Недвижимость в системе правовых отношений

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

Недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов. Собственность на недвижимость считается первичной основой свободы и достойного существования людей. Российские законы включают в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, космические объекты и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

С позиции оценщиков, недвижимость – это не только физические объекты, но и связанные с ними права собственности, которые наряду с физическими характеристиками недвижимости тоже оказывают существенное влияние на ее стоимость. Поэтому при оценке недвижимости обязательно проводится установление связанных с объектом недвижимости имущественных прав.

Владелец недвижимости может обладать абсолютным правом собственности на объект. Однако часто встречаются объекты, права на которые разделены между несколькими владельцами, например при аренде недвижимости. При определении стоимости недвижимости обычно требуется оценить следующие права:

1. Полное право собственности – возможность использования любым законным способом свободного от арендаторов имущества.

2. Право аренды – возможность владения по договору аренды. Стоимость прав аренды – сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным имуществом по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при оценке ущерба от расторжения договора аренды и при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок.

Рассмотрим более подробно перечисленные права.

Право собственности – право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся [2]:

– право совершать в отношении принадлежащего собственнику имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

– право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

– право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате соответствующего законодательству создания объектов (развитие и благоустройство земельного участка, строительство), совершения сделок с объектами, приватизации. Под передачей права собственности понимается надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. При этом передаются права пользования, владения и распоряжения.

Пользование недвижимостью – использование недвижимости в целях достижения прибыли, т. е. ведение предпринимательской деятельности самим собственником или сдача помещения в аренду.

Владение недвижимостью – использование чужой собственности, то есть фактическое обладание объектом.

Распоряжение – право определять юридическую судьбу вещи. Распоряжение осуществляется, например, через продажу, обмен, передачу в залог, внесение в качестве пая в уставный капитал.

При передаче имущества в аренду арендатору передаются право владения и пользования. При этом арендодатель имеет право получения дохода в виде арендной платы и право возвратить имущество в свое пользование после срока действия арендного договора или в результате нарушения условий договора. Правом арендатора является владение имуществом на правах аренды в течение оговоренного в договоре аренды срока, иногда включая возможность сдачи недвижимости в субаренду и (или) улучшения арендуемого объекта. Условия договоров влияют на стоимость оцениваемого имущества.

Важным шагом в развитии российского рынка недвижимости стало принятие Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ).
В соответствии с этим законом государственной регистрации подлежат права на «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовое обеспечение оказывает огромное влияние на функционирование рынка недвижимости. Могут выполняться многие виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, залог, наследование, дарение, мена, аренда и др. В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при совершении таких сделок необходима государственная регистрация, что способствует нормальному функционированию рынка недвижимости