Процесс оценки недвижимости

Процесс оценки (процедура оценки) недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 3.4).

На этапе «Определение проблемы» подробно описывается оцениваемый объект, устанавливаются оцениваемые права собственности, указываются цели оценки и вид стоимости, формулируются и согласовываются с заказчиком ряд ограничений. Стоимость недвижимости может существенно меняться со временем, поэтому устанавливается дата оценки – дата, по состоянию на которую производится оценка имущества. В конце первого этапа формулируются и согласовываются с заказчиком ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. Примеры ограничивающих условий:

– прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных данных и могут оказаться неточными в будущем вследствие изменения экономической ситуации или стихийных бедствий;

Рис. 3.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости

– специальная юридическая экспертиза документации на объект не проводилась;

– заказчик гарантирует, что результаты оценки будут использованы только согласно заданию на оценку;

– заключение оценщика без гарантий на дальнейшую реализацию, сохранность имущества, правильность данных бухгалтерского учета.

Этап «Предварительный осмотр и план оценки» считается организационным и заключается в определении типа требуемых данных и источников их получения, выборе персонала, составлении плана выполнения работ по оценке, подписании договора. В договор об оценке должны быть включены величина и порядок оплаты, полное описание объекта оценки и срок выполнения работ, право оценщика выступать от имени заказчика при сборе информации и другие условия. Сумма оплаты работ по оценке зависит от степени сложности оцениваемого объекта, репутации самого оценщика, но не от определяемой величины стоимости.

Этап «Сбор и проверка данных» включает сбор и проверку общих и специальных данных. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых и экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. Информацию получают, как правило, из газет, финансово-экономических журналов, изданий по оценке недвижимости. К специальным данным относится информация непосредственно об оцениваемом объекте и его аналогах: сведения о правах на объекты, характеристики самих земельных участков и имеющихся на них строений, условия сделок.

На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися строениями. Для анализа ННЭИ исследуются данные с точки зрения перспектив развития города, региона. С учетом проведенного анализа определяется стоимость земельного участка.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение стоимости объекта различными подходами к оценке:

– сравнительным подходом, который базируется на анализе продаж аналогов объекта оценки;

– затратным, когда объект оценивается путем определения стоимости издержек на его создание и изменение с учетом износа;

– доходным, основанным на преобразовании в текущую стоимость будущих доходов от использования объекта оценки.

В результате применения вышеперечисленных подходов получают три величины стоимости одного и того же объекта недвижимости. Совпадать они могут только в условиях совершенного рынка. Рынок недвижимости не является совершенным, поэтому три эти величины могут существенно различаться и для получения итоговой стоимости объекта необходимо провести согласование полученных величин.

Согласование – процесс определения итоговой стоимости объекта с учетом полученных результатов после анализа качества и количества используемой для их получения информации применимости каждого из подходов к конкретной ситуации. При согласовании не рассчитывают среднеарифметическое значение полученных результатов, а выбирают весовой коэффициент для каждого из них путем логического или логико-математического взвешивания. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода для оценки объекта заданного типа в конкретной ситуации. После анализа типа объекта, объема и качества использованной информации, выбирается базовый подход и устанавливается относительная сила и слабость каждого из примененных подходов.

Окончательная величина стоимости объекта устанавливается после причинно-следственного анализа влияния полученных различных результатов на итоговую величину стоимости с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика и соответственно зависит от его квалификации и опыта.

Однако не всегда возможно оценивать недвижимость на основе всех трех подходов, например в силу неразвитости рынка, специфичности объекта и недостаточного объема доступной информации, что должно быть обосновано и отражено в отчете об оценке. Отчет об оценке – документ, обосновывающий мнение оценщика о стоимости имущества.

Таким образом, для оценки недвижимости необходимо выполнить ряд этапов, объединенных в понятие «процесс оценки». Суждение о стоимости объекта формируется на основе анализа результатов применения различных подходов к оценке.