низкую ликвидность, которая учитывает риск, связанный со сложностями при продаже участка из-за недостаточной развитости земельного рынка.
3. Расчет стоимости с/х угодий методом капитализации земельной ренты по формуле: РС = ЧОД (земельная рента) / R (коэффициент капитализации)
В соответствии с законом ФЗ утвержденным июля года Об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор... Договор на проведение оценки должен содержать описание объекта или... Особенности идентификации оцениваемого имущества...
Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ:
1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов
Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр
Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект
Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически
Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о
Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный ме
Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы пр
Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе
Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников
Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок.
Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку:
- земля не явля
Новости и инфо для студентов