Основные положения доходного подхода

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода

V = I / R,

где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли.

В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости приносящей доход недвижимости можно представить в виде легко запоминающейся модели, представленной на рис. 6.1. В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная грань принимается за знак деления, вертикальная – за знак умножения.

Любую неизвестную величину, расположенную внутри треугольника, легко найти по следующим уравнениям:

I = R V,

R = I / V,

V = I / R .

IRV-формула представляет собой основ-

ное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли – коэффициент или ставку капитализации.

Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 6.2.

Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям).

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения).

Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.

Рис. 6.2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц.

Основные недостатки доходного подхода:

– необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

– влияние факторов риска на прогнозируемый доход;

– проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности);

– стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход.