Методы определения износа

Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками для определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнения продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех видов износа с разделением физического и функционального на устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого компонента износа используются инженерные и визуальные данные.

Физический износ недвижимости проявляется в потере элементами строения первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что может быть вызвано неправильной эксплуатацией, физическим и химическим воздействием. В России действуют правила оценки физического износа жилых зданий, содержащие перечень конструктивных элементов зданий с возможными повреждениями не из-за стихийных бедствий, соответствующими процентами физического износа и примерным составом ремонтных работ [4].

Определение устранимого физического износа основано на учете всех необходимых расходов по текущему ремонту, включающему покраску и мелкий технический ремонт, который следует выполнить перед продажей недвижимости для максимизации прибыли или минимизации убытков. Признак неустранимого физического износа здания – невозможность его дальнейшей эксплуатации по условиям технической безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра или технической экспертизы и переводится в денежное выражение умножением процента износа на восстановительную стоимость каждого элемента.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия объекта современным функциональным требованиям. Может возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость за счет появления современных более совершенных функциональных аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на дату оценки между величинами стоимостей здания с устранимыми и неустранимыми функциональными недостатками. Под неустранимым функциональным износом подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности или избыточности качественных характеристик элементов здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к подобным объектам, существующим на дату оценки. Если имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения; большой транспортный поток внутри жилого квартала; изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Метод срока жизни основан на определении накопленного износа в результате непосредственного осмотра строений и базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие затраты воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в формуле:

,

где И – износ, руб.;

ЭВ – эффективный возраст, лет;

СВ – стоимость воспроизводства, руб.;

СЭЖ – типичный срок экономической жизни, лет.

Срок экономической жизни определяется как отрезок времени, в течение которого объект можно использовать и получать прибыль, а вклад улучшений в стоимость земельного участка больше нуля. Сложность определения оставшегося срока экономической жизни заключается в том, что ремонт и реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и социально-экономическая обстановка – уменьшить. Эффективный возраст здания определяется исходя из его внешнего вида.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнения продаж заключается в определении износа в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых продажах.

Отбираются недавно проданные аналоги объекта оценки, затем – накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рис. 5.2.

Рис. 5.2. Определение износа методом сравнения продаж

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопоставимых объектов для анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недвижимости уменьшается, именно поэтому при оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и накопленный строением износ.