Затратный подход. Характеристика, методы расчета восстановительной стоимости, определение износа объекта недвижимости

Все темы данного раздела:

Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ
Оценочная деятельность в современной России регулируется следующими нормативно-правовыми актами: Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ утвержденным

Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ: 1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов

Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр

Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект

Сбор и анализ исходных данных, использование результатов анализа при определении наилучшего использования
Оценка недвижимого имущества предполагает определение варианта наилучшего использования объекта оценки. При этом оценщик должен определить, является ли текущее использование объекта наилучшим.

Анализ рынка недвижимости. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости.
Отчет об оценке должен отвечать требованиям ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», в п. «ж» которого приводятся требование о том, что отчет должен содержать раздел анализ рынка объекта оценки, а т

Порядок проведения обследования оцениваемого объекта недвижимости. оформление результатов
при проведении оценки оценщик осуществляет осмотр и обследование оцениваемого объекта недвижимости. Обследование необходимо для установления количественных и качественных характеристик объекта, сра

Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически

Виды правоустанавливающих документов, учитываемых при проведении оценки имущества
Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные тр

Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования объекта оценки
В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, кот

Согласование результатов, полученных различными подходами к оценке имущества
Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов. Цель такого согласования – получение окончательной итоговой величины ст

Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о

Доходный подход в оценке недвижимости. Уровни доходов и расходов
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. При оценке недвижимого имущества доходн

Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ

Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если: • потоки доходов – стабильные положительные величины; • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Данный ме

Метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости
Метод дисконтированных денежных потоков используется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые принесут использование и дальнейшая продажа недвижимости. Метод ДДП основан

Уровни доходов (потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный доход)
При оценке недвижимого имущества доходным подходом оценщику необходимо рассчитать следующие виды потоков доходов: потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, чистый операционный дохо

Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы пр

Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе

Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:   Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников

Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок. Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку: - земля не явля

Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод капитализации дохода
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Земельная

Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод остатка
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями,

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод сравнения продаж.
  Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является наличие информации о ценах сделок или предложений к продаже

Оценка земельного участка на основе сравнительного подхода. Метод распределения
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий

Оценка земельного участка на основе затратного подхода. Оценка земель поселений (населенных пунктов) исходя из затрат
Для земель населенных пунктов оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать ве

Оценка земель сельскохозяйственного назначения. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты.
  Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, не истощительного и наиболее эффективного использования. Среди земельных