рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Образование
/
Анализ доходов и расходов

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Анализ доходов и расходов

Анализ доходов и расходов - раздел Образование, Общая характеристика недвижимости Оценку Недвижимости Доходным Подходом Начинают С Определения Потенциального В...

Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующий дате оценки период по объекту оценки и аналогам.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов. Основная формула определения действительного валового дохода:

EGI = PGI – V&L,

где EGI – действительный валовой доход от объекта; PGI – потенциальный валовой доход; V&L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов

где NOI – чистый операционный доход; OE – операционные расходы.

Операционные расходы – расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества:

ОЕ = FE + VE +RR,

где FE – постоянные расходы; VE – переменные расходы; RR – резервы.

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. Это расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество и др.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений. Это затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом (выплаты административному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта), выплате заработной платы обслуживающему персоналу, обеспечению безопасности, содержанию территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени, например замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, кровли, труб и т. п.

Пример. Расчет чистого операционного дохода от объекта

Показатели	Единица измерения	Количество
Ставка аренды за месяц	руб./м²
Площадь оцениваемого помещения	руб./м²
ПВД за год	тыс. руб.	15,6
Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов, недосбора арендной платы	тыс. руб.	0,16
ДВД за год	тыс. руб.	15,44
Расходы арендодателя, всего: в том числе: – по управлению – на страхование – налог на имущество – плата за землю	тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб. тыс. руб.	3,58 1,54 0,04 0,96 1,04
ЧОД за год	тыс. руб.	11,86

Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижимости на дату оценки.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Общая характеристика недвижимости

Классификация недвижимости... Выделяют три основных типа недвижимости земля жилье и нежилые помещения... Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей основной фактор в любой...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Анализ доходов и расходов

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Понятие и отличительные характеристики недвижимости
В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками

Отличительные признаки недвижимости
Признак Характеристика признака Неподвижность Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенн

Недвижимость в системе правовых отношений
Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для

Сегменты и участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование и инвестирование и т. д. В соответствии делением

Основные особенности российского рынка недвижимости
Особенности Факторы Результат Различия рынков недвижимости по регионам Неодинаковые природные, экономические условия и

Процесс оценки недвижимости
Процесс оценки (процедура оценки) недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 3.4). На этапе «Определение пробл

Основные этапы сравнительного подхода
Сравнительный подход (СП) – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Внесение корректировок в цены продаж
После сравнения данных в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения. С

Преимущества и недостатки
Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не испо

Сущность и этапы затратного подхода
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыноч

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки

Методы определения износа
Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний. Физический износ имущества

Преимущества и недостатки затратного
Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и (или) единственно возможна

Основные положения доходного подхода
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кот

Прямая капитализация
Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата к

Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с исполь

Методы расчета ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступн

Функции сложных процентов
Для капитализации дохода по норме отдачи широко используются функции сложных процентов. Сложный процент – процент, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты