Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж.
Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж. - раздел Физика, Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ
Метод Применяется Для Оценки Застроенных И Незастроенных Земе...
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является наличие информации о ценах сделок или предложений к продаже аналогичных земельных участков. ,
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым объект оценки сравнивается с аналогами;
- определение отличий между аналогами и объектом оценки;
- определение корректировок, сглаживающих отличие объекта оценки и объектов-аналогов;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся основные ценообразующие факторы (оказывающие влияние на стоимость объекта). Наиболее важными факторами являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
При оценке земельных участков методом сравнения продаж обычно применяются следующие корректировки:
- условия финансирования (участок приобретается на собственные или заемные средства );
- условия платежа (платеж денежными средствами, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- дата оценки;
- местоположение и т.д.
Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. В результате внесения корректировок цены аналогов, как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или значения корректировок.
В соответствии с законом ФЗ утвержденным июля года Об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор... Договор на проведение оценки должен содержать описание объекта или... Особенности идентификации оцениваемого имущества...
Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ:
1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов
Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр
Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект
Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически
Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о
Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный ме
Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы пр
Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе
Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников
Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок.
Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку:
- земля не явля
Новости и инфо для студентов