Прямая капитализация

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции.

Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде

,

где РV – текущая стоимость недвижимости,

NOI – ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год,
R_o – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации R_o отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод инвестиционной группы, метод остатка и др.

Метод сравнения продаж – основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов:

,

где SP_i – цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x_i, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

.

В качестве R_i может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда x_i – весовой коэффициент i-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, даты продажи, способ ННЭИ, условия финансирования, уровень качества управления, не должны принципиально отличаться местоположение и отделка.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих.

Метод инвестиционной группы для финансовых составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

где R_e – ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала; R_m – ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле:

,

где L – доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, R_L – ставка капитализации для земли, R_b – ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с известной стоимостью;

– расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с неизвестной стоимостью;

– расчет стоимости неизвестной компоненты;

– определение стоимости собственности сложением стоимостей ее составляющих.

Если нет данных об операционных расходах, возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

.

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Преимущества метода прямой капитализации: отличается простотой расчетов; отражает состояние рынка; дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.

В условиях экономической и политической нестабильности в России из-за сложности формирования достоверных прогнозов широко применяется метод прямой капитализации, не требующий такого тщательного анализа денежных потоков, как при капитализации по норме отдачи.