Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод остатка
Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод остатка - раздел Физика, Законодательная и нормативная база для проведения оценочных работ Метод Остатка Применяется Для Оценки Застроенных И Незастроенных Земельных Уч...
Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, путем умножения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду без учета потерь от невыплат арендной платы.
При оценке земельного участка используется средняя рыночная арендная ставкаи за пользование единым объектом недвижимости. Операционные расходы подразделяются на:
- постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости,
- переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости,
- расходы на замещение быстроизнашивающихся элементов здания.
33. Оценка земельного участка на основе доходного подхода. Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение расходов, необходимых для использования земельного участка (межевание, строительство улучшений - зданий, сооружений)
- определение величины доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- расчет операционных расходов, необходимых для получения доходов от использования земельного участка;
- определение величины ставки дисконтирования;
- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка и т.д. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
В соответствии с законом ФЗ утвержденным июля года Об оценочной деятельности основанием для проведения оценки является договор... Договор на проведение оценки должен содержать описание объекта или... Особенности идентификации оцениваемого имущества...
Стандарты оценки
Существуют следующие стандарты, утвержденные для применения при проведении оценочных работ:
1. ФСО-1 : Приказ Минэкономразвития России "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требов
Определение объекта (предмета) и целей оценки
В соответствии с ФСО №1 к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Пр
Особенности идентификации оцениваемого имущества
Располагая собранной (полученной от заказчика или уполномоченных им лиц) первичной документацией, оценщик с лицом, уполномоченным заказчиком, проводит осмотр, изучение фактического состояния объект
Анализ правового положения объекта оценки
Особенностью оценки недвижимости является комплексный подход, который одновременно рассматривает недвижимость и как реально существующий физический объект и как набор прав физических или юридически
Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости
В соответствии с ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» существует четыре вида стоимости, которые определяет оценщик. Конкретный вид стоимости определяется предполагаемым использованием результата о
Структура общего коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещ
Метод капитализации доходов при оценке недвижимости
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный ме
Операционные расходы
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы пр
Основные цели экономической оценки земли
Экономическая оценка земельного участка деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующе
Экономические принципы оценки земли
Экономические принципы оценки земли условно разделены на три группы:
Первая группа принципов - принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников
Особенности земельного участка как объекта оценки
Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости является земельный участок.
Земельный участок имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку:
- земля не явля
Новости и инфо для студентов