Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости
Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости - раздел Физика, Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ Метод Дисконтированных Денежных Потоков Используется Для Определения Текущей ...
Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые принесут использование и дальнейшая продажа недвижимости.
Метод ДДП основан на принципе ожидания (стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель) и принципе замещения (потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход).
Метод ДДП применяется к объектам недвижимости: 1. Приносящим доход; 2. Имеющим неравные потоки доходов и расходов; 3. Приносящим доход объектам недвижимости после проведения реконструкции (при отсутствии дохода в первые годы прогнозного периода).
Расчеты по методу ДДП осуществляются в следующей последовательности: 1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.
2. Прогнозировуются величины денежных потоков, включая реверсию.
3. Расчет стоимости реверсии (продажи недвижимости в конце прогнозного периода). Стоимость реверсии может рассчитываться исходя из:
- назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположения будущего изменения цены;
- капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.
4. Определение ставки дисконтирования (например, методом кумулятивного построения, когда к безрисковой ставке прибавляются премии за риск вложения инвестиций в оцениваемый объект недвижимости)
5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.
В соответствии с законом ФЗ утвержденным июля года Об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор... Договор на проведение оценки должен содержать описание объекта или... Особенности идентификации оцениваемого имущества...
Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ:
1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов
Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр
Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект
Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически
Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о
Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный ме
Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы пр
Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе
Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников
Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок.
Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку:
- земля не явля
Новости и инфо для студентов