Преимущества и недостатки затратного

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и (или) единственно возможна в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее прибыльного земельного участка (учет соотношения затрат на строительство и ожидаемого дохода);

– технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (обоснование целесообразности строительства или реконструкции);

– оценка общественно-государственных и специальных объектов, так как они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.

– оценка объектов на малоактивных рынках, например уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще, единственный способ оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Значительная трудоемкость. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда: для использования метода количественного анализа, позволяющего получить наиболее точные результаты, требуются дополнительные затраты времени и денег на оплату услуг квалифицированных сметчиков.

2. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный строением износ.

3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений, так как сложно или невозможно определить текущую стоимость устаревших, ранее использовавшихся материалов и методов строительства.

4. Оценка земельного участка отдельно от строений. Однако разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений практически невозможно, либо связано со значительными затратами.

5. Проблематичность оценки земельных участков в России.

6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вариантом ННЭИ.

 

Пример 1. Оцените объект недвижимости № 1, если о нем известна следующая информация: стоимость земельного участка 25 000 долл., восстановительная стоимость здания 56 800 долл., эффективный возраст здания 20 лет. Данные о недавней продаже объекта № 2, аналогичного оцениваемому: стоимость земельного участка 20 000 долл., восстановительная стоимость здания 55 000 долл., эффективный возраст здания 20 лет; цена продажи 65 000 долл.

 

Решение:

а) определим износ методом сравнения продаж:

С_{нси 2} = 65 000 – 20 000 = 45 000 долл.

И_{н 2} = 55 000 – 45 000 = 10 000 долл.

И_{н 2} (%) = 100 Ч 10 000 / 55 000 = 100 Ч 0,182 = 18,2 %

б) определим стоимость оцениваемого объекта:

И_{н 1} = 56800 Ч 18,2 % = 10 338 долл.

С_{зп 1} = 56800 – 10 338 + 25 000 = 71 462 долл.

В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 71,5 тыс. долл.

 

Пример 2. Определите стоимость нового строительства жилого здания, если площадь оцениваемого здания составляет 12 000 м², стоимость строительства 1 м² аналога – 7 тыс. руб. К тому же в объекте оценке, в отличие от аналога, в нескольких квартирах установлены кабинки на сумму 900 тыс. руб.

Решение: 12 000*7 + 900 = 84 900 тыс. руб.

Стоимость нового строительства здания составит 84,9 млн руб.

 

Пример 3. Оценим дачу, используя затратный подход.

 

Характеристика дачи

№ п/п	Параметры	Единица измерения	Количество
	Площадь дачного дома	м2
	Стоимость строительства дачи	долл / м2
	Площадь гаража	м2
	Стоимость строительства гаража	долл / м2
	Стоимость воспроизводства парника	долл.
	Устранимый физический износ	долл.
	Неустранимый физический износ строений	%
	Функциональный износ дачи	долл.
	Рыночная стоимость земельного участка	долл.

 

Задача 1. Оцените затратным подходом здание, если известно, что его площадь 850 м², срок экономической жизни – 70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания – 300 долл.

Задача 2. Владелец застроенного дачного участка принял решение его продать. Строительные затраты на возведение такого же дачного дома составят 50 тыс. руб., а стоимость земельного участка, на котором расположен дом, – 15 тыс. руб. Известно также, что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. руб. Оцените предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Задача 3. Определить стоимость индивидуального жилого дома, эффективный возраст которого составляет 15 лет. Известно, что общая экономическая жизнь этого строения – 60 лет, стоимость нового строительства точной копии – 300 тыс. руб., стоимость земельного участка – 10 тыс. руб.