Сегменты и участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование и инвестирование и т. д.

В соответствии делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который делится по функциональному назначению объектов на три сегмента:

– рынок объектов офисного назначения;

– рынок объектов торгового назначения;

– рынок объектов производственно-складского назначения.

Иногда выделяют рынки гостиничных услуг и объектов незавершенного строительства. На рынке объектов незавершенного строительства действуют особые процедуры при оценке, продаже объектов. Здесь сильна роль государственного регулирования, причем возможны изменения и целевого назначения недостроенного объекта, и первоначального плана застройки.

По степени новизны объектов рынок недвижимости подразделяется на первичный и вторичный. Первичный рынок связан с поступлением на рынок новых объектов, вторичный – с передачей прав собственности на ранее бывшие в использовании объекты недвижимости. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны: при росте цен на вторичном рынке увеличиваются цены на первичном, и наоборот.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды. На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, на рынке аренды объектом сделки является набор прав, исключающий право распоряжения. Операции купли-продажи и мены более характерны для рынка жилья, в то время как на рынках земли и нежилых помещений преобладают сделки аренды.

Развивается рынок функционирующих предприятий, т. е. готового бизнеса. В этом случае покупатель, приобретая необходимый пакет акций, получает все права на управление данным предприятием и на распоряжение находящимися на его балансе объектами недвижимости. Готовый бизнес оценивается как единый функционирующий комплекс, приносящий прибыль. Но неустойчивая экономическая ситуация позволяет оценить перспективы развития бизнеса только приближенно.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

–локальность (из-за неизменяемого местоположения объектов);

–низкая взаимозаменяемость объектов (вызвана зависимостью величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта (региона, города, района), состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличие дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т. п.);

– сезонные колебания;

– необходимость государственной регистрации сделок;

– вложению капитала в недвижимость сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и др.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью;

– спрос значительно более изменчив, чем предложение, из-за существенных затрат времени на строительство.

Выделяют три группы участников рынка недвижимости:

1) продавцы (арендодатели);

2) покупатели (арендаторы);

3) профессиональные участники рынка недвижимости:

– специалисты по инвентаризации земли и строений;

– юристы, нотариусы и органы регистрации недвижимости;

– участники градостроительного развития (территориальные органы по утверждению и согласованию генеральных планов застройки, строительных проектов, оформлению землеотводов, выдаче разрешений на строительство и надзору за строительством);

– проектировщики и строители;

– специалисты по технической эксплуатации объектов;

– риэлторы – специалисты, занимающиеся любыми легальными операциями на рынке недвижимости;

– оценщики недвижимости;

– финансисты (банкиры) и ипотечные кредиторы, занимающиеся финансированием операций с недвижимостью, включая ипотечное кредитование;

– девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости (осуществляют организацию и финансирование проекта, привлечение проектировщиков и строителей, поиск инвесторов, продажу объекта полностью или по частям, сдачу в аренду);

– управляющие недвижимостью (менеджеры по недвижимости), занимающиеся организацией эксплуатации объекта с целью обеспечения максимальной доходности;

– аналитики, занимающиеся исследованиями рынка недвижимости и финансовым анализом объектов;

– страховщики (страховые агенты);

– члены профессиональных объединений участников рынка недвижимости.

Особое значение для функционирования рынка недвижимости имеет профессиональная деятельность по оценке объектов недвижимости, которой посвящена значительная часть данного учебного пособия. Выделение оценки недвижимости в самостоятельную область профессиональной деятельности очень важно в процессе формирования рынка недвижимости.

 

Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в России

 

К началу экономических реформ отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы; существовала единая государственная собственность на землю; купля-продажа, например, дачных участков, носила случайный и полулегальный характер. С переходом России к рыночным отношениям и проведением приватизации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости и начал развиваться рынок недвижимости.

Бурное развитие рынка недвижимости продолжалось с начала 90-х гг. до конца 1994 – начала 1995 гг. Этот период характеризовался высоким спросом и стремительным ростом цен на недвижимость. Появились риэлтерские фирмы, которые получали комиссионные в основном за услуги по купле-продаже недвижимости. Из-за слабого информационного обеспечения продавцов-покупателей цены продаж, например, квартир, могли в 2-3 раза превышать цены их приобретения. Возможность получения сверхприбылей привлекала капиталы, росло количество риэлтерских фирм и застройщиков. К середине 90-х гг. информация о рынке недвижимости стала общедоступной (источники информации: телевидение, периодические печатные издания и т.п.), росла конкуренция, рентабельность стала падать. И до 1998 г. рынок недвижимости развивался достаточно стабильно. Застройщики ориентировались в основном на средний класс («белые воротнички») – банковских служащих, участников фондового рынка и т. п.

За период реформ 1990–1998 гг. изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования, государство перестало быть основным участником на этом рынке:

– в общем объеме вводимого в эксплуатацию жилья доля, приходящаяся на предприятия и организации, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, сократилась с 80 до 20 %;

– за счет средств федерального бюджета в 1998 г. было построено всего 4,2 % от общего объема ввода жилья;

– примерно в 3 раза выросла доля жилья, возводимого за счет средств индивидуальных застройщиков;

– в результате бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, в частную собственность перешло более 50 % жилья [19].

Выделение бесплатного социального жилья сократилось с 1990 по 1998 гг. более чем в 3 раза. В условиях недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье и отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства. Объем ввода нового жилья уменьшился за 1990–1998 гг. в 2 раза.

В августе 1998 г. объявленный Российским Правительством дефолт привел к общему финансово-экономическому кризису. Последовали снижение уровня доходов населения, вымывание «среднего класса» и банковский кризис, что привело к замораживанию многих объектов незавершенного строительства (особенно нежилого назначения), снижению инвестиционной и покупательной активности на рынке недвижимости.

Формирование российского рынка недвижимости в целом характеризуется неравномерным развитием его сегментов. Наиболее активным является рынок жилья, самые распространенные объекты купли-продажи на котором – квартиры. Существенное количество частных собственников жилых помещений образовалось в результате проведения процесса бесплатной приватизации жилья. Наблюдающийся в настоящее время приток беженцев усиливает жилищную проблему.