Отчет об оценке
№4Р-00-06.01
Оценка рыночной стоимости
USD
( тысячи долларов США),
что в пересчете по курсу на 01.06.01г. – 29,14 руб./USD составит с учетом округления:
Руб.
( тысяч рублей)
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по нашим рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим Вас, за возможность оказать Вам услугу.
С уважением,
Введение
На основании договора № 4Р-00-06.01 от 04.06.01г. эксперты ЗАО “МКД Партнер” провели оценку здания склада (корпус №8) ОАО "Завод турбинных лопаток", расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Седова, д.11. Оценка рыночной стоимости проведена на основании имеющейся учетно-финансовой и технической документации, собственных расчетов и суждений экспертов.
Цель оценки
Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки для целей купли-продажи.
Функции оценки
Мы понимаем, что результаты данной оценки будут использованы при заключении договора купли-продажи объекта.
Вид оцениваемой стоимости имущества
При проведении оценки определялась рыночная стоимостьздания склада.
Применяемые стандарты оценки
Работа по оценке выполнена в соответствии с Федеральным Законом РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Государственным стандартом ГОСТ Р 51195.0.01-98, стандартами профессиональной деятельности в области оценки движимого и недвижимого имущества Российского общества оценщиков.
Использование стандартов рыночной стоимости при проведении данной оценки обусловлено поставленной задачей и требованиями заключенного договора.
Дата проведения оценки
Стоимость имущества определяется по состоянию на 1 июня 2001 года. Оценка выполнена в период с 04.06.01г. по 09.06.01г. Последний осмотр объекта оценки проведен 1 июня 2001г.
Описание объекта оценки
Общие сведения
Оценке подлежит здание склада, расположенное в Невском районе г. Санкт-Петербурга по адресу: ул. Седова, д.11.
Реквизиты балансодержателя:
ОАО "Завод турбинных лопаток"
ИНН 7811000981;
Р./счет: № 40702810600000003906 в ОАО КБ "Балтонэксим Банк" г. Санкт-Петербург;
Корр./с.: № 30 101 810 500 000 000 705;
БИК 044030705;
Для определения качественных и количественных характеристик оцениваемого объекта, а также идентификации находящихся в нем коммуникаций была использована следующая документация:
· Свидетельство о государственной регистрации права №168637 от 19.12.00г.;
· Договор аренды земельного участка №13-3К-00856 от 27.08.96г.
· План первичного объекта недвижимости кадастровый номер 78:7015:0:46;
· Технический паспорт;
· Поэтажные планы здания.
Вся указанная документация предоставлена ОАО "Завод турбинных лопаток".
При проведении анализа характеристик объекта принимались во внимание также результаты визуального осмотра и интервьюирования специалистов, проведенного экспертами ЗАО “МКД Партнер” в ходе данной оценки.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Определение рыночной стоимости объекта осуществлялось на основе трех стандартных подходов к оценке недвижимого имущества: затратного, доходного и сравнения продаж.
Исходной предпосылкой для проведения любых расчетов и анализа являлся принцип наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого здания.
Определение величины накопленного износа объекта
Расчет величины физического износа
USD.
Заключение
На основании расчетов, предположений и методологии оценки, использованных в проведенном анализе, мы оцениваем рыночную стоимость здания склада (корпус №8) в сумме (без НДС):
USD
(сто две тысячи шестьсот долларов США),
что в пересчете по курсу на 01.06.01г. – 29,14 руб./USD составит с учетом округления:
Руб.
(два миллиона девятьсот девяносто тысяч рублей)
Указанное значение рыночной стоимости имущества действительно на дату оценки – 1 июня 2001 года, и может быть распространено на последующие периоды при условии незначительного изменения существующих темпов инфляции.
У подписавших данный отчет не было личной заинтересованности, или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке объекта, рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отношение. Мы выступали в качестве беспристрастных консультантов. С учетом наилучшего использования наших знаний и опыта, мы удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.
Оценка проведена с учетом всех ограничений и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в отчете.
Настоящая оценка была произведена в соответствии и на условиях, определенных положениями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Государственного Стандарта РФ ГОСТ Р 51195.0.01-98, а также Кодексом Этики и Стандартами профессиональной практики Российского общества оценщиков (РОО). Расценки за проведение работ по оценке имущества никоим образом не связаны с величиной стоимости, или с какими бы то ни было иными причинами, кроме как выполнением работ по настоящему договору.
В выполнении оценки принимали участие специалисты:
Селищев А.В. | Руководитель группы оценки и инжиниринга. Образовательный сертификат РОО № 039 от 11.02.95, сертификат Академии оценки № МОТ-127 от 29.06.96, сертификат МИПК при СПбГТУ серия ОН № 100-9599 от 20.08.98; квалификационное удостоверение оценщика № 8766 от 15.04.95г. Стаж работы в области оценки – 6 лет. |
Акимов Ю.К. | Эксперт по оценке недвижимости. Образование высшее по специальности «Промышленное и гражданское строительство». Сертификат ПИНОиА № 9612/189 «Практика оценки рыночной стоимости земли» выдан 5.12.96 г. Стаж работы в области оценки – 5 лет. |
Черезов Н.Ф. | Эксперт по оценке недвижимости. Образование высшее по специальности "Здания и сооружения Минобороны". Дополнительное: курс "Недвижимость. Подходы к оценке. Методы расчетов". По программе Всемирного Банка и Американского Общества Оценщиков. Сертификат № АН-0008 Общество "Знание". Стаж работы в области оценки – 3 года. |
Гаврилова Ю.В. | Ассистент. Незаконченное высшее образование по специальности "Оценка собственности", СПбГТУ, кафедра "Экономика и менеджмент недвижимости". Стаж работы в области оценки – 2 года. |
Отчет подготовлен по заказу ОАО "Завод турбинных лопаток".
Настоящий отчет подготовлен 9 июня 2001 года в г. Санкт-Петербурге, подписан исполнителями _______________ и передан Заказчику ______________.
Юридический адрес ЗАО "МКД Партнер": Россия, 190000, Санкт-Петербург, пл. Труда, 2.
Гражданская ответственность ЗАО "МКД Партнер" застрахована в ЗАО САК "Информстрах". Копия страхового полиса № 19/00-009665 (срок действия – с 14.10.2000 г. по 13.10.2001 г.) прилагается.
Генеральный директор ЗАО “МКД Партнер” Н.В.Потеряев
Руководитель группы оценки и инжиниринга А.В.Селищев
Приложение
Определение рыночной ставки аренды: вариант 1
Показатель/Объект | объект оценки | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | Вес фактора |
ул. Седова, 11 | пр. Обуховской Обороны | Новочер-касский пр. | Цветочная ул. | Михайлова ул. | Граждан-ский пр. | Складская ул. | ||
Ставка аренды, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Построение таблицы корректировок | ||||||||
Передача права | аренды | аренды | аренды | аренды | аренды | аренды | аренды | - |
Корректировка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Условия финансирования | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | типич. | - |
Корректировка, % | х | - | ||||||
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Условия сделки | сделка | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | предлож. | - |
Корректировка, % | х | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% | - |
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Условия рынка (время аренды) | июн.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | май.01 | - |
Время аренды, месяцев тому назад | - | |||||||
Рост ставок аренды на рынке недвижимости за период | х | - | ||||||
Скорректированная ставка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Базовая скорректированная ставка, USD/кв.м./год | х | - | ||||||
Качественный анализ | ||||||||
Местоположение: | 0 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0 | - |
Удаленность от центра города | аналог. | лучше | лучше | лучше | лучше | лучше | аналог. | 3% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | 0,03 | - | ||
Удаленность от ст. метро | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 3% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | - | |||||||
Вид из окон / характер окружения / тип улицы | промышленная застройка | промышле-нная застройка | промышленная застройка | промышле-нная застройка | промышле-нная застройка | промышленная застройка | промышленная застройка | 3% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | - | |||||||
Престижность местоположения | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 3% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | - | |||||||
Физические характеристики: | 0 | 0,44 | 0,46 | 0,73 | 0,25 | 0,54 | 0,25 | - |
Состояние основных конструктивных элементов здания | треб. ремонт | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. | удовл. | 25% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | 0,25 | - | |
Состояние внутренней отделки здания | треб. ремонт | треб. ремонт | треб. ремонт | удовл. | треб. ремонт | удовл. | треб. ремонт | 8% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | 0,08 | 0,08 | - | |||||
Удобство подъездных путей | через территорию предприятия | отдельный подъезд грузового автотран-спорта | через территорию предприятия | отдельный подъезд грузового автотран-спорта | через террито-рию предпри-ятия | через территорию предприятия | через террито-рию предпри-ятия | 19% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | 0,19 | 0,19 | - | |||||
Группа капитальности улучшений | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | аналог. | 17% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | - | |||||||
Наличие и нормальная работа инженерных коммуникаций | треб. ремонт | треб. ремонт | удовл. | удовл. | треб. ремонт | удовл. | треб. ремонт | 21% |
Корректировка | - | |||||||
Взвешенная корректировка | 0,21 | 0,21 | 0,21 | - | ||||
Суммарная корректировка | 0,47 | 0,49 | 0,76 | 0,28 | 0,57 | 0,25 | х1 | |
Общая площадь, кв.м. | 4 505 | 2 840 | 2 300 | 3 800 | 1 500 | 4 000 | х2 | |
Построение множественной регрессионной модели: | ||||||||
Ставка аренды объекта: линейная зависимость, USD/кв.м./год | ||||||||
Коэффициент детерминации | 80,7% | |||||||
Ставка аренды объекта: экспоненциальная зависимость, USD/кв.м./год | ||||||||
Коэффициент детерминации | 80,3% | |||||||
Итоговое значение стоимости здания, USD/кв.м./год |