шпоры

17. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА МИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ •• По договору найма жилого помещения собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое поме¬щение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем жилого помещения может быть только физическое лицо. Юри¬дическое лицо может получить жилое помещение во временное владение и пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренды.Предметом договора является жилое помещение, то есть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техничес¬кому состоянию для постоянного проживания в нем людей. 2. Разиовндностя договора найма жилого помещения: • договор социального найма жилья, который действует в основном в сфере государственного и муниципального жилищного фонда; • договор коммерческого найма жилья.

Различия социального и коммерческого найма жилья: • договор социального найма бессрочный, а договор коммерческого найма срочный (до пяти лет) с преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок; • различны основания расторжения договоров социального и коммер¬ческого найма жилья; • различен объем прав сторон; • квартирная плата по договору коммерческого найма жилья устанавли¬вается по соглашению сторон, а в отношениях по социальному найму жилья определяется нормативными актами. 3. Регулирование жилищных отношений находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Основными федеральными законами, регулирующими жилищные от¬ношения, являются: • Гражданский кодекс РФ; • Жилищный кодекс РСФСР 1983 года; • Закон РФ от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. Федерального закона от 17 июня 1999 года №113-ФЗ). Вопрос 61. Основания расторжения договора коммерческого найма жилья по ини¬циативе наймодателя: • задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен договором; • разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или дру¬гими лицами, за действия которых он отвечает.

В этом случае нанимате¬лю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохране¬нием договора найма жилого помещения в силе; • непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудов¬летворительного технического или санитарного состояния; • использование жилого помещения не по назначению.

В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для из¬менения своего поведения;• нарушение прав и интересов соседей.

В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок. В последних двух случаях суд также вправе принять решение о растор¬жении договора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судеб¬ного решения на срок не более одного года. 2. СТ. 459. ПЕРЕХОД РИСКА СЛУЧАЙНОЙ ГИБЕЛИ ТОВАРА 1. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. 2. Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, проданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.

Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю. 3. ИСП-Е ДОГ-РА К-П. ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ НЕНАДЛ. ИСП-Я. Права и обяз-ти продавца.

Осн. для продавца явл. обяз-ть по передаче товара покуп-лю (§ 1 гл. 30 ГК). Обяз-ть вкл. ряд треб-й и предполагает передачу товара: а) путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покуп-ля; б) вместе с принадлежностями и док-тами, относящ-ся к товару; в) в опред-ном кол-ве; г) в согласованном ассортименте; д) соотв-ующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен; е) устан-ного качества; ж) свободным от прав третьих лиц; з) в таре и упаковке.

А) Ст. 458 ГК рег-ует различ. способы передачи товара покуп-лю. Если дог-р предусм-ет обяз-ть продавца по доставке товара покуп-лю, таковая считается исполненной в момент вручения товара покуп-лю или указ.ому им лицу. В том случае, когда товар передается покуп-лю (или указ.ому им лицу) непосредственно в месте нахождения товара, соотв-ующая обяз-ть продавца считается исполненной в момент, когда товар предоставлен в распоряжение покуп-ля. Наконец, если дог-р не предусм-ет обяз-тей продавца по доставке товара покуп-лю либо по передаче товара в месте его нахождения, продавец считается исполнившим свою обяз-ть в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покуп-лю. Неисп-е - дает покуп-лю право отказаться от исп-я дог-ра и потребовать возм-я причиненных убытков (п. 1 ст. 463 и ст. 393 ГК). В). Указывая наименование и кол-во передаваемых товаров, сто¬роны тем самым опред-ют предмет дог-ра К-П (п. 3 ст. 455 ГК). Поэтому дог-р, в кот.ом кол-во продаваемых товаров не опред-о, считается незаключенным (п. 2 ст. 465 ГК). Нарушение - может выражаться как в передаче <го, нежели согласованное (недопоставка), так и >го кол-ва товаров (излишняя постав¬ка). В первом случае покуп-ль вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего кол-ва товара, либо расторж-я дог-ра (и то, и др.ое может сопровождаться взысканием убытков). Во втором случае покуп-ль обязан принять согласованное в дог-ре кол-во товара, но судьба излишков будет решаться особо. г). Ассортимент — это объединение однородных това¬ров, различаемых по видам, моделям, размерам и иным при¬знакам (п. 1 ст. 467 ГК). Нарушение - заключается в передаче товаров, полностью или частично не соотв-ующих согла¬сованному в дог-ре ассортименту. Это дает покуп-лю право требовать расторж-я дог-ра и возм-я убытков (п. 1 ст. 468 ГК). Если же несоотв-ие ассортимента переданных товаров дог-ру явл. частичным, покуп-ль вправе: а) отказаться от всех переданных товаров; б) принять товары соотв-ующего ассортимента и отказаться от остальных товаров; в) потре¬бовать замены товаров, не соотв-ующих условию об ассортименте, надлежащими товарами; г) принять все переданные товары (п. 2 ст. 468 ГК). Все эти действия покуп-ля могут сопровождаться взысканием с продавца убытков.

Е) Условие о качестве товара относится к числу обычных условий дог-ра и в большинстве случаев устанавливается самими сторонами.

При этом качество товара может опред-ться различ.и способами: по образцу, по описанию (спецификации), на основе стандарта, по пре2рительному осмотру и др.ими. Последствия нарушения - рег-уются ст. 475—477 ГК и зависят от таких факторов, как налич. или отсутст¬вие гарантии качества, хар-р и сроки обнаружения недостатков товара. 12. ЖИЛИЩНЫЕ ФОНДЫ. НОРМЫ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДИ. Жилищный фонд на территории Российской Федерации 1. Находящиеся на территории Российской Федерации жилые единицы образуют жилищный фонд. 2. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд, места общего пользования (лестничные клетки, чердаки, подвалы, холлы и т.п.) в многоквартирных жилых домах; не зарегистрированные в установленном порядке жилые дома и строения; гостиницы, дома отдыха, пансионаты и т.п. Статья 20. Требования, предъявляемые к жилым домам, жилым помещениям 1. Жилой дом, жилое помещение, предоставляемые гражданам для проживания, должны быть благоустроены применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. 2. Требования, предъявляемые к жилым домам, жилым помещениям, обеспечивающие безопасность жизни, здоровья и имущества проживающих в них граждан, а также порядок признания жилых домов, жилых помещений аварийными устанавливаются Правительством Российской Федерации. 3. Иные требования к жилым домам, жилым помещениям устанавливаются собственником жилищного фонда.

Статья 21. Виды жилищного фонда по формам собственности 1. Жилищный фонд включает: Частный жилищный фонд: 1) находящийся в собственности граждан по предусмотренным законом основаниям, в том числе в результате приватизации; 2) находящийся в собственности юридических лиц по предусмотренным законом основаниям, в том числе, в жилищных и жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

Государственный жилищный фонд: 1) находящийся в государственной собственности Российской Федерации, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или в оперативное управление казенных предприятий или государственных учреждений; 2) находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, в том числе переданный в хозяйственное ведение государственных унитарных предприятий или оперативное управление государственных учреждений. Муниципальный жилищный фонд: находящийся в собственности муниципальных образований, в том числе в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных унитарных предприятий или учреждений. 2. Жилые дома, жилые помещения могут находиться в общей собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности.

Статья 22. Отнесение строений к жилищному фонду 1. Строения, расположенные на садовых, дачных и иных земельных участках и отвечающие нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, подлежат государственному учету в качестве жилых домов в установленном порядке. 2. Никто не вправе оказывать противодействие оформлению указанных в пункте 1 строений в качестве жилых домов и регистрации прав на это имущество. 3. Указанные в пункте 1 строения признаются жилыми домами с момента их государственного учета в качестве таковых (статья 23). 9. ПРАВА И ОБЯЗ. СТОРОН ПО ДОГ-РУ АРЕНДЫ. ПОСЛЕДСТВИЯ НЕИСП-Я. Обяз-ти арендодателя. 1) предоставить арендатору имущ-во в состоянии, соотестствую-щем условиям дог-ра аренды и назнач-ю имущ-ва (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущ-ва, подлежащего передаче в аренду, должно быть опред-о дог-ром аренды.

Имущ-во сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему док-тами (техническим паспортом, серти¬фикатом качества и т. п.). Имущ-во должно быть передано в аренду в устан-ный срок. Этот срок д/б указан в дог-ре аренды.

Если срок передачи дог-ром устан- не был, имущ-во подлежит передаче в разум. срок. Обяз-ть обеспечить надлежащ. сост-е имущ-ва дейст¬вует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после закл-я дог-ра. Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущ-ва. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, кот.ые: а) оговорены арендодателем уже при закл-и дог-ра аренды (естественно, в той форме, в кот.ую д/б облечен дог-р); б) заранее известны арендатору (кот.ый, к примеру, ранее арен¬довал то же имущ-во или знал о недостатках из средств массовой информации); в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущ-ва или проверки его исп=сти при закл-и дог-ра или передаче имущ-ва в аренду (явные недостатки). При обнаружении в имущ-ве недостатков, за кот.ые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору: а) потребовать от арендодателя либо безвозм-го устранения недостатков имущ-ва, либо соразмерного у<ния арендной пла¬ты, либо возм-я своих расходов на устранение недостатков имущ-ва; б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, пре2рительно уведомив об этом арендодателя.

В данном случае уведомление необход-о, чтобы арендодатель узнал о причинах, по кот.ым арендная плата уплачивается ему не в полном размере; в) потребовать досрочного расторж-я дог-ра. 2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущ-во (сервитуте, праве залога и т. п.— ч. 2 ст. 613 ГК). 3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущ-ва, если иное не предусмотрено законом, иными пра¬вовыми актами или дог-ром аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Нарушение обяз-ти по проведению кап. ремонта дает арендатору право: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный дог-ром или вызванный неотложной необход-остью, и взыскать с арендода¬теля стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соотв-ующего у<ния арендной платы; в) потребовать досрочного расторж-я дог-ра и возм-я убытков. 4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, про¬изведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено дог-ром аренды (п. 2 ст. 624 ГК). Под неотдели¬мыми понимаются такие улучшения, кот.ые не могут быть отделены от арендованного имущ-ва без причинения ему вреда.

Арендатор имеет право на такое возм-е только при наличии одновременно двух условий: а) согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. б) использ-я для производства улучшений собственных средств арендатора.

Обяз-ти арендатора. 1) пользоваться арендованным имущ-вом в соотв-ии с усло¬виями дог-ра аренды, а если такие условия в дог-ре не опред-ы, то в соотв-ии с назнач-ем имущ-ва (п. 1 ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имущ-вом не в соотв-ии с усло¬виями дог-ра аренды или назнач-ем имущ-ва, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторж-я дог-ра и возм-я убытков (п. Зет. 615 ГК). 2) своевременно вносить плату за польз-е имущ-вом (п. 1 ст. 614 ГК). Арендная плата может уплачиваться в форме: а) опред-ных в твердой сумме платежей, вносимых периодиче¬ски или единовременно; 6) устан-ной доли полученных в результате использ-я арендованного имущ-ва продукции, плодов или доходов; в) предоставления арендатором опред-ных услуг и др. 3) при прекращении дог-ра аренды вернуть арендодателю имущ-во в том состоянии, в кот.ом он его получил, с учетом нормаль¬ного износа или в состоянии, обусловленном дог-ром (ч. 1 ст. 622 ГК). 4) поддерживать арендованное имущ-во в исп=м состоянии (автомобиль необход-о регулярно заправлять топливом), производить за свой счет текущий ремонт (устранение недостатков имущ-ва, не связ-ое с заменой осн-ых (гл.ных) составных частей (деталей, узлов, конструкций)) и нести расходы на содержа¬ние имущ-ва (оплачивать стоянку арендо¬ванного автомобиля), если иное не устан-о законом или дог-ром аренды (п. 2 ст. 616 ГК). 5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущ-во в субаренду, не передавать свои права и обяз-ти по дог-ру аренды др.ому лицу (перенаем), не передавать имущ-во в безвозм-е польз- е, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производстаенный кооператив, если иное не устан-о ГК, др.им законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК). 18. ТРАНСПОРТНЫЕ ОБЯЗАТ-ВА. В силу обязат-ва перевозки перевозчик обязуется доставить груз или пассажира в указ.ый пункт назнач-я, а отпра¬витель груза (багажа), пассажир или иное лицо обязуются уплатить вознаграждение за оказанные транспортные услуги (внести провозную плату). Обязат-во перевозки можно назвать ядром транспортных обязат-в. При его осуществлении могут также возникать иные обязат-ва, связ-ые с транспортными услугами (организацион¬но-перевозочные, экспедиционные, арендные и др.). =>, транспортными называются обязат-ва по перевозке грузов, пассажиров и багажа, а также иные обязат-ва по оказанию транспортных услуг, связ-ых с перевозкой, либо направленные на перемещение грузов иным способом.

ГК опред-ет лишь наиболее принципиальные правила, касающиеся перевозок груза, пассажира и багажа, а также иных транспортых обязат-в (гл. 40 и 41 ГК). Поэтому в соотв-ии с абз. 1 п. 2 ст. 784 ГК общие условия перевозки опред-ются транс¬портными уставами и кодексами, иными законами и издаваемыми на их основе правилами. =>, рег-ование осн. часто транспортных отношений должно осуществляться на уровне специаль¬ных федеральных законов.

В настоящее время сохраняют силу и те кодифицированные акты транспортного законодательства, кот.ые были приняты ранее послед¬ней кодификации гр.ого права.

Они применяются в части, не противоречащей гл. 40 ГК, и будут действовать до момента введения в действие новых уставов и кодексов в качестве федеральных законов.

К их числу относятся: 1) Устав внутреннего водного транспорта Союза ССР 15 октября 1955 г. (УВВТ); 2) Устав железных дорог Союза ССР 6 апреля 1964 г. (УЖД) ; 3) Кодекс торгового мореплавания Союза ССР 17 сентября 1968 г. (КТМ); 4) Устав автомобильного транс¬порта РСФСР 8 января 1969 г. (УАТ); 5) Воздушный кодекс Российской Федерации (ВК) Гос-енной Думой 19 февраля 1997 г с 1 апреля 1997 г. Из предусмотренных ст. 784 ГК специальных законов ныне дейст¬вует Закон РФ "О федеральном железнодорожном транспорте" от 25 августа 1995 г устанавливающий вопросы управления и деят-ти общероссийских железных дорог.

Отношения, связ-ые с перевозкой пассажиров и багажа, рег-уются также Законом РФ "О защ. пр. потр.". Наиболее важные текущие проблемы транспортных обязат-в воплощаются в актах Президента и Правительства Российской Феде¬рации.

Кроме кодексов, уставов и иных названных актов для правового рег-ования перевозок большое знач-е имеют правила, издаваемые соотв-ующими транспортными ведомствами (министерством транспорта, министерством путей сообщения, федеральными транс¬портными службами). В них закреплены не только правовые нормы, но и технические нормативы деят-ти транспорта. Единообразие судебной и арбитражной практики по разрешению споров, связ-ых с перевозками, обеспечивается актами толкования, кот.ые содержатся в док-тах Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ. С учетом активного вовлечения России в мировое экономическое сообщество все более часто применяются м/ународные транспортные соглашения и конвенции.

Они используются при осуществлении м/у¬народных перевозок, а также служат образцом для унификации рос¬сийского транспортного права.

Ст. 466. Последствия нарушения условия о количестве товара 1. Если продавец передал в нарушение договора купли-продажи покупателю меньшее количество товара, чем определено договором, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, либо потребовать передать недостающее количество товара, либо отказаться от переданного товара и от его оплаты, а если товар оплачен, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. 2. Если продавец передал покупателю товар в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи, покупатель обязан известить об этом продавца в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 483 настоящего Кодекса.

В случае, когда в разумный срок после получения сообщения покупателя продавец не распорядится соответствующей частью товара, покупатель вправе, если иное не предусмотрено договором, принять весь товар. 3. В случае принятия покупателем товара в количестве, превышающем указанное в договоре купли-продажи (пункт 2 настоящей статьи), дополнительно принятый товар оплачивается по цене, определенной для товара, принятого в соответствии с договором, если иная цена не определена соглашением сторон.

Ст. 468. Последствия нарушения условия об ассортименте товаров 1. При передаче продавцом предусмотренных договором купли-продажи товаров в ассортименте, не соответствующем договору, покупатель вправе отказаться от их принятия и оплаты, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. 2. Если продавец передал покупателю наряду с товарами, ассортимент которых соответствует договору купли-продажи, товары с нарушением условия об ассортименте, покупатель вправе по своему выбору: принять товары, соответствующие условию об ассортименте, и отказаться от остальных товаров; отказаться от всех переданных товаров; потребовать заменить товары, не соответствующие условию об ассортименте, товарами в ассортименте, предусмотренном договором; принять все переданные товары. 3. При отказе от товаров, ассортимент которых не соответствует условию договора купли-продажи, или предъявлении требования о замене товаров, не соответствующих условию об ассортименте, покупатель вправе также отказаться от оплаты этих товаров, а если они оплачены, потребовать возврата уплаченной денежной суммы. 4. Товары, не соответствующие условию договора купли-продажи об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров. 5. Если покупатель не отказался от товаров, ассортимент которых не соответствует договору купли-продажи, он обязан их оплатить по цене, согласованной с продавцом.

В случае, когда продавцом не приняты необходимые меры по согласованию цены в разумный срок, покупатель оплачивает товары по цене, которая в момент заключения договора при сравнимых обстоятельствах обычно взималась за аналогичные товары. 6. Правила настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества 1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. 3. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. 4. В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект ( 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи. 5. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное. Ст. 611 п. 3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Ст. 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества 1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. 2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.